在淘寶網(wǎng)通過司法拍賣買房 你會買嗎？
在淘寶網(wǎng)通過司法拍賣買房，你會一試嗎？網(wǎng)拍房產(chǎn)能“撿漏”嗎？
5月11日上午10時20分，在淘寶網(wǎng)益陽市赫山區(qū)人民法院司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上，一套商品房被成功拍出。這是益陽地區(qū)法院系統(tǒng)成交的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣第一單。最近兩個月，益陽、邵陽、郴州等多地基層法院敲響網(wǎng)絡(luò)司法拍賣“第一槌”。自今年1月1日，最高人民法院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》實施以來，湖南多地法院試水網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。房產(chǎn)、車子、鋼材、挖掘機、股權(quán)、筆記本電腦等都通過網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺成交
網(wǎng)拍房產(chǎn)最多
司法拍賣，是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務時，依法以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，并用所得金額清償債務的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強制處分措施。
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是把拍賣過程搬到網(wǎng)絡(luò)平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為。根據(jù)最高法的規(guī)定，法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，除個別情形外，都應在淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)5家平臺上進行。據(jù)了解，淘寶網(wǎng)是使用頻率最高的平臺。
根據(jù)淘寶網(wǎng)拍賣頻道公開數(shù)據(jù)，目前，我省通過淘寶網(wǎng)司法拍賣的法院中，長沙市岳麓區(qū)人民法院以235件高居首位，其次是衡陽中院92件，其他大都是個位數(shù)。
拍品中，根據(jù)頁面顯示的“圍觀數(shù)”，房產(chǎn)是所有拍品中關(guān)注度最高的。記者通過查詢，最高單價的房產(chǎn)為衡陽市蒸湘區(qū)人民法院拍賣的該區(qū)步行街一商業(yè)樓的9－25層，起拍價3.45億元；其次為岳麓區(qū)法院拍賣的長沙楓林一路81號指南針商業(yè)廣場整棟房產(chǎn)，起拍價3.33億元。這兩筆拍賣最終流拍。成交價格最低的是一臺聯(lián)想筆記本電腦，經(jīng)過28次出價以后，成交價1350元。省內(nèi)房產(chǎn)出價次數(shù)最多的，為天心區(qū)人民法院一套起拍價46萬元的房產(chǎn)，經(jīng)過178次出價，最終以89.4萬元成交。
網(wǎng)絡(luò)拍賣中，既有湖南本地法院拍賣外省資產(chǎn)，也有外省法院拍賣我省資產(chǎn)。如寧波市北侖區(qū)人民法院拍賣湖南藍貓動漫傳媒有限公司6%的股權(quán)，起拍價56萬元，最終以300萬元成交；岳麓區(qū)人民法院拍賣河北省三河市一小區(qū)房產(chǎn)，起拍價110.38萬元，經(jīng)過41人200次出價，最終以210.18萬元成交。
能最大限度防止串標
長沙市岳麓區(qū)人民法院是我省網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中第一個“吃螃蟹”的。2015年8月18日，該院首起網(wǎng)絡(luò)司法拍賣開拍，開福區(qū)萬達廣場寫字樓一房產(chǎn)以25.17萬起拍，最終以29.67萬元成交。2015年，該院網(wǎng)拍標的物僅9件，掛網(wǎng)拍賣19次。2016年分別是44件和87次。而今年截至5月15日，網(wǎng)拍標的物已達77件，掛網(wǎng)拍賣高達127次，已超過2015年及2016年兩年總和。
“我們作為第一個試水的法院，也是因為在執(zhí)行中碰到了難題，而網(wǎng)拍既能提高效率，又能使各方利益最大化?！痹缆磪^(qū)人民法院審判管理辦公室劉萍法官說，在以往的執(zhí)行工作中，如果需要拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，就需要委托拍賣公司，流程繁瑣、耗時長不說，拍賣公司還要收取一定比率的傭金，加大了競拍者的負擔，并且拍賣消息傳播有限，參與競拍的人少，可能存在串標現(xiàn)象。而網(wǎng)絡(luò)司法拍賣全程透明，零傭金，利用淘寶網(wǎng)等公眾熟知的平臺來競拍，參與度更廣，成交率更高，能讓標的物價格最大化，最大程度保護當事人利益。
“撿漏”幾率不會太大
怎么有效地解決執(zhí)行難？怎樣更快地把標的物賣出？隨著拍賣數(shù)量急劇增加，執(zhí)行法官越來越迫切要求解決這個問題。對此，岳麓區(qū)人民法院引入了司法拍賣輔助機構(gòu)，既緩解了法院案多人少的矛盾，也讓“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，提高了司法拍賣效率。
今年3月23日，岳麓區(qū)南二環(huán)“陽光100”新城一套房二次開拍，此標的物在一拍時無人競拍，以120.32萬元價格流拍。經(jīng)過積極宣傳，在二拍時圍觀人次高達26555次，24人報名參與競拍，經(jīng)過144次出價，最終以172.256萬元成交，相比第一次流拍，此次溢價高達179%。
不少人關(guān)心，網(wǎng)拍的房產(chǎn)能不能“撿漏”。對此，岳麓區(qū)人民法院執(zhí)行局負責人左鋼認為，如果在前兩年，“撿漏”幾率比較大，因為不少人持觀望心理，競拍者少。但現(xiàn)在，除非別墅或者大戶型，一般百來平方米的房產(chǎn)都有不少人競標，當然，總體仍然比市價便宜，但差額不會過大。根據(jù)司法拍賣相關(guān)規(guī)定，實行兩拍一變制度，第一次拍賣，以不低于評估價或者市價的70%為起拍價，第一次拍賣成交的可能性大增；第一次流拍后，再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十； 再次拍賣流拍的，可以依法在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺變賣。
網(wǎng)拍房會不會有麻煩
在深圳工作的長沙人彭先生想在長沙給父母買套房養(yǎng)老，他通過淘寶網(wǎng)看到河西世茂鉑翠灣百來平方米的毛坯房，還委托了朋友去看房，沒想到他此舉遭到父母強烈反對。“老人們認為法院拍賣的房子可能會惹來麻煩，不太吉利?！迸硐壬f，他坦言，他看中的就是法院拍賣房子比市價要低，很優(yōu)惠。
還有人擔心，拍賣的房產(chǎn)是不是不能貸款，如果被執(zhí)行人不配合，是否能順利過戶等問題。記者了解到，各地法院對此均有對策，如邵陽中院為提高拍賣財產(chǎn)的成交率，與多家銀行簽署了網(wǎng)拍貸款備忘錄，由商業(yè)銀行為競買人提供按揭貸款，競買人最低僅需支付三成首付，即可拍得中意房產(chǎn)。至于過戶問題，不同法院有不同規(guī)定。以岳麓區(qū)人民法院為例，如果成功付款后，法院將下達過戶裁定書，由競拍者和法院工作人員去房產(chǎn)部門變更登記，不需要被執(zhí)行人配合。
此外，司法拍賣的房源不一定都是二手房，也有新房。如望城區(qū)法院掛出的開福區(qū)福元中路悅湖山小區(qū)的數(shù)套房子，拍賣頁面特地提醒，該房產(chǎn)成交后按新房交易手續(xù)辦理過戶登記，屬于長沙市限購范圍內(nèi)房產(chǎn)，競買人如因不符合購買條件導致無法過戶，法院不承擔任何責任。
律師提醒
看實物，問稅費，算算賬
湖南凱威律師事務所律師李容介紹，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣雖然成交價一般低于市價，但如果有人想買網(wǎng)拍房，要先算好賬，看是否劃得來。
不少法院都會在拍賣網(wǎng)頁上注明，拍賣成交，買受人付清全部拍賣價款后，憑法院出具的執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認書自行至相關(guān)管理部門辦理標的物權(quán)屬變更手續(xù)。
辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費以及有可能存在欠繳的物業(yè)費、水、電等費用均由買受人自行承擔。由于各地房產(chǎn)政策不一，稅費支出可能達到幾萬元。如果拖欠物業(yè)費時間很長，這也是筆不小的開支。此外，有的法院能保證幫助過戶，同時負責空房交付，而有的法院只承諾提供過戶必要文書，需要競拍者自己辦理過戶，甚至與被執(zhí)行人或租客協(xié)商騰房。這些問題是司法拍賣中普遍存在的，也包括網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。
李容建議，市民想競拍房產(chǎn)等價值較大資產(chǎn)時，一定要去看實物，因為法院不承擔拍賣標的瑕疵保證責任，所見即所得。其次，詳細詢問交易過程中可能產(chǎn)生的稅費、是否還有銀行抵押，能否貸款、是否出租等情況。
