如何理解針對(duì)高房租的治理組合拳
北京房產(chǎn)中介老人胡景暉，從羅生門(mén)中離開(kāi)了服務(wù)18年的我愛(ài)我家?！俺鲇趯?duì)行業(yè)好的”初心，他踢爆了“資本助推房租暴漲”的行業(yè)內(nèi)情。
這件事迅速占據(jù)了媒體本周頭條。群眾利益無(wú)小事，轉(zhuǎn)天我們開(kāi)始就看到政府連連出手，對(duì)市場(chǎng)亂象重拳整治。
12萬(wàn)套不漲價(jià)房源如何投入租賃市場(chǎng)
8月17日，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)召集自如、相寓、蛋殼等10家房屋租賃企業(yè)座談，與會(huì)機(jī)構(gòu)達(dá)成如下共識(shí)：機(jī)構(gòu)們將拿出12萬(wàn)套房源，更重要的是：不漲價(jià)。
中介協(xié)會(huì)迅速澄清了市場(chǎng)上的一些誤解：這些房源并非存量房源，而是舊房源加新房源。
此澄清非常必要，否則好像自如們囤了12萬(wàn)套房源待價(jià)而沽一般。
不過(guò)既然不是存量房源，而是新房源和舊房源，那就涉及到兩個(gè)問(wèn)題：
1、大家會(huì)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)與這些房源見(jiàn)面呢？一個(gè)月？一年？還是十年？
2、如果不僅是增量，那么增量是多少？
從現(xiàn)有的通報(bào)內(nèi)容看不出來(lái)準(zhǔn)確答案。唯一明確的是，中介們手上拿著至少12萬(wàn)套可供出租房源。
沒(méi)答案很可能是因?yàn)轭I(lǐng)會(huì)不夠。接下來(lái)繼續(xù)學(xué)習(xí)官方信息：
北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)還要求，機(jī)構(gòu)推出房源時(shí)，不許漲價(jià)。
一個(gè)令廣大租房者倍感欣慰的消息。
不過(guò)機(jī)構(gòu)內(nèi)心可能是崩潰的。要知道他們拿房源時(shí)，通常會(huì)面臨競(jìng)標(biāo)的情況，如果是多年租約，多半會(huì)向業(yè)主作出一個(gè)租金逐年上漲的承諾。
轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)想想，這也是調(diào)控的常用手法。看看人家開(kāi)發(fā)商：拍地時(shí)也是要競(jìng)價(jià)的，賣房時(shí)也是要限價(jià)的。
這一波操作的目標(biāo)：加量不加價(jià)。
“三不得”與“三相信”
8月22日，北京市12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)熱線正式開(kāi)通，首日共接到投訴舉報(bào)52條，共涉及朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀、昌平等9個(gè)區(qū)的30余家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。群眾主要反映了哄抬房租、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等八類問(wèn)題，包括自如在內(nèi)的23家中介被曝光。
八類問(wèn)題包括：哄抬房租、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、不退押金、打隔斷群租、轉(zhuǎn)租他人、強(qiáng)制貸款付租金、對(duì)委托出租房不予維修、采取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人。最直接影響房租價(jià)格的，還是“哄抬房租”。
最初胡景暉說(shuō)到哄抬房租，就是機(jī)構(gòu)以超過(guò)市場(chǎng)20%以上的價(jià)格去收取房源。就此，官方強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)要求：
1、不得用銀行貸款等融資渠道的惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。
2、不得以高于市場(chǎng)水平的租金搶占房源。
3、不得以高租金誘惑房東提前解約以達(dá)到搶占房源的目的。
第一條看起來(lái)很有必要，就像不許開(kāi)發(fā)商將銀行融資用于拿地以免哄抬地價(jià)。但是細(xì)細(xì)品味就有點(diǎn)困惑：到底是不讓外籌資金，還是不讓惡性競(jìng)爭(zhēng)？
第二條，“高于市場(chǎng)水平”如何判斷？如果該區(qū)域市場(chǎng)處于租金“洼地”，新的租金標(biāo)桿立起來(lái)了，機(jī)構(gòu)能不能隨行就市？
第三條，如何判斷房東提前解約的真實(shí)原因是不是機(jī)構(gòu)以高租金誘惑？
也許，監(jiān)督者自有一套評(píng)定的方法。中介機(jī)構(gòu)們可能也有自己的一套認(rèn)知方法。
北京市住建委通過(guò)官方微信號(hào)“安居北京”表示，住建委等多部門(mén)組成兩個(gè)聯(lián)合檢查組，分別對(duì)自如、相寓兩家住房租賃企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法，發(fā)現(xiàn)了違法違規(guī)行為。
作為長(zhǎng)租公寓的龍頭企業(yè)，自如隨即在8月23日發(fā)表聲明：全面接受相關(guān)查處結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深度自查、堅(jiān)決整改。并在結(jié)尾意味深長(zhǎng)地呼吁廣大消費(fèi)者“相信自如、相信時(shí)間、相信正確”。
解決房租問(wèn)題最終還得落到供求關(guān)系
在一波疾風(fēng)驟雨般的組合拳后，我們對(duì)北京房租有何期待？
也許你可以有一千種分析方法，但最終繞不過(guò)去的是供求關(guān)系。就像房租問(wèn)題爆發(fā)伊始，就有人把2017年的拆違，看作暴漲的重要原因，邏輯在于：一部分人沒(méi)有離開(kāi)北京，而是進(jìn)入了合法的出租屋，加劇了供應(yīng)矛盾。
但是，到底拆了多少套？留下來(lái)多少人？新進(jìn)來(lái)多少人？全北京用來(lái)租的房子有多少？夠不夠？好像迄今沒(méi)人能說(shuō)得特別清楚。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜引用了一個(gè)數(shù)據(jù)：北京租賃市場(chǎng)上流通的房源約150萬(wàn)套，缺口約80萬(wàn)套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為大概靠譜。
由此不難理解，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥說(shuō)，要緩解目前矛盾，主要應(yīng)該加大供應(yīng)。
政府確實(shí)是這么做的，據(jù)北京市住建委信息：年底前市區(qū)兩級(jí)將力爭(zhēng)再提供近萬(wàn)套房源。
其實(shí)當(dāng)租賃機(jī)構(gòu)們表態(tài)拿出12萬(wàn)套這個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，我專門(mén)就政府在租賃領(lǐng)域提供了多少房源做了查詢：原來(lái)北京市2018年全年計(jì)劃提供公共租賃房1.5萬(wàn)套，上半年已經(jīng)完成了全年計(jì)劃的84%！
不過(guò)從現(xiàn)實(shí)的情況看，市場(chǎng)上的供求矛盾還是相當(dāng)嚴(yán)重。
今年7月，北京市出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見(jiàn)》，明確2017年到2021年，北京市區(qū)將新供應(yīng)租賃住房50萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公共租賃住房，滿足中低收入家庭住房需要。
這部分房源，主要是針對(duì)符合首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的人才。
當(dāng)然，胡景暉也提供了一個(gè)數(shù)據(jù)，說(shuō)北京六環(huán)內(nèi)存在80萬(wàn)~90萬(wàn)套空置房，政府應(yīng)該想辦法讓他們?nèi)胧小?
政府提供50萬(wàn)套，民間新增80萬(wàn)套?？雌饋?lái)，到2021年，北京租房問(wèn)題就不再是問(wèn)題了。希望真的如此。
