直擊招商蛇口股東會 2400億奔襲關(guān)鍵詞：雄安、前海，買郵輪與估值管理
在股東會現(xiàn)場，招商蛇口也重點(diǎn)回應(yīng)了擴(kuò)大規(guī)模的若干舉措，包括整備前海土地、斥資250億元組建自有郵輪船隊(duì)，以及為參與潛在的雄安新區(qū)發(fā)展做準(zhǔn)備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “今天來了四十幾位股東，這（情況）在過去很少見?！?月19日下午，面對臺下滿席并需臨時(shí)加座的投資者，招商蛇口董事長孫承銘興致顯然挺高，示意多給股東提兩個(gè)問題。
這里是深圳，南山區(qū)蛇口地帶的南海意庫，大批投資者提前半小時(shí)出現(xiàn)在招商蛇口總部大樓。這家過去兩年因吸收招商局蛇口工業(yè)區(qū)重組上市的央企，將按照現(xiàn)代公司規(guī)范接受股東們一年一度的質(zhì)詢。
招商蛇口核心管理團(tuán)隊(duì)再次坐在股東面前，除了董事長孫承銘、總經(jīng)理許永軍、董事會秘書劉寧、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆等固定陣容，副總經(jīng)理趙軍、何飛也出現(xiàn)在前排。不過，與一年前因股價(jià)跌跌不休而被追問相比，當(dāng)天投資者關(guān)心的范圍顯然更廣。
在新的起點(diǎn)上如何發(fā)展甚至于完成既定目標(biāo)，成為長達(dá)80分鐘的問答環(huán)節(jié)的核心。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口至2021年?duì)I收計(jì)劃達(dá)到1600億元。而按照孫承銘現(xiàn)場的說法，按動態(tài)指標(biāo)看，公司若要5年內(nèi)邁入“世界500強(qiáng)”行列，營業(yè)收入預(yù)期需達(dá)到2400億元。
這也意味著，重組后各業(yè)務(wù)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，對于招商蛇口而言有一定的緊迫性。在股東會現(xiàn)場，招商蛇口也重點(diǎn)回應(yīng)了擴(kuò)大規(guī)模的若干舉措，包括整備前海土地、斥資250億元組建自有郵輪船隊(duì)，以及為參與潛在的雄安新區(qū)發(fā)展做準(zhǔn)備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前招商局集團(tuán)已從旗下各公司抽調(diào)相應(yīng)團(tuán)隊(duì)前往河北雄安新區(qū)，孫承銘用“積極介入”來形容此番動作。招商蛇口同樣在雄安新區(qū)設(shè)立工作小組，主要負(fù)責(zé)人即副董事長楊天平，但目前仍主要集中于準(zhǔn)備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作。
雄安與前海
自河北設(shè)立雄安新區(qū)以來，招商系幾乎是響應(yīng)最為積極的央企。資料顯示，在“建設(shè)雄安新區(qū)重大決策”公布僅10天后，4月11日，招商局集團(tuán)董事長李建紅親自帶隊(duì)赴新區(qū)考察調(diào)研，并拜會河北省領(lǐng)導(dǎo)商討參與雄安新區(qū)建設(shè)事宜，被外界解讀為其介入新區(qū)綜合開發(fā)的信號。
4月17日，招商蛇口副董事長楊天平以招商局旗下地產(chǎn)公司的名義赴雄安新區(qū)考察調(diào)研，并拜會新區(qū)籌委會相關(guān)負(fù)責(zé)人，就招商蛇口擬參與雄安新區(qū)建設(shè)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行“深入會談”。官方報(bào)道提及，楊天平公開表示，招商蛇口在城區(qū)與園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展等方面“具有豐富經(jīng)驗(yàn)”。
就在近日，招商蛇口被曝出設(shè)立雄安新區(qū)工作小組 并已確定在制作安置區(qū)方案，引發(fā)廣泛關(guān)注。對于該消息，孫承銘在回應(yīng)時(shí)并未予以否定。他用“企業(yè)利益+社會責(zé)任”來概括布局雄安新區(qū)的意圖，表示會“積極介入”新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
不過，孫承銘提及，由于目前雄安新區(qū)并未有明確的規(guī)劃出臺，因此公司僅是在做前期的準(zhǔn)備工作。他同時(shí)表示在新區(qū)先發(fā)區(qū)確定后，政府方面還會就規(guī)劃方案進(jìn)行全球招標(biāo)，意指招商進(jìn)入新區(qū)的事宜并未實(shí)錘。
對于股東關(guān)于前往雄安新區(qū)考察調(diào)研的人選問題，孫承銘回應(yīng)稱，選擇楊天平主要基于對他過去工作經(jīng)驗(yàn)的認(rèn)可?！八麑^(qū)域開發(fā)很熟悉，有在集團(tuán)工作的履歷，考慮到個(gè)人經(jīng)歷及工作經(jīng)驗(yàn)，派去新區(qū)辦公室，主要負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?！?
除了雄安新區(qū)，深圳前海同樣因自貿(mào)區(qū)及粵港澳大灣區(qū)概念登上風(fēng)口，成為投資者例常詢問的問題。對此孫承銘意味深長地報(bào)以一笑，表示歷次股東會大家都關(guān)心前海土地的進(jìn)展，實(shí)際上自己已多次進(jìn)行介紹。
盡管如此，或許由于興致高，孫承銘向臺下與會股東做了較去年股東會更為詳盡的介紹，并披露部分與政府談判的細(xì)節(jié)。
孫承銘介紹稱，前海土地列入整備范圍的部分為2.9平方公里，因用地性質(zhì)由工業(yè)改為商住性質(zhì)過程中的土地增值收益分配，和政府進(jìn)行了長達(dá)數(shù)年的談判。他透露，招商蛇口最早向政府提出土地增值收益部分按6：4進(jìn)行分配，亦即公司占60%增值收益，卻并未獲得政府方面通過。
“政府一度要求收回50%土地，為了早日推進(jìn)前海土地整備，對上市公司負(fù)責(zé)，公司同意按4：6和相關(guān)部門分土地增值收益。”孫承銘表示，招商要求在保證前海土地全由公司開發(fā)及并表的前提下，與政府按5：5比例成立合營公司，并按照4：6比例分享增值部分收益。
“將前海土地的原價(jià)值加上增值收益，實(shí)際上招商蛇口與政府間的收益分配基本是五五開。相當(dāng)于運(yùn)用杠桿，50%投入撬動100%的資源?！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，用土地增值部分替代土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變過程中的補(bǔ)地價(jià)費(fèi)用，在全國仍屬首例，“這批土地總貨值將近千億，補(bǔ)地價(jià)的代價(jià)并不低。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口目前正在就前海土地的土地整備協(xié)議等事宜，與深圳市人民政府及深圳規(guī)土委、前海管理局進(jìn)行協(xié)商。
30億美元造船
在股東會上，籌劃加快規(guī)模發(fā)展的招商蛇口一口氣推出了多項(xiàng)融資議案，包括年內(nèi)擬向招商銀行申請最高信貸余額不超過160億元，為30家子公司提供不超過453.83億元的擔(dān)保額度，以及申請授權(quán)董事會行使60億元額度的關(guān)聯(lián)交易決策權(quán)等。
其中對于招商蛇口為子公司提供453.83億元擔(dān)保額度一項(xiàng)，有細(xì)心的股東指出，涉及郵輪項(xiàng)目的投資額度過大，涉資約達(dá)250億元，占總擔(dān)保額度逾一半。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，上述融資擔(dān)保中，瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司擬融資120億元，達(dá)峰國際股份有限公司融資80億元，招商局置業(yè)有限公司則融資50億元，融資項(xiàng)目名稱均明確為“郵輪項(xiàng)目”。
許永軍向與會股東重申了郵輪業(yè)務(wù)之于招商蛇口的重要性。他表示，隨著國內(nèi)人均GDP的提高，郵輪業(yè)也迎來“厚積薄發(fā)”的時(shí)期，家庭旅游將越來越傾向于選擇郵輪方式，未來這個(gè)行業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求。
數(shù)據(jù)顯示，2016年中國郵輪碼頭累計(jì)接待郵輪938航次，同比增長49%；出入境郵輪游客累計(jì)客流量439萬人次，同比增長77%，成為亞太地區(qū)最大的郵輪市場。其中，招商系布局的深圳、上海、天津、廈門、青島郵輪港口城市共運(yùn)載旅客約397萬人次，占全國總數(shù)87%。
在招商蛇口提煉的“蛇口模式”（即前港-中區(qū)-后城模式）中，郵輪業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位為“特色業(yè)務(wù)”，作用包括增強(qiáng)獲取城市綜合體能力。以天津、青島郵輪港口為例，中信建投指，該公司存在獲取產(chǎn)業(yè)配套用地的可能性。
而從長遠(yuǎn)來看，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口已悄然將“郵輪船隊(duì)建設(shè)”提上日程。按照計(jì)劃，招商蛇口擬打造“規(guī)?；]輪船隊(duì)”，通過港航聯(lián)動設(shè)立行業(yè)門檻。該公司指，這種發(fā)展模式有利于獲取濱海、沿江土地資源。
對此，財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆亦表示，“在去年介入郵輪母港后，公司計(jì)劃介入船隊(duì)組建及服務(wù)，目前就在準(zhǔn)備組建船隊(duì)?！?
他進(jìn)而表示，公司計(jì)劃通過直接找廠家制造或收并購方式持有郵輪，計(jì)劃投入30億美元，折算成人民幣大致與250億元相當(dāng)。節(jié)點(diǎn)方面，預(yù)期最快在年內(nèi)披露有關(guān)信息。
盡管投入巨大，但郵輪并非招商蛇口在這一業(yè)務(wù)上的主要盈利點(diǎn)。許永軍透露，后端的郵輪母港作為重要配套，承載著出行游客包括娛樂、購物、體驗(yàn)等需求，相當(dāng)于客戶在郵輪上消費(fèi)1元錢，卻有可能在郵輪母港消費(fèi)9元錢。
許永軍還透露招商蛇口旗下深圳太子灣郵輪母港城項(xiàng)目引入港商新世界的緣由。他解釋稱，公司看中新世界旗下兩大產(chǎn)品線，分別是以藝術(shù)為主題的K11購物中心，以及以兒童為主題的D-PARK購物樂園，并認(rèn)為這種定位迎合郵輪出行游客的需求。
2400億中的方法論
今年3月底召開的董事會上，招商蛇口提出了另一個(gè)目標(biāo)，即“力爭五年內(nèi)成為世界500強(qiáng)企業(yè)”。從時(shí)間點(diǎn)看，五年的最后期限即為2021年。
孫承銘在股東會現(xiàn)場表示，世界500強(qiáng)的評選標(biāo)準(zhǔn)主要是營業(yè)收入，目前入圍的門檻約為1400億元。他進(jìn)而指出，入圍門檻是動態(tài)的，預(yù)計(jì)未來五年將提高至2400億元，因此公司的也將朝著這個(gè)營業(yè)目標(biāo)努力。
其中，園區(qū)開發(fā)作為目前招商蛇口最重要的收入來源，2017年已開始嘗試快速擴(kuò)大規(guī)模并沖刺1000億元銷售。截至4月底，該公司累計(jì)銷售額為343.4億元，約為既定目標(biāo)1/3。
盡管對規(guī)模需求強(qiáng)烈，但招商蛇口管理層拒絕了小股東關(guān)于“三四線拿地”的建議。許永軍回應(yīng)稱，房地產(chǎn)大周期為7年，小周期為2年左右，目前尚無法判斷三四線市場未來兩年的發(fā)展?！肮居?5%以上的土儲在一二線城市，堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕?！?
在社區(qū)開發(fā)以外，郵輪、園區(qū)在財(cái)務(wù)報(bào)表上所呈現(xiàn)的營收貢獻(xiàn)能力較弱也成為股東們關(guān)注的方向。以2016年為例，社區(qū)業(yè)務(wù)占招商蛇口總營收比例達(dá)88.31%，園區(qū)降至11.15%，郵輪則僅占0.53%。
一位股東稱，既然招商蛇口認(rèn)為消費(fèi)者在郵輪、郵輪母港的消費(fèi)比例為1：9，那公司更應(yīng)該注重郵輪母港的經(jīng)營，而非斥資打造船隊(duì)。
許永軍強(qiáng)調(diào)，船是郵輪業(yè)務(wù)的“靈魂”，只因郵輪產(chǎn)業(yè)的壟斷性太強(qiáng)。他表示，目前全世界僅有數(shù)家郵輪企業(yè)便占據(jù)市場大部分份額，相比之下中國只擁有10余艘郵輪，難以滿足招商蛇口今年制定的100航次目標(biāo)。
“這個(gè)行業(yè)空間巨大，招商蛇口希望‘三條腿’走路，包括自己購郵輪，租用郵輪，以及和世界級郵輪企業(yè)進(jìn)行合作。”他如是表示。
有股東則從園區(qū)的角度提出，在招商蛇口未來2400億元的目標(biāo)中，依靠租金及增值服務(wù)收入的園區(qū)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)過少。對此許永軍回應(yīng)時(shí)表示，投資者將公司旗下社區(qū)、園區(qū)、郵輪三大板塊割裂對待，并未考慮它們“協(xié)同發(fā)展”的內(nèi)涵。他認(rèn)為這些業(yè)務(wù)起到產(chǎn)業(yè)鏈作用，最終要看總體收入表現(xiàn)。
對于園區(qū)業(yè)務(wù)，招商蛇口同時(shí)提出了量化的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)。許永軍強(qiáng)調(diào)，租金是持有性物業(yè)的衡量指標(biāo)，若一個(gè)園區(qū)租金的年收益率高于銀行的基準(zhǔn)水平，基本可以達(dá)到成功標(biāo)準(zhǔn)，未來也具備進(jìn)行資產(chǎn)證券化回流現(xiàn)金的能力。
除此以外，招商蛇口自重組上市以來的估值問題在現(xiàn)場也有再次提及。有股東表示，許永軍增持了12.48萬股，而相比之下董事長卻僅增持了2.3萬股，暗指管理層對自家股票“沒信心”。
對此，孫承銘首先回應(yīng)稱，市值管理方面，自己對上市公司“一直看好”。但他轉(zhuǎn)而略為無奈地表示，自己作為招商局集團(tuán)副總經(jīng)理受到國資委相關(guān)規(guī)定限制，增持股票需經(jīng)過復(fù)雜的審批程序，同時(shí)增持?jǐn)?shù)量也需嚴(yán)格按照年薪相關(guān)比例購買。
董秘劉寧對此也有所回應(yīng)。她表示，招商蛇口作為資源擁有者的價(jià)值已經(jīng)被“投資者逐漸看清”，近期股價(jià)穩(wěn)定就是例證，“投資者越看清（價(jià)值），就越會有購買股票的動力。”
