房價(jià)下跌20%是個(gè)案？ 北京樓市隱現(xiàn)買方市場
月成交量同比下滑65%、中介費(fèi)普遍下調(diào)、地產(chǎn)中介出現(xiàn)關(guān)店潮……“3·17新政”后，地產(chǎn)中介儼然成了調(diào)控打擊的重災(zāi)區(qū)。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的最新統(tǒng)計(jì)，5月北京二手住宅市場實(shí)際簽單量環(huán)比下降了34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比下降11.9%，二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦莊等地幅度甚至超過了20%。
《華夏時(shí)報(bào)（公眾號：chinatimes）》記者走訪通州多家地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，目前二手房成交量已經(jīng)降到了冰點(diǎn)，價(jià)格相比“3·17新政”出臺前也下降了10%以上，買賣雙方的博弈關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。未來，房價(jià)還有進(jìn)一步下降的空間。
“房價(jià)已和去年年底持平”
6月1日晚7時(shí)許，北京市通州區(qū)云景東路兩側(cè)，方圓一公里的范圍內(nèi)就集中了5家地產(chǎn)中介。雖然正值下班高峰，路上的行人川流不息，但地產(chǎn)中介的門店里還是沒什么人，銷售人員三三兩兩地聚集在門口聊著天。
談起通州近日的房價(jià)，鏈家地產(chǎn)時(shí)尚街區(qū)西區(qū)店置業(yè)顧問趙永強(qiáng)第一反應(yīng)就是“沒法說”，因?yàn)椤俺山涣刻土恕?。整個(gè)4-5月份，他們代理的通州新城陽光小區(qū)，一單都沒有成交。
“現(xiàn)在別的小區(qū)有成交的，基本也都是業(yè)主著急賣的，價(jià)格能降下來?！彼f。
天興房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司時(shí)尚街區(qū)店經(jīng)紀(jì)人高春萍也表示，現(xiàn)在買房的人特別少，因?yàn)橄拶彿浅?yán)，很多人都沒有資質(zhì)，“上戶量（新登記客戶數(shù)量）都少了，原來只要在北京繳納夠5年的社保、納稅就可以，現(xiàn)在還要在通州繳納滿3年的社保和納稅，而且‘認(rèn)貸又認(rèn)離’。”
成交量降到了冰點(diǎn)，價(jià)格自然也上不去了。鏈家地產(chǎn)梨園店高級置業(yè)顧問高云霞表示，以新城陽光小區(qū)一套81平米的南北通透兩居為例，“3·17新政”出臺前他們賣出了一套，價(jià)格是475萬元，合計(jì)均價(jià)大約在5.8萬元/平米。如果是現(xiàn)在，報(bào)價(jià)也只能報(bào)5.2萬元/平米，總價(jià)大約421萬元，跟新政前相差了54萬元，下跌了11%。
“現(xiàn)在報(bào)價(jià)都不敢報(bào)得太高，否則客戶看都不看，如果是業(yè)主著急賣房，價(jià)格還能再低點(diǎn)。目前的市場價(jià)格大約已和去年年底持平，比今年2月底、3月初時(shí)的高點(diǎn)回落了不少?！蔽覑畚壹依鎴@中心店的一位置業(yè)顧問也表示，“近期房價(jià)基本比較平穩(wěn)，不像去年漲得那么兇，那時(shí)候有的房子甚至一夜之間上漲了20萬-30萬?！?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《華夏時(shí)報(bào)（公眾號：chinatimes）》記者，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數(shù)據(jù)讓他“很驚訝”，因?yàn)橐粋€(gè)月內(nèi)出現(xiàn)這么大的跌幅有些“違背常識”。2013年年底房價(jià)開始下跌，到2014年年底，經(jīng)歷了一整年也就下跌了15%左右，這還是成交量持續(xù)低迷、買賣雙方博弈很久的結(jié)果。2008年、2011年兩輪調(diào)控，房價(jià)確實(shí)有出現(xiàn)“腰斬”的，但也是在6-9個(gè)月以后了，調(diào)控2個(gè)月就下跌20%的情況“歷史上從未有過”。
“跌幅20%這一數(shù)字可能是某些個(gè)案房源，業(yè)主著急出手的，不太可能是整個(gè)區(qū)域的均價(jià)。樓市不像股市那么大起大落，跌20%就該崩盤了?！睆埓髠フf，“5月北京地區(qū)的房價(jià)大約下跌了1%-2%，這個(gè)跌幅已經(jīng)不小了，雖然不多，但代表了趨勢性的變化?！?
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也向《華夏時(shí)報(bào)（公眾號：chinatimes）》記者表示，他們研究院監(jiān)測的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數(shù)據(jù)，是由于這些區(qū)域的網(wǎng)簽量很小，成交樣本本身就比較少，而現(xiàn)在賣房的又都是著急出手的業(yè)主，所以成交價(jià)格就低一些，所以總的來說屬于個(gè)案。
“還有進(jìn)一步下降空間”
“3月上半月的時(shí)候通州還是好市場，‘3·17新政’一出臺，一下就垮下來了，特別明顯?！备叽浩颊f。
高云霞也表示，新政在限貸方面“卡得比較緊”，現(xiàn)在買房的基本都有貸款記錄，所以就要認(rèn)定為二套。以一套總價(jià)450萬元的房子為例，新政前貸款可以貸到240萬元左右，現(xiàn)在則只能貸到120萬元左右。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年4月，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環(huán)比3月份增加了8.77個(gè)百分點(diǎn)；到了5月，這一比例再次上升5.31個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了43.23%。
“我們是做中介的，感受比較明顯。新政之前業(yè)主方比較強(qiáng)硬，很多人就是不降價(jià)。現(xiàn)在則是客戶比較‘挑’，因?yàn)橛匈Y格買房的客戶太少了?！彼f。
胡景暉也表示，新政已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房價(jià)已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。
有媒體報(bào)道，新政對中介行業(yè)沖擊很大，有的地產(chǎn)中介甚至關(guān)閉了環(huán)京地區(qū)的100多家店面，將房產(chǎn)銷售人員分流至唐山、張家口等地區(qū)。對此，胡景暉表示，新政確實(shí)對中介有一定影響，但這個(gè)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過多次市場周期了，產(chǎn)品比較豐富，有租賃、有經(jīng)營，還有新房，基本能夠抵御這段時(shí)間的低迷。
“確實(shí)也有一些中介門店關(guān)閉，以及人員流失。其中的原因比較復(fù)雜，有的是因?yàn)楸本┦兄卫怼饓Υ蚨础?，有的是正常的市場布局調(diào)整，中介行業(yè)本身也是人員流動比較大的?！彼f。
胡景暉表示，目前北京市場的交易量已經(jīng)很低了，5月二手住宅網(wǎng)簽量只有10000多套，未來也基本會維持在這一水平，下降空間不大。
“價(jià)格方面，還有進(jìn)一步下降的空間。如果成交量持續(xù)這么低迷，價(jià)格下降的可能性會比較大，特別是高總價(jià)、大戶型的住宅降幅會更大一些?！彼f。
張大偉也表示，未來房價(jià)走勢還是要“看政策”，如果調(diào)控持續(xù)這么嚴(yán)格，市場肯定會繼續(xù)下行。
