擠外地投資泡沫 鎮(zhèn)江明確本地?zé)o房家庭優(yōu)先購(gòu)房權(quán)
新一輪樓市調(diào)控進(jìn)程中，各地普遍使出限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限賣(mài)手段，5月11日深夜，鎮(zhèn)江率先祭出新思路——當(dāng)樓盤(pán)供小于求時(shí)，本地?zé)o房家庭是“優(yōu)先購(gòu)房人”，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。鎮(zhèn)江此舉意在盡量“擠”出外地投資“泡沫”，保障本地剛需自住需求。
鎮(zhèn)江市住建局和國(guó)土局發(fā)布《市區(qū)戶籍居民優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)家庭首套商品住房操作細(xì)則》明確，鎮(zhèn)江市區(qū)戶籍家庭經(jīng)查驗(yàn)后可獲《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)首套商品住房證明》；優(yōu)先購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商同一批次商品住房銷(xiāo)售過(guò)程中，已登記的意向購(gòu)房人超過(guò)銷(xiāo)售總套數(shù)時(shí)，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利；開(kāi)發(fā)商不得對(duì)優(yōu)先購(gòu)房人選房時(shí)有歧視性政策；無(wú)房購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)市區(qū)普通住房，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；購(gòu)買(mǎi)非普通住房，不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這一細(xì)則適用于6月起取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目。
在此之前，鎮(zhèn)江已4次出招穩(wěn)樓市：
3月20日，句容出臺(tái)限購(gòu)政策，非本市戶籍限購(gòu)一套，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，首付款比例由20%調(diào)整為30%；??3月24日，鎮(zhèn)江發(fā)布通知取消外地人購(gòu)房補(bǔ)貼；
4月1日，句容實(shí)施限購(gòu)，外地人在句容買(mǎi)房需提供在當(dāng)?shù)乩U納1年及以上社?；騻€(gè)稅證明；??5月3日，鎮(zhèn)江本地人市區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套房補(bǔ)貼也被取消。
梳理鎮(zhèn)江調(diào)控思路，無(wú)論句容對(duì)外地人設(shè)置限購(gòu)政策， 還是取消外地人購(gòu)房補(bǔ)貼，以及此次針對(duì)當(dāng)?shù)責(zé)o房戶設(shè)計(jì)的“優(yōu)先”政策，都傳遞出限制外地購(gòu)房需求的潛臺(tái)詞。同時(shí)也可以看出，三四線城市已從去庫(kù)存轉(zhuǎn)為去泡沫。
鎮(zhèn)江屬三線城市，過(guò)去幾年間，當(dāng)?shù)厝丝趯?dǎo)入有限，樓市也鮮少吸引外地投資客，市場(chǎng)總體供大于求，房?jī)r(jià)長(zhǎng)年走勢(shì)平緩。2010年6月鎮(zhèn)江全市住宅均價(jià)5480元/平方米，至去年6月，當(dāng)?shù)刈≌鶅r(jià)為6605元/平方米，6年間房?jī)r(jià)漲幅僅1000元出頭。
去年下半年起，在三四線城市去庫(kù)存優(yōu)惠政策及信貸寬松政策激發(fā)下，加之一線城市率先限購(gòu)與限貸，不少投資需求開(kāi)始向三四線城市外溢。去年9月南京重啟限購(gòu)政策，此后鎮(zhèn)江樓市便活躍著大量南京投資客的身影，與南京的高房?jī)r(jià)相比，鎮(zhèn)江的低房?jī)r(jià)是一大優(yōu)勢(shì)，正因投資成本不高，涌入鎮(zhèn)江買(mǎi)房的南京人有增無(wú)減，尤其是與南京仙林無(wú)縫對(duì)接的句容寶華一帶，南京購(gòu)房客常常超過(guò)客戶量的一半甚至達(dá)七成以上。
外地“炒客”不斷增加，改寫(xiě)當(dāng)?shù)貥鞘泄┣箨P(guān)系，一些樓盤(pán)的房?jī)r(jià)也因此急劇躥升，當(dāng)?shù)鼐用褓I(mǎi)房壓力加大。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”，讓房產(chǎn)回歸居住屬性已是大勢(shì)，鎮(zhèn)江步步升級(jí)調(diào)控也正是對(duì)此的策應(yīng)。
除句容外，鎮(zhèn)江其它區(qū)域尚未對(duì)外地購(gòu)房人舉起“限購(gòu)”大旗，也因此，在外地投資資本仍源源不斷進(jìn)入的情況下，保護(hù)有購(gòu)房需求的本地?zé)o房家庭，讓他們享有優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，仍具現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)然，這一政策出臺(tái)后也可能會(huì)誤傷部分有自住改善需求的當(dāng)?shù)刭?gòu)房人。業(yè)內(nèi)有分析也認(rèn)為，像鎮(zhèn)江這樣的城市，無(wú)房剛需數(shù)量恐怕較為有限，這部分有限的無(wú)房剛需“上車(chē)”后，投資客仍有不少“空位”，打擊外來(lái)投資的效果還有待觀察。
