商務(wù)區(qū)租金調(diào)查直擊 北京CBD甲級(jí)寫字樓租金微降
1000多平方米承租面積即將到期，是續(xù)約還是搬遷？辦公地在北京CBD、金融街以外的A公司琢磨著，既然續(xù)約價(jià)格漲了，不如去其他區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
出乎意料的是，A公司竟然發(fā)現(xiàn)，在北京甲級(jí)寫字樓第二高租金區(qū)域CBD內(nèi)（金融街為第一高租金區(qū)域），兩棟甲級(jí)寫字樓業(yè)主給出的租金不僅都低于續(xù)約價(jià)，甚至低于CBD現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓平均租金——凈有效租金大概在每月每平方米300元出頭，而且樓層位置還可從原來的低區(qū)改到中區(qū)（甲級(jí)寫字樓中區(qū)租金往往高于低區(qū)）。于是，A公司當(dāng)機(jī)立斷，搬家CBD。
這件事就發(fā)生在今年一季度，背后折射出的現(xiàn)實(shí)是，北京CBD甲級(jí)寫字樓租金正在微降。
租金微幅走低
“北京CBD甲級(jí)寫字樓租金已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度微幅走低?！敝倭柯?lián)行北京研究部副經(jīng)理米陽(yáng)指出，2017年第一季度，北京CBD甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降1.5%，2016年第四季度跌幅為0.4%?，F(xiàn)在CBD甲級(jí)寫字樓租金成交價(jià)（凈有效租金）為382元/平方米，相當(dāng)于每月每平方米便宜了6元。以一個(gè)辦公面積為2000平方米的租戶為例，如今每個(gè)月少繳租金1.2萬元，一年節(jié)省14萬元左右。
“這個(gè)租金降幅仍在合理范圍內(nèi)。”米陽(yáng)強(qiáng)調(diào)。從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，只有當(dāng)租金降幅達(dá)到5%甚至10%的時(shí)候，才會(huì)令甲級(jí)寫字樓整體市場(chǎng)發(fā)生顯著變化。
通常，沉浸甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)多年的幾家國(guó)際大行，租金算法雖無太大區(qū)別，但因各家監(jiān)測(cè)的樓宇樣本略有不同，各自給出的租金數(shù)據(jù)也就有所差異，但反映出的市場(chǎng)趨勢(shì)基本一致。
記者問詢仲量聯(lián)行以外的幾家國(guó)際大行后發(fā)現(xiàn)，CBD租金確有微降。今年一季度北京CBD甲級(jí)寫字樓租金，除了戴德梁行數(shù)據(jù)為每月每平方米384.2元，比上一季度的每月每平方米380.2，上漲了4元/平方米/月，以及世邦魏理士的環(huán)比持平，同比下降2.5%，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)是每月每平方米364.6元，環(huán)比變化-0.6%，高力國(guó)際數(shù)據(jù)也顯示環(huán)比小幅下降 0.1%至每月每平方米 348.1 元。
“從2015年第四季度開始，CBD甲級(jí)寫字樓業(yè)主就已面臨小幅租金下降的壓力。至今每個(gè)季度都有租金微調(diào)降幅，基本跌幅不超過0.3%?！备吡?guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部租戶代表總監(jiān)李芳月透露。
CBD甲級(jí)寫字樓業(yè)主在裝免期上，出手也更加大方。
李芳月表示，自2016年5月實(shí)行營(yíng)改增以后，北京全市甲級(jí)寫字樓業(yè)主對(duì)于裝免期的給予都很審慎，很多樓宇不再提供租期內(nèi)的免租期，只給租期外的裝修期。在CBD處于市場(chǎng)上行時(shí)，一般，3年租期提供1-2個(gè)月的免租期。而目前在CBD，租戶則有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)一年租期內(nèi)享受1個(gè)月免租期的“變相”租金優(yōu)惠。更優(yōu)質(zhì)的客戶甚至能夠一事一議，獲得更長(zhǎng)時(shí)間的免租，還可以把裝修期的起算時(shí)間后錯(cuò)，提前進(jìn)場(chǎng)做裝修前的準(zhǔn)備工作。
此外，CBD甲級(jí)寫字樓業(yè)主還紛紛提高了代理傭金，從市場(chǎng)慣例的一個(gè)月傭金到如今的至少1.2、1.3倍，甚至1.5、1.7倍更高。
當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，CBD甲級(jí)寫字樓租金在未來一年，穩(wěn)中有降是大概率事件，降幅約在2%-4%之間。
“2016年的國(guó)家營(yíng)改增和北京市進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅條例的政策，增加了甲級(jí)寫字樓業(yè)主方的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加的成本部分會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租戶方，抵消市場(chǎng)租金下滑趨勢(shì)（即自營(yíng)改增政策出臺(tái)后，很多業(yè)主將稅費(fèi)計(jì)入到租金中）。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海補(bǔ)充道。
主動(dòng)出擊
截至目前，CBD甲級(jí)寫字樓租金降幅不大，是因?yàn)椴⒎撬袠I(yè)主方都在下調(diào)租金。
畢竟目前的CBD新增供應(yīng)并未加碼，空置率在低位水平，今年也只有國(guó)貿(mào)三期B座近7萬平方米計(jì)劃在第二季度入市。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，CBD甲級(jí)寫字樓空置率反而從去年年底的5.5%降低了一點(diǎn)至目前的4.7%?！敖衲甑谝患径?，北京整體市場(chǎng)的平均空置率在8%，而CBD的不及5%，遠(yuǎn)低于全市平均值?！崩罘荚乱蔡嵝训馈?
這意味著，當(dāng)前業(yè)主方仍握有較大議價(jià)空間?！翱罩寐实停袌?chǎng)上租戶可供選擇的面積少，業(yè)主是挑選客戶；而空置率高，租戶可選擇的樓宇多了，才會(huì)擁有更多議價(jià)空間?！泵钻?yáng)說。
但從明年開始，更多新增供給入市，5年內(nèi)，CBD甲級(jí)寫字樓空置率將大幅上升，租金隨之持續(xù)走低。
李芳月估計(jì)，市場(chǎng)集中放量在2021年前后，那時(shí)CBD甲級(jí)寫字樓空置率將達(dá)13%左右。米陽(yáng)則判斷，在2021年年底，這一數(shù)據(jù)達(dá)20%左右?！?018年約有37萬平方米新增供應(yīng)；2019年是供給高峰，約有62萬平方米，也是租金波動(dòng)最大的年份；2020、2021年，年均供應(yīng)二三十萬平方米，租金波動(dòng)趨于平穩(wěn)?！泵钻?yáng)料，未來5年內(nèi)，CBD甲級(jí)寫字樓租金將降15%左右。
計(jì)劃于2018年第一季度交付使用的中國(guó)人壽金融中心、三星中國(guó)總部大廈、正大集團(tuán)等即將入市的項(xiàng)目，有些已經(jīng)開始預(yù)租，這同樣讓CBD存量甲級(jí)寫字樓業(yè)主感受到了壓力。
米陽(yáng)繼而表示，“CBD租金連續(xù)微降，代表著越來越多的甲級(jí)寫字樓業(yè)主意識(shí)到，新項(xiàng)目逐漸開始入市，需要為未來做準(zhǔn)備了——開始愿意給予大客戶一些租金上的優(yōu)惠，把大客戶留住，簽約3年或更長(zhǎng)的合同，把日后CBD供給高峰期跨過去?！?
需要注意的是，此刻的租金松口是率先的內(nèi)部降價(jià)，業(yè)主方帶有明顯選擇性的針對(duì)大客戶提供額外優(yōu)惠。
這里的大客戶標(biāo)準(zhǔn)，首先是辦公面積需求比較大，一般需要半層或1層的租賃面積。其次是行業(yè)排名中數(shù)一數(shù)二的公司，或是外資、國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)。此外，還有風(fēng)險(xiǎn)性的考慮，客戶要承租3-5年的能力。
與此同時(shí)，“談判策略上，也把租約簽的更長(zhǎng)?！崩罘荚卵缘?，如此鎖定客戶，跨過供應(yīng)大年。
“大招”還有哪些
“未來五年，CBD預(yù)計(jì)將有約120萬平方米的新增辦公面積入市，約占現(xiàn)有存量的43%?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天話鋒一轉(zhuǎn)，由于北京對(duì)中心城區(qū)開發(fā)活動(dòng)的嚴(yán)格限制，CBD就成為了北京核心區(qū)域唯一有大面積新增供應(yīng)入市的商務(wù)區(qū)，“放到整個(gè)北京市場(chǎng)，該新增供應(yīng)量仍然是在適度范圍內(nèi)”。
更何況，CBD是輻射整個(gè)北京市，CBD甲級(jí)寫字樓業(yè)主的目標(biāo)客群也是瞄準(zhǔn)全北京的辦公租戶。
從客戶結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)世邦魏理仕最新發(fā)布的《中國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租戶普查報(bào)告｜2017北京》，在CBD，內(nèi)資租戶相對(duì)于外資租戶擴(kuò)張更迅速，承租能力更強(qiáng)。
孫祖天強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)前，業(yè)主最重要的調(diào)整恰恰在于目標(biāo)租戶群體。傳統(tǒng)上，甲級(jí)寫字樓更傾向于形象和穩(wěn)定性占優(yōu)的外資租戶，為吸引或保留外資租戶業(yè)主甚至?xí)鲆恍┳饨鹱尣?。但近兩年隨著外資企業(yè)擴(kuò)張日趨謹(jǐn)慎，對(duì)租金也日趨敏感，甲級(jí)寫字樓業(yè)主逐漸對(duì)內(nèi)資租戶持更開放的態(tài)度?！?
對(duì)于那些CBD存量甲級(jí)寫字樓來說，還可以對(duì)樓宇硬件進(jìn)行提升?！澳壳扒闆r則是CBD存量甲級(jí)寫字樓存量業(yè)主只關(guān)注到了智能樓宇的趨勢(shì)，更多還是針對(duì)空氣質(zhì)量等節(jié)能環(huán)保問題進(jìn)行改善?！崩罘荚卤硎?。軟性服務(wù)改善也同樣能夠增加樓內(nèi)租戶黏性。譬如引進(jìn)一家幼兒園，提供給樓內(nèi)租戶使用，租戶只需支付不高的費(fèi)用；或如樓宇商業(yè)配套中，加入書店等人文關(guān)懷的體驗(yàn)。
不過，米陽(yáng)則認(rèn)為，CBD甲級(jí)寫字樓在軟硬件上的差異并非鴻溝，租金就成為一個(gè)重要手段。“少部分業(yè)主愿意選擇給予他們認(rèn)可的租戶比市場(chǎng)價(jià)低的租金，這個(gè)策略是成功的?！本拖衽荞R拉松，領(lǐng)跑者已經(jīng)出發(fā)，隨后會(huì)有越來越多的甲級(jí)寫字樓業(yè)主加入。
