存量商辦網(wǎng)開一面 代理銷售跟進(jìn)不易
北京商辦限購政策出臺后，商辦類市場交易幾乎停滯，在二手房市場中，中介機(jī)構(gòu)直接關(guān)停商辦類房屋區(qū)域的門店，停止代理此類房屋買賣及租賃業(yè)務(wù)，目前，市場中出現(xiàn)業(yè)主想賣卻不知道賣給誰的尷尬局面。5月23日，北京市住建委發(fā)布關(guān)于商辦政策的幾點(diǎn)說明，其中包括：合規(guī)已購商辦可買賣、可租賃；中介機(jī)構(gòu)可代理商辦房出售、出租業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中介關(guān)店是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，商辦市場成交停滯的情況下，中介或許很難會立刻跟進(jìn)商辦業(yè)務(wù)的代理。
存量商辦可租可售
多年前，“商住兩用”房屋作為住宅市場的一種有效補(bǔ)充，表現(xiàn)一直不溫不火。但是2016年二季度開始，關(guān)于商住全面限購的傳聞不斷，自此商住市場成交也進(jìn)入快車道。之后近一年時(shí)間里，商住房開始超過住宅產(chǎn)品成為北京樓市的主角。
然而，3月26日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》出臺，導(dǎo)致商辦類房屋成交迅速降溫。目前，北京商住房面臨“有房難售”的尷尬境地。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控政策影響最大的莫過于商住市場，其中特別是北京與上海的商住市場受到的影響最大。商辦限購政策出臺后接近2個月時(shí)間，北京商辦市場徹底冰凍，與調(diào)控前相比，整體市場成交量全面萎縮，特別是在今年調(diào)控前，商住簽約接近萬套，而在調(diào)控后，剔除通州個別項(xiàng)目的商務(wù)公寓，市場整體接近零成交。
2016年則是北京商住市場成交最熱的一年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京商住市場共計(jì)成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年期間，北京商住公寓項(xiàng)目的成交量相對平穩(wěn)；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其余幾年的成交套數(shù)均維持在2萬-3萬套之間。
商辦限購政策出臺后，業(yè)主們擔(dān)心自己的房產(chǎn)無法出售變現(xiàn)，甚至連靠出租保證收益都難以實(shí)現(xiàn)?；诖?，5月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》的幾點(diǎn)說明，明確規(guī)定在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。此外，已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商辦限購補(bǔ)充政策的出臺，照顧到小業(yè)主合理利益，合規(guī)已購商辦房可出售可出租的規(guī)定也消除了已購房者心中的疑慮。
流水恐難支撐門店成本
值得注意的是，商辦類市場迅速降溫的同時(shí)，二手房中介機(jī)構(gòu)也開始關(guān)閉商辦房區(qū)域的門店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業(yè)務(wù)。北京一家大型房地產(chǎn)中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中介機(jī)構(gòu)關(guān)停商辦門店的主要原因在于，商辦類房屋限購后，市場監(jiān)管趨緊，監(jiān)管部門禁止中介機(jī)構(gòu)宣傳商辦類房屋的居住屬性。這種情況下，中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇暫時(shí)關(guān)閉商辦類市場的門店。
事實(shí)上，去年8月，住建部等7部門就發(fā)布了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理的辦法，各地整治中介的行動由此展開。今年3月，各地加碼調(diào)控樓市，調(diào)控的重點(diǎn)方向之一也轉(zhuǎn)向了中介。北京市就配套加大了房地產(chǎn)中介市場的執(zhí)法力度，鏈家、我愛我家、中原、麥田等28家房地產(chǎn)中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦項(xiàng)目、涉嫌參與炒房哄抬房價(jià)等行為被責(zé)令停業(yè)整頓。
以東五環(huán)外的北京像素為例，曾經(jīng)這里有近20家二手房中介門店，但是在商辦限購政策出臺后，包括鏈家、我愛我家、恒洋在內(nèi)的中介公司全部關(guān)停了二手房門店。曾經(jīng)每天穿梭于北京像素小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人，仿佛一夜之間都消失不見。
北京像素南區(qū)的業(yè)主李女士反映稱，商辦限購政策出臺后，她想抓緊時(shí)間把北京像素的商辦房出售，哪怕價(jià)格低一點(diǎn)都無所謂。但是在她想掛牌出售自己的房屋時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)沒有中介公司愿意代理?！艾F(xiàn)在我真心想出售房屋，卻沒有門路，真擔(dān)心房子會砸在手里。”
事實(shí)上，類似于李女士面臨的這種情況比比皆是。一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫停代理商辦房的業(yè)務(wù)是不得已而為之，其實(shí)，3月26日出臺的商辦政策并沒有禁止商辦房的買賣和租賃，但業(yè)務(wù)中存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，中介公司選擇關(guān)停商辦房區(qū)域的中介門店。
5月26日，北京市住建委發(fā)布的關(guān)于商辦政策的補(bǔ)充說明也提到，中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。這是否意味著房地產(chǎn)中介公司會重新代理商辦房的出售及出租業(yè)務(wù)呢？對此，上述房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，在政策允許的情況下，中介公司應(yīng)該會考慮重新代理商辦類房屋的業(yè)務(wù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期中介公司重新代理商辦類房屋業(yè)務(wù)的難度很大，畢竟不可以宣傳此類房屋的居住屬性，因此，中介公司還是會比較謹(jǐn)慎的。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，中介公司有可能會重新代理商辦類房屋業(yè)務(wù)，但預(yù)計(jì)買賣業(yè)務(wù)量不高，門店將以出租業(yè)務(wù)為主，這種情況下，單純靠租賃業(yè)務(wù)的營收很難支撐一家中介門店的運(yùn)營?；诖?，商辦類房屋區(qū)域很難再出現(xiàn)很多家中介公司門店，市場會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
好消息與壞消息
“此次商辦政策的補(bǔ)充說明，從內(nèi)容看，與之前調(diào)控政策要求并無區(qū)別。但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業(yè)主已經(jīng)使用的存量暫做引導(dǎo)?！睆埓髠フJ(rèn)為，對小業(yè)主來說算是好消息，對企業(yè)來說，這肯定是壞消息。未來調(diào)控的重點(diǎn)依然是企業(yè)手中的商辦類產(chǎn)品，這部分大約有幾萬套未簽約。整體來看，市場未來新增量將受到的影響最大。
那么，企業(yè)手中的商辦類產(chǎn)品貨值有多大呢？張大偉進(jìn)一步稱，過去十年間，北京合計(jì)出讓1701宗招拍掛土地，其中有721宗工業(yè)用地，剔除這部分之外，合計(jì)有大約980宗地塊，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分為商辦屬性，住宅用地中25%左右為商辦屬性配套，“商服+綜合”基本全部為商辦。也就是說，過去十年，北京供應(yīng)了商辦類用地大約7000萬平方米。
此外，實(shí)際成交面積大約為4500萬平方米，只考慮這十年的供應(yīng)與成交，北京商辦類市場大約有2500萬-3000萬平方米的潛在庫存。再計(jì)算大約兩年周期的土地庫存，合計(jì)有1500萬-2000萬平方米左右。這意味著，北京商辦未開發(fā)的面積大約有5000萬平方米。
按照每平方米土地（市值）2萬元計(jì)算，大約有10萬億元的土地價(jià)值。張大偉表示，剔除已經(jīng)交易的1萬億元，以及目前市場中2.5萬億元左右的貨值。整體來看，受到政策影響的商辦市場總市值超過6萬億元。
從目前成交來看，張大偉預(yù)計(jì)，二季度北京商辦類物業(yè)成交跌幅很可能在九成以上。在過去幾個月北京商辦類物業(yè)每月簽約都在3000套以上，預(yù)計(jì)在二季度有可能快速跌到500套以內(nèi)。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，企業(yè)手中的商辦類產(chǎn)品潛在供應(yīng)量巨大，成交量大跌的情況下，如何破解銷售難題是房企不得不面臨的一道坎。
