樓市的長(zhǎng)效機(jī)制終于來了！住建部打響了重要一槍
全國(guó)首個(gè)關(guān)于住房租賃和銷售的條例法規(guī)發(fā)布，除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，政府對(duì)房東、中介采取了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，目的是保護(hù)承租人的利益，形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期的租賃市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)報(bào)告預(yù)測(cè)，到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
正在熱播的電視劇《歡樂頌》就像一面鏡子，先不論這面鏡子公正不公正，但是照出了這個(gè)社會(huì)的各種癥結(jié)，從房子到職場(chǎng)到婚戀觀等等，每個(gè)人都能看到自己關(guān)心的話題。
樊勝美的吶喊：“房子，房子！”
劇中的樊勝美提到，她們?nèi)撕献獾母邫n小區(qū)房租一個(gè)月8000，一季度物業(yè)費(fèi)1080。這樣算下來，一年房租96000，一年物業(yè)費(fèi)4320，每人每月均攤2787元。其實(shí)以現(xiàn)在的房租情況看，上海很難能租到這樣一個(gè)三居室、帶電梯、性價(jià)比這么高的房子了。
隨著一二線城市房?jī)r(jià)一年多以來的暴漲，火爆的樓市經(jīng)過輪番調(diào)控之后，房?jī)r(jià)雖有回落的趨勢(shì)，但仍舊處于高位，漂族們不得不面臨房東大幅漲房租的情況。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，到2030年，租賃人口達(dá)2.7億人。
而住建部最新發(fā)布管理?xiàng)l例征求意見稿，對(duì)住房租賃的各方進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定。這是全國(guó)首個(gè)關(guān)于住房租賃和銷售的條例法規(guī)，除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，政府對(duì)房東、中介采取了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，目的是保護(hù)承租人的利益，形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期的租賃市場(chǎng)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要三項(xiàng)立法安排：一項(xiàng)是房地產(chǎn)稅法（不會(huì)在本屆人大任期內(nèi)出臺(tái)）；一項(xiàng)是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房權(quán)的問題；還有一項(xiàng)，就是住房租賃法。
該征求意見稿的發(fā)布，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。
住房“租賃時(shí)代”，租房者美好時(shí)代要來了？
5月19日晚間，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。財(cái)經(jīng)韜略總結(jié)道，這個(gè)“征求意見稿”最大的看點(diǎn)，是對(duì)“房屋租賃”的各方，進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定，它昭示著中國(guó)房地產(chǎn)即將開啟一個(gè)新時(shí)代：租賃時(shí)代！
整個(gè)征求意見稿，對(duì)于租房買房有詳細(xì)的規(guī)定，尤其是對(duì)于租客利益有很多保護(hù)措施，保護(hù)租房者的合法權(quán)益，解決房東過于強(qiáng)勢(shì)的問題。不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。
這個(gè)條例，租房者將獲得哪些紅利：
1、出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。
2、出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。
3、住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。
4、鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同。
5、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定租賃期限。對(duì)租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。
6、住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。
7、辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
8、出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
9、未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。
10、出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改結(jié)構(gòu)等）
11、出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。
12、經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。
韜略財(cái)經(jīng)指出，在12項(xiàng)紅利里，11項(xiàng)由房東提供，主要解決了房東過于強(qiáng)勢(shì)的問題。
在去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入今年的立法工作計(jì)劃。
韜略財(cái)經(jīng)認(rèn)為，要想真正開啟“租賃時(shí)代”，僅僅讓房東讓渡權(quán)利是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，核心是政府要賦予租房者更多的權(quán)利。說白了，就是讓租房者可以享受到購(gòu)房者、戶籍人口同樣的公共資源、公共服務(wù)。
這也將是市場(chǎng)萬分關(guān)注的改革方向。
此外，征求意見稿對(duì)住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。
規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、標(biāo)價(jià)外加價(jià)等12項(xiàng)明確禁止的行為。
為整治中介市場(chǎng)亂象，意見稿規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。
房租與房?jī)r(jià)的畸形關(guān)系
方正證券任澤平此前研報(bào)中曾分析指出，目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率為4%--6%，中國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平。
在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財(cái)富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會(huì)里，租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點(diǎn)，需求會(huì)回落得很快，這可能也是房租上漲不如房?jī)r(jià)的根本原因。
此外，中國(guó)的房地產(chǎn)并非僅有簡(jiǎn)單的居住功能，而是一個(gè)捆綁著很多資源的綜合價(jià)值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優(yōu)劣。一旦外來者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫(yī)療資源更加豐富。
美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)際的住房平均租金回報(bào)率在7%左右，中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的嚴(yán)重發(fā)展不足，過低的租金回報(bào)率激發(fā)了炒作行為的盛行。
整治不健康租賃市場(chǎng)，一定程度擠壓房?jī)r(jià)泡沫
央視財(cái)經(jīng)指出，由于在房屋租賃市場(chǎng)中，租房者常常扮演著“弱勢(shì)群體”的角色。在這個(gè)遠(yuǎn)談不上客戶友好型的市場(chǎng)中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽骸?，一有機(jī)會(huì)就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購(gòu)房市場(chǎng)，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。因此，可以說并不健康的租賃市場(chǎng)和投機(jī)式購(gòu)買一起催生了房?jī)r(jià)泡沫。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺(tái)的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結(jié)果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價(jià)并不能畫上等號(hào)。一旦政策力度有所放緩，那么房?jī)r(jià)就有可能再次抬頭。
因此比起“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場(chǎng)規(guī)律的柔性手段。在擠泡沫、讓市場(chǎng)重歸正常軌道的過程中，進(jìn)一步健全購(gòu)租并舉的住房制度勢(shì)在必行。而將要出臺(tái)的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。讓租房者更安心。
租賃是經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)所趨，萬億級(jí)租房市場(chǎng)洞開
“未來3~5年，中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國(guó)未來的租房市場(chǎng)空間巨大?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在2016年《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上表示。該報(bào)告更是預(yù)測(cè)，未來10年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體首要位置。
而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)也表明，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)主要是通過自建房屋和購(gòu)買商品房的形式來滿足居民的住房需求。而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。
日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見，提出對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持?？梢韵胍姡磥?~3年，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。
“千年大計(jì)”的雄安新區(qū)還肩負(fù)著探索房地產(chǎn)發(fā)展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ剑员愣糁聘叻績(jī)r(jià)，吸納人才。
樓市健康發(fā)展還需政策頂層設(shè)計(jì)
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)表評(píng)論文章指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要三項(xiàng)立法安排：
一項(xiàng)是房地產(chǎn)稅法。第十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議大會(huì)發(fā)言人傅瑩3月4日說，房地產(chǎn)稅法的確已列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排。這意味著外界關(guān)注的房地產(chǎn)稅法不會(huì)在本屆人大任期內(nèi)出臺(tái)。
一項(xiàng)是住房法，或者叫基本住房法。這部法律也討論很長(zhǎng)時(shí)期了。主要是保障居民基本住房權(quán)的問題。
一項(xiàng)是住房租賃法。住房租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分。居民實(shí)現(xiàn)基本住房權(quán)，可以是購(gòu)買，也可以是租賃。在全球主要經(jīng)濟(jì)體里，中國(guó)是個(gè)人住房擁有率最高的國(guó)家，國(guó)人喜歡買房的文化固然是一個(gè)重要原因；但另一方面，恐怕也與租房住，很多權(quán)利無法保障密切相關(guān)。
此次《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。加快形成長(zhǎng)效機(jī)制，將有利于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的一些深層次矛盾和問題。比如，要告別“土地財(cái)政”，與之相配套的財(cái)稅制度、土地供應(yīng)制度等方面的改革等等。
總體看，從三月中下旬以來，針對(duì)超出正常熱度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從部委到地方相繼出臺(tái)了一系列的政策與措施給市場(chǎng)降溫。這些政策和措施取得了不錯(cuò)的效果，但此類“補(bǔ)丁式”政策雖然能夠滿足即時(shí)的需求，但層層摞起來的“補(bǔ)丁”卻遠(yuǎn)談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點(diǎn)出發(fā)，對(duì)以往的政策進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場(chǎng)發(fā)展留出空間。
延伸閱讀：住建部租賃第一炮，中國(guó)應(yīng)向德國(guó)日本學(xué)習(xí)什么？
《從德國(guó)、日本經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)住房公租制度發(fā)展的路徑》
來源：上海市發(fā)改委微信公眾號(hào)、《住宅與房地產(chǎn)》2016年第07期
一、背景：“租售并舉”的住房新制度起航
近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），提出到2020年，形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。《意見》是落實(shí)三中全會(huì)《決定》關(guān)于“推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內(nèi)容。
以國(guó)家規(guī)范性文件的形式，提出住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，這是第一次。而且，在此前5月4日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，租賃市場(chǎng)首次成為重要議題，會(huì)上也提出了具體的制度構(gòu)架。國(guó)家重視凸顯租賃市場(chǎng)在未來住房制度中的重要地位，以及國(guó)家壯大租賃市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%～60%的市場(chǎng)份額，很多居民一輩子租房。
在我國(guó)，“房改”以來近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展。但是，隨著城市化的快速推進(jìn)，本應(yīng)與銷售市場(chǎng)并駕齊驅(qū)的租賃市場(chǎng)，亂象叢生、發(fā)展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現(xiàn)在，老百姓選擇居住形式時(shí)，“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時(shí)，權(quán)益無保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上極其不對(duì)等。另外，租賃市場(chǎng)基本處于無監(jiān)管的“野蠻生長(zhǎng)”。2014年，北京建委曾對(duì)青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，3萬名被調(diào)查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。
二、租賃或?qū)⑹俏覈?guó)未來住房的主要選擇
租賃或?qū)⑹俏覈?guó)未來城鎮(zhèn)住房的主要形式。從需求看，大學(xué)畢業(yè)生、藍(lán)領(lǐng)工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85后”“90后”為主，講究生活品質(zhì)但起薪低、不希望成為房奴。同時(shí)，城市化已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業(yè)機(jī)會(huì)多、服務(wù)業(yè)為主的大城市遷徙。面對(duì)大城市居高不下的房?jī)r(jià)，租房將是新市民的第一選擇、過渡選擇，或長(zhǎng)期選擇。
因此，未來租賃需求在邊際上增長(zhǎng)更快。目前，考慮到城中村租賃、企業(yè)和園區(qū)配套宿舍、生活服務(wù)業(yè)企業(yè)配租等，目前有3億～4億人靠租賃來解決住房需求，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%左右。在北京，每天約有20萬人在找房子租?。簧钲趯?shí)際管理的2000萬人口中，70%長(zhǎng)期，選擇租賃住房。
從供應(yīng)看，城市化告別高速增長(zhǎng)，適齡購(gòu)房人群（25～44歲）增速在2010年開始掉頭向下，城鎮(zhèn)戶均住房擁有已超過1套/戶，樓市進(jìn)入“存量時(shí)代”。中國(guó)家庭金融調(diào)查顯示，近25%的城鎮(zhèn)住房空置、11%的家庭擁2套及以上住房，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也驅(qū)動(dòng)存量房盤活。因此，租賃房屋供給未來會(huì)快速增長(zhǎng)。值得注意的是，無論是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，新市民扎根城市，還是實(shí)現(xiàn)“先租后買”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規(guī)模，大力發(fā)展住房租賃的意義都不言而喻。
近10多年來，資本回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)格漲幅超過勞動(dòng)回報(bào)和收入增幅，年輕人很難支付高房?jī)r(jià)、高租金，住房的公共屬性明顯上升。目前，新市民起薪在3000～4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買房過渡期，甚至支付房租都困難。據(jù)報(bào)道，北京69.2%的畢業(yè)生房租都得靠父母資助。由此，市場(chǎng)化的租賃，特別是目前占比超過90%的私人散租，根本無法惠及這部分人群。壯大政府公租或補(bǔ)貼為主的機(jī)構(gòu)租賃，才是降低租金成本、穩(wěn)定租賃關(guān)系的“壓艙石”。
三、德國(guó)經(jīng)驗(yàn):賦予租賃住房公共屬性和政府責(zé)任
2010年以來，住建部也曾發(fā)布若干文件提振租賃市場(chǎng)，但效果不明顯。事實(shí)上，租賃市場(chǎng)“短板”難補(bǔ)是體制癥結(jié)的產(chǎn)物，如租賃拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不如房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，地方政府不重視；租賃屬于輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，交易成本高；社會(huì)信用體系不彰等。發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制而稱著于世。目前，德國(guó)住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場(chǎng)份額。本文通過總結(jié)德國(guó)租賃市場(chǎng)管理的實(shí)踐，探討其對(duì)我國(guó)公租制度發(fā)展的借鑒。
1、德國(guó)租賃住房發(fā)展的四大特征
首先，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。在德國(guó)，不管開發(fā)新房或經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)，讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足?！岸?zhàn)”以來，德國(guó)共建設(shè)1000多萬套社會(huì)住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國(guó)總?cè)丝诓?100萬。
其次，租賃市場(chǎng)具有公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。機(jī)構(gòu)租賃是穩(wěn)定市場(chǎng)、降低租金和權(quán)益保障的“壓艙石”。國(guó)際上，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等私人機(jī)構(gòu)租賃（接受租金管制和政府補(bǔ)貼）占市場(chǎng)份額30%以上。2011年，德國(guó)1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，私人機(jī)構(gòu)房源（410萬套）占22%；2013年，美國(guó)3200萬套私人租賃房中，機(jī)構(gòu)租賃占28.4%。
再次，近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時(shí)期，德國(guó)就將房屋租金管制寫進(jìn)民法典中，并設(shè)單章規(guī)定住房租賃；1922年，德國(guó)頒布《帝國(guó)租賃法》，對(duì)建于1918年7月1日前的房屋實(shí)行租金控制，規(guī)定在“法定租金”基礎(chǔ)上，根據(jù)通脹及維修開支，確定新建房屋租金，舊房則嚴(yán)格按照租賃合同調(diào)整租金；二戰(zhàn)后，面對(duì)住房大量短缺，德國(guó)在每一個(gè)地區(qū)制定固定的房租價(jià)格表，禁止提高房屋租金；60年代后，房屋短缺局面緩解，凡缺房率3%以下城市，取消房租限制。
上世紀(jì)下半業(yè)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定，政府也盡量發(fā)揮市場(chǎng)作用。對(duì)租賃市場(chǎng)，主要通過兩方面措施來干預(yù)，即各地區(qū)制定“合理租金價(jià)格表”，披露租賃市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)區(qū)域租金變化；確保租賃合同締約和執(zhí)行，防止單方面違約和隨意漲租。本世紀(jì)以來，西方經(jīng)歷新一輪樓市繁榮，租金水漲船高。德國(guó)在本世紀(jì)初頒布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超過合理租金20%，就被視為房租超高而違法，并被課以巨額罰款，超過50%被視為暴利而犯法。
歐債危機(jī)以后，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松，樓價(jià)上漲史無前例。據(jù)地產(chǎn)公司Jones Lang LaSalle的報(bào)告，柏林房屋租金從2005年的5.5歐元/平方米上漲至2014的近9歐元/平方米，近兩年年租金上漲9%以上。2012年12月，德國(guó)議會(huì)通過更嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對(duì)居民將房屋通過Airbnb平臺(tái)投入旅游短租，減少長(zhǎng)租供應(yīng)，突破租金控制，德國(guó)發(fā)布一項(xiàng)新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。
最后，德國(guó)對(duì)其他租賃權(quán)益的保障也很細(xì)致。一是對(duì)“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；二是中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)；三是德國(guó)租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。
2、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)揭示我國(guó)住房租賃要解決三大“痛點(diǎn)”
從德國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，我國(guó)培育和發(fā)展住房租賃要解決三大“痛點(diǎn)”。一則，要將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。首先，這就需要改變GDP導(dǎo)向的房地產(chǎn)發(fā)展模式，還原房屋居住和公共產(chǎn)品的基本屬性、前置屬性；其次，要加強(qiáng)各級(jí)政府公共財(cái)政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生的租房需求，視為公共產(chǎn)品，甚至是住房保障的一部分，納入公共財(cái)政的范疇。這樣，才能為增加租賃住房供應(yīng)、打造低租金環(huán)境、加強(qiáng)中介監(jiān)管，讓租房者享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造制度環(huán)境。
二則，政府公租等機(jī)構(gòu)租賃必須要占到一定份額。前面所言，政府公租等機(jī)構(gòu)租賃是降低租金、穩(wěn)定供應(yīng)和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)的“壓艙石”。目前，我國(guó)公租占比很低?！傲铡睌?shù)據(jù)顯示，我國(guó)25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示，租賃關(guān)系以個(gè)體房東直租為主，個(gè)體房東直租和個(gè)體二房東轉(zhuǎn)租的比重超過80%；只有約6%的租賃住房來自機(jī)構(gòu)出租，主要的機(jī)構(gòu)出租是就業(yè)單位（4%）和房管部門（2%）。
我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃不足有三大原因，一是政府公租房供應(yīng)少，帶頭作用不足；二是地價(jià)和財(cái)務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出；三是無風(fēng)險(xiǎn)收益率太高。發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，首先要強(qiáng)化政府的職能和帶頭作用；其次要去除經(jīng)濟(jì)對(duì)投資（特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資）的依賴。投資是資金短期密集型的，投資依賴、房地產(chǎn)開發(fā)依賴下降了，資金需求下降了，無風(fēng)險(xiǎn)收益率也就下降了；最后，當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)收益率下降，社會(huì)資金對(duì)有穩(wěn)定長(zhǎng)期可靠收益的租賃投資的興趣就上升了，要借助于稅收優(yōu)惠、證券化或信托投資基金（REITs）因勢(shì)利導(dǎo)。
三則，各級(jí)政府要從吸引和留住人口，“降成本”供給側(cè)改革的角度，看待發(fā)展租賃市場(chǎng)的投入產(chǎn)出效應(yīng)。在城市化“下半場(chǎng)”，進(jìn)城人口、紅利人口都在減少，哪個(gè)城市能吸引到人口流入，哪個(gè)城市的集聚效應(yīng)就更大、競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。衣食住行中住的成本最大，較低的居住成本，無疑是吸引和留住人口的利器。同時(shí)，房?jī)r(jià)和租金是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)成本，也是人工、物流和倉(cāng)儲(chǔ)成本上升的罪魁禍?zhǔn)?，各行各業(yè)都受到租金上漲沖擊。近年來，我國(guó)實(shí)體盈利下滑，人工、物流和鋪?zhàn)飧咂笫恰皫蛢础?。德?guó)“工匠精神”是鍥而不舍的結(jié)果，但背后生產(chǎn)生活低成本的支持、社會(huì)保障對(duì)后顧之憂的免除是物質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展租賃市場(chǎng)，對(duì)降成本和夯實(shí)社會(huì)保障大有裨益，也是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鋪路石。
四、日本經(jīng)驗(yàn)：公租房的過渡作用何等重要
日本與我國(guó)一樣，受儒家文化熏陶，買房傳統(tǒng)很重，崇尚置業(yè)才能安定的理念，政府也意圖建設(shè)自有住房社會(huì)，促進(jìn)中間力量壯大。但是，住房自有率在1958年達(dá)到71%后，日本居民買房比例迅速下降。城市化快速、房?jī)r(jià)暴漲的60～80年代，自有率降至59%，近一半人選擇租房。另外，二戰(zhàn)后，日本8000萬人口中近1/4無房住，50年代開始，日本經(jīng)歷了快速的大城市化、重化工業(yè)發(fā)展，城市房屋極度短缺、房?jī)r(jià)上漲，80年代甚至經(jīng)歷了嚴(yán)重的樓市泡沫。
1、日本公租房供應(yīng)的“三支箭”
但是，日本居民住房問題并不突出，這與二戰(zhàn)后日本開啟史上最大規(guī)模的政府主導(dǎo)型公租房建設(shè)密切相關(guān)。1951年，日本發(fā)布《公營(yíng)住宅法》，面向所有生活和工作在本地區(qū)的低收入人群，由中央向地方補(bǔ)助，修建出租住房，覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請(qǐng)，租金為同區(qū)域商品房租金的1/4～1/3。截至2003年，公營(yíng)住宅共建設(shè)218萬套，占全國(guó)住宅總量的4.66%，各地區(qū)差異較大，比如人口集中的神戶市達(dá)到9.59%。
1955年，日本頒布《住宅公團(tuán)法》，由國(guó)家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團(tuán)，在住房嚴(yán)重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層，提供低廉租金住房。公團(tuán)成立之初，僅建設(shè)1.7萬套公寓。60年代城市化高速推進(jìn)時(shí)期，公團(tuán)集中實(shí)施了兩個(gè)“5年計(jì)劃”，1966～1970年建設(shè)了35萬套、1971～1975年建設(shè)728.4萬套。其中，70%的房屋為出租住房。
截至2004年6月，住宅公團(tuán)共建設(shè)公寓154萬套，約占全國(guó)住宅總量的5%。除了公營(yíng)住房和公團(tuán)住房外，日本機(jī)構(gòu)租賃住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供給入會(huì)會(huì)員的公社住房、企業(yè)公寓在內(nèi)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)租賃住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系、提高員工對(duì)企業(yè)的歸屬感和忠誠(chéng)感，日本建立了強(qiáng)大的企業(yè)社會(huì)福利制度。60～70年代，擁有社宅和宿舍的企業(yè)開始增多。根據(jù)2007年的調(diào)查，提供補(bǔ)貼或租金的企業(yè)占比達(dá)到48.4%、提供社宅和宿舍的企業(yè)占比35%。
1945～1977年，日本新建的2854萬套住宅中，由公營(yíng)、公團(tuán)、企業(yè)等政府或非營(yíng)利組織建設(shè)的占31%，60～70年代占比超過40%，其中超過70%的用來出租。1968年，住房總套數(shù)和總戶數(shù)開始平衡，加上隨后的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開始對(duì)外銷售。到1975年，日本實(shí)現(xiàn)一人一間房。目前，日本戶均住宅面積96平方米，其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平方米和46平方米。
2、日本經(jīng)驗(yàn)揭示我國(guó)必須彌補(bǔ)政府公租的短板
人多地少、居住集中在三大都市圈，二戰(zhàn)后和城市化時(shí)期住宅嚴(yán)重短缺，但日本實(shí)現(xiàn)了享受型的住房發(fā)展目標(biāo)，這與其租賃住房的良好過渡不無關(guān)系。根據(jù)1951年發(fā)布的《公營(yíng)住宅建造標(biāo)準(zhǔn)》，公營(yíng)住宅多集中在軌道沿線，日照、通風(fēng)、采光和私密性不亞于商品住宅；套內(nèi)設(shè)備（給排水、煤電氣等）、用房構(gòu)成（臥室、廚衛(wèi)）、兒童游戲場(chǎng)、會(huì)所及停車場(chǎng)等附屬設(shè)施，都有嚴(yán)格的建造和面積標(biāo)準(zhǔn)。例如，主次臥不低于9和6.5平方米，小區(qū)須設(shè)總面積為每戶6平方米以上的兒童游戲場(chǎng)等。
另外，租戶退出時(shí)，要出資將住房的榻榻米、日式拉門的紙張全部更新，有損壞的要修復(fù)，恢復(fù)到入住時(shí)的狀態(tài)方可退居。為此，租戶需要10萬～20萬日元的費(fèi)用。這一舉措是為了讓下一住戶也能入住干凈整潔的住房，也促使住戶在居住過程中愛惜住房。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。日本的經(jīng)驗(yàn)證明，在住房短缺和城市化快速推進(jìn)時(shí)期，以政府和非營(yíng)利組織為主，提供在質(zhì)量和配套上等同于商品住房的公租房供應(yīng)是何等重要。
城市化后期，盡管住房供求緩解，但大城市高房?jī)r(jià)是常態(tài)。2014年，東京圈內(nèi)偏遠(yuǎn)區(qū)域一套70平方米的房子要4000萬日元（320萬人民幣），普通工薪年薪也才300萬日元?？紤]到每年的稅費(fèi)，日本居民寧愿租房以結(jié)余出小孩教育資金。因此，政府或企業(yè)租金補(bǔ)貼對(duì)于新市民也非常重要。
租賃的過渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規(guī)模入市和縱容炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮(zhèn)化成本、用工成本，更是實(shí)現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。目前，我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃僅占2%，具有先鋒帶頭作用的政府公租僅占租賃供應(yīng)的2%，這在當(dāng)前高房?jī)r(jià)和高租金、人口向大城市集中、年輕人群收入水平低的背景下是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，短板必須要補(bǔ)上。
