馬光遠(yuǎn)：房子10年不準(zhǔn)買賣？
5月份，保定一宗土地的出讓引發(fā)了全國的關(guān)注。
按照競拍規(guī)則，這塊土地采取了“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式。按照這個規(guī)則，競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣；最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米。
這是一塊住宅用地，規(guī)定10年內(nèi)不得買賣，這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中迄今為止最為嚴(yán)格的措施，雖然只是特定地塊的特例，而不是普遍的規(guī)則，但仍然引發(fā)了市場的恐慌。
如果10年不得買賣的規(guī)則真正執(zhí)行的話，房子就真的成了名符其實的“不動產(chǎn)”。
那么，通過這種極端的限制房子流轉(zhuǎn)的措施，就真的可以改變看漲的預(yù)期，真的可以抑制炒房嗎？
答案是恰好相反！
因為大家都知道，這樣貌似嚴(yán)厲的舉措一旦真正執(zhí)行，甚至普遍化，不是意味著炒房得到了遏制，而是意味著這個市場肯定死掉了。
一個市場一旦被凍結(jié)交易，這個市場肯定不復(fù)存在，還談什么炒房？蓋房子的和買房子的都會被嚇跑。掃黃太嚴(yán)，嫖客都跑了，怡紅院遲早就得關(guān)掉，這是簡單的常識。
我們看到，始于今年3月份的本輪調(diào)控已經(jīng)覆蓋全國50多個城市，出臺100多項調(diào)控措施。調(diào)控的范圍之廣前所未有，手段之多前所未有，從限購限價限賣到限離，從一線城市到全國貧困縣全覆蓋，拿出渾身解數(shù)來為房價降溫。而且，我認(rèn)為，這是迄今為止“最真實”的一次調(diào)控，當(dāng)然也是最嚴(yán)的。從目前一線和前期熱點城市的市場表現(xiàn)而言，其實我之前預(yù)判的“變天”已經(jīng)成為了事實。
以北京為例，在一連出臺10多項刀刀見血的調(diào)控之后，北京房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，交易量大幅度下滑，新房價格被人為凍結(jié)，二手房價格出現(xiàn)了明顯的松動。數(shù)據(jù)顯示，5月1日至15日，北京二手房累計網(wǎng)簽4756套，比上月同期下降39.3%，日均網(wǎng)簽量下降到317套，比新政前下跌了一半。
按照這樣的節(jié)奏，整個市場的觀望期應(yīng)該不會太長就會進(jìn)入真正的看空周期。這個結(jié)果，真的意味著房地產(chǎn)調(diào)控真的見效了嘛？炒房者離開這個市場了嗎？
答案也是否定的，因為目前市場之所以迅速冷凍，完全是因為“限賣”，“限價”這些非常規(guī)的手段所致。
從本輪調(diào)控的特點看，我認(rèn)為有兩個突出的特點：
一是直接針對價格，比如年初很多熱點城市承諾，今年房價環(huán)比不上漲；
二是手段更為行政化短期化，比如限賣的措施。
承諾房價不上漲，于是調(diào)控的手段就直接針對價格，比如，限制新房的價格，高于某個政府規(guī)定的限價不給預(yù)售證，開發(fā)商要么推遲上市，要么窮盡各種辦法降低成本，二手房的限價措施則更為嚴(yán)厲，直接規(guī)定某個區(qū)域的價格不能超過多少，超過限定價格的，不許中介公開掛牌，這也是直接凍結(jié)交易的手段。
限賣則更直接，凍結(jié)了交易和價格，表面看調(diào)控效果明顯，但實際是，一方面大家對市場的未來悲觀，另一方面，絕大多數(shù)的人認(rèn)為這種調(diào)控不可持續(xù)。
越是嚴(yán)厲的違背規(guī)律的調(diào)控措施，越不可能長期執(zhí)行。就長期而言，很顯然，當(dāng)下的調(diào)控措施并沒有改變大家對未來市場的預(yù)期。
房價下降，不是調(diào)控起到了效果，而是市場被凍結(jié)而已。
采取極端的辦法調(diào)控，表面上達(dá)到了效果，但事實上對市場未來的發(fā)展和長期的預(yù)期并沒有太大的好處。
“房子是用來住的”這個出發(fā)點沒有錯，但我在之前的很多文章中一再強(qiáng)調(diào)，要真正實現(xiàn)房子是人住的這一基本目標(biāo)，需要重啟爐灶，圍繞這一目標(biāo)構(gòu)建一套長期的政策體系。
而且，要真正實現(xiàn)房子是住的這一目標(biāo)，必須建立在市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，而不是人為凍結(jié)市場的基礎(chǔ)上；建立在對市場和政策長期預(yù)期的基礎(chǔ)上，而不是不信任的基礎(chǔ)上。
特別是，要真正實現(xiàn)居住目標(biāo)，更不能把市場上的投資行為趕盡殺絕，如果趕盡殺絕的話，“住”只能通過買這個途徑，而不可能通過“租”這個途徑，租房市場本身就是房地產(chǎn)投資市場。要厘清政府和市場的邊界。要清醒地認(rèn)識到，過去近10年，中國之所以能夠基本解決大家的居住問題，靠得是房地產(chǎn)市場化的改革，而不是反市場化的政策。在房地產(chǎn)市場化的過程中，盡管帶來了高房價的負(fù)面效應(yīng)，但這是政府和市場邊界模糊，是土地沒有實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)讓的結(jié)果，是市場化不徹底，市場與政府的錯位，而不是市場化過度。
應(yīng)該承認(rèn)，住房回歸居住，房地產(chǎn)政策回歸民生，這是對的。
但要實現(xiàn)這個目標(biāo)，需要的是扎扎實實的制度建設(shè)，而不是依靠一驚一乍的行政調(diào)控，更不能靠無法堅持的極端措施。把房地產(chǎn)回歸居住建立在目前的調(diào)控基礎(chǔ)上，我認(rèn)為仍然是一種懶惰思維，仍然是一種不負(fù)責(zé)任的行為。
過度的調(diào)控造成的負(fù)面效應(yīng)顯而易見。以限價為例，我最擔(dān)心的是，如果限價執(zhí)行一兩年，開發(fā)商為了省成本，一定會制造出又一批很爛的房子，導(dǎo)致住房質(zhì)量的嚴(yán)重下滑。
而在人人都知道目前很多政策根本無法堅持的情況下，一旦政策松動，則意味著市場的又一次報復(fù)性反彈。一只充足氣的皮球如果不慢慢放氣，一定是會爆炸的。
記住，凍結(jié)了交易，不等于管住了炒房。交易一旦凍結(jié)，即使真正居住需求的人也不敢出手買房，擔(dān)心房價下跌。酒店每天大張旗鼓掃黃，正常住店的人也不敢來了，最后就沒有人開酒店了。
