住房租賃監(jiān)管要力避破壞市場機(jī)制
住建部5月19日下午發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》。住建部稱，立法是為了建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。
由于住房租賃涉及到許多人的切身利益，世界各國對此都有相應(yīng)的法律或法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管規(guī)范，但從西方一些國家實(shí)踐看，管制造成的不良后果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其正面作用。
住房租賃市場和其它任何市場都一樣，發(fā)揮價(jià)格信號才能有效銜接供求，監(jiān)管首先必須尊重市場。西方國家實(shí)行租賃管制有兩大動機(jī)：一是抑制租金上漲，避免租客承擔(dān)過重負(fù)擔(dān)，二是避免租客在支付不起房租時(shí)被驅(qū)離。其動機(jī)不可謂不好，但實(shí)施的結(jié)果卻南轅北轍。
美國紐約市的住房租金管制，已作為政府干預(yù)破壞價(jià)格機(jī)制最典型案例寫進(jìn)了教科書。價(jià)格管制的直接后果，就是供給短缺和房屋質(zhì)量低劣。盡管紐約公寓十分短缺，但開發(fā)商沒有增加供應(yīng)的積極性，加劇了供需失衡。租金管制之下，出租人也沒有任何動機(jī)去維護(hù)好房屋質(zhì)量，而是年久失修替代了變相漲價(jià)。
由于租金不能上漲或漲幅低于市場，所以，租到房的人相當(dāng)于占了便宜，一般不愿搬走，而房東也不是傻子，它會把房客長期不走的因素一次性計(jì)入租金標(biāo)準(zhǔn)，所以新簽訂的租房合同價(jià)格高于合理價(jià)格成為常態(tài)，這又導(dǎo)致已租到房的人就算換了工作也不敢搬家。管制本來是為了保護(hù)租房人，但它讓市場失去了靈活性，反而極大地?fù)p害了其利益，房難租、不敢搬家成為常態(tài)。
限制房東驅(qū)趕不支付房租的租客，效果也是適得其反。因?yàn)闊o力支付房租或故意不支付房租的人主要是窮人或某些族裔人士，結(jié)果是房東要么拒絕租房給這些人，要么對其進(jìn)行成本高昂的調(diào)查，或者由租客提供復(fù)雜的簡歷、資料、證明。這極大地增加了窮人租房的難度，提高了租房的成本。
比較《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》與國外住房租賃管制，可以發(fā)現(xiàn)，意見稿總體上是尊重市場的，但也有一些對價(jià)格和交易行為的干預(yù)。例如第十一條規(guī)定，對于房東是租賃企業(yè)的，租期不得低于三年，承租人另有要求除外。這一期限限制初衷是為了保護(hù)承租人，但卻讓租賃企業(yè)失去了經(jīng)營上的靈活性?？床怀鲞@條規(guī)定有什么必要。
再例如，出租人不得單方面提高租金，這屬于一般合同法的原則，沒有必要在《管理?xiàng)l例》中單列，因?yàn)檫@很容易給人造成租金不能上漲的誤解。
再如第七條，“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房?！边@也是屬于一般性合同原則，單獨(dú)列出同樣會造成一些誤解，甚至不良后果。
意見稿第十六條規(guī)定“自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記”，這相當(dāng)于認(rèn)可了“二房東”的合法性。近年來，在南方一些城市出現(xiàn)了一種新經(jīng)營模式，房地產(chǎn)中介或其他人員租下整個(gè)片區(qū)的住房，然后將其散租出去，租金往往上漲一大截。這種經(jīng)營行為是否涉及壟斷，如何制定壟斷標(biāo)準(zhǔn)，如果屬于壟斷該采取什么措施，意見稿對此沒有作出規(guī)定，這可以說是監(jiān)管上的一個(gè)盲區(qū)。
值得強(qiáng)調(diào)的是，中國住房租賃市場具有高度的靈活性，這是一個(gè)相當(dāng)大的優(yōu)點(diǎn)，我們切不可輕易丟棄，切不可染上其它國家政府管制的毛病。近些年來住房租賃市場出租方過于強(qiáng)勢已成一個(gè)社會問題，征求意見稿如此受關(guān)注與一些人對其解決這些問題的作用抱過高期望有關(guān)。其實(shí)，出租方強(qiáng)勢問題主要是宏觀層面問題，是通貨膨脹問題，是貨幣濫發(fā)問題，要解決這些問題要從宏觀方面下手，麻袋破了要趕緊補(bǔ)麻袋，千萬不要試圖在麻袋上繡花來掩蓋，千萬不要指望微觀管制能解決宏觀問題。
