5月北京新房網(wǎng)簽微升5.4% 90平米以下中小戶型成交占比增加
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2912套，環(huán)比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%。整體來看，進(jìn)入2017年以后，北京新建商品住宅的月網(wǎng)簽量一直維持在2700套-3000套左右，5月網(wǎng)簽量雖比4月多，但明顯低于2016年月成交4000套以上的水平，自去年930新政出臺后，北京新房市場依舊持續(xù)低迷。
分類型看，5月北京自住型商品房網(wǎng)簽514套，環(huán)比2017年4月下降18.3%，同比2016年5月下降19.3%；別墅網(wǎng)簽425套，環(huán)比下降2.5%，同比下降41.1%；其它新建商品住宅網(wǎng)簽1973套，環(huán)比增加16.2%，同比下降40.9%。
與2016年相比，自住型商品房依舊保持了上半年低交易量的走勢；別墅的交易數(shù)據(jù)整體較少，2017年保持著下行趨勢，5月別墅網(wǎng)簽量是2016年3月以來的最低值；其它新建商品住宅的月網(wǎng)簽量在2017年也大幅下降到了2000套以下。
分區(qū)域看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣仍是當(dāng)下北京新房市場的主戰(zhàn)場。5月北京新建商品住宅（不含保障房）成交最多的五個(gè)區(qū)域分別是順義區(qū)、延慶區(qū)、密云區(qū)、房山區(qū)和大興區(qū)，5區(qū)成交量占全市成交量的65%。其中順義區(qū)成交576套，占20%，延慶區(qū)成交524套，占18%，密云區(qū)成交424套，占15%，房山、大興各成交180余套，各占6%，成交最少的則依舊是東城區(qū)與西城區(qū)。
環(huán)線特征上，5月五、六環(huán)之間的新建商品住宅（不含保障房）交易量占全北京的45.1%，六環(huán)以外占45.9%，五環(huán)內(nèi)共占10.6%，五環(huán)內(nèi)外的交易占比依舊保持在1比9左右，整維持著這兩年五環(huán)外新房交易占90%左右的結(jié)構(gòu)。整個(gè)北京的新房市場已基本屬于五環(huán)之外。
5月成交量最多的5個(gè)新房項(xiàng)目依次是金隅大成金成雅苑、城建萬科城、龍湖長城源著、格蘭山水和天翠陽光新城，成交量分別為505套、364套、284套、158套、147套。其它所有項(xiàng)目的成交量都未超過100套。成交最多的金隅大成金成雅苑是自住房項(xiàng)目，5月的505套成交均為自住型商品房。
從面積上看，5月北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，60平米以下的占7.9%，環(huán)比4月上升3.5個(gè)百分點(diǎn)；60-90平米的占39.9%，環(huán)比4月上升1.4個(gè)百分點(diǎn)；90-140平米的占24.9%，環(huán)比4月下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)；140平米以上的占27.3%，環(huán)比4月下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)。
結(jié)合今年2月到4月的占比數(shù)據(jù)可見，從3月起，60平米以下和60-90平米的新房成交占比一直在增加，90-140平米和140平米以上的新房成交占比則一直在減少。2月、3月，成交占比最大的是90-140平米的新房，4月、5月成交占比最大的則是60-90平米的新房。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，2017年北京的新房市場持續(xù)在低位徘徊，各月交易量僅有小幅波動。這也是目前北京新房市場規(guī)模越來越小，政策調(diào)節(jié)卓有成效，市場與政策共同發(fā)揮作用的一個(gè)必然結(jié)果。
在市場方面，北京房地產(chǎn)市場的逐步成熟與飽和使得新房項(xiàng)目本身越來越少，交易量自然隨之下滑，并漸漸維持在了一個(gè)低位。在政策方面，去年“930新政”以后，限貸限購政策和對開發(fā)商銷售管理的升級使得有購買能力的客戶和可供銷售的房源都在萎縮，市場交易熱度自然下降。再加上今年“317新政”的進(jìn)一步調(diào)控，北京新房市場在2017年前5個(gè)月呈現(xiàn)出了典型的降溫趨穩(wěn)走勢。
同時(shí)，在市場和政策的作用下，北京新房市場也出現(xiàn)了非常明顯的遠(yuǎn)郊化和小面積化的特點(diǎn)。
首先，由于北京房地產(chǎn)市場逐漸步入存量房時(shí)代，城市核心區(qū)的可開發(fā)土地越來越稀缺，新房市場只能向外需找發(fā)展空間，所以遠(yuǎn)郊化已經(jīng)成為近兩年北京新房市場的顯著特征。在區(qū)域上，它表現(xiàn)為順義、房山、大興乃至更遠(yuǎn)的平谷、密云成為新房交易的主力，在環(huán)線上則表現(xiàn)為九成左右的新房交易都位于五環(huán)以外。
其次，隨著“930新政”、“317新政”中非普通住宅首付比例的大幅增加，近期銀行房貸利率的逐步提高以及限價(jià)政策的執(zhí)行，高總價(jià)的、140平米以上的大戶型住房已經(jīng)不再那么受歡迎，甚至90-140平米戶型的交易占比也在下滑。而低總價(jià)、首付低的90平米以下的小面積住房在目前的新房市場上頗受青睞，交易占比連續(xù)提升。
胡景暉認(rèn)為，在遠(yuǎn)郊化的同時(shí)，土地的稀缺也使得北京新房市場在近兩年有明顯的豪宅化趨勢，這對優(yōu)化市場供給結(jié)構(gòu)，滿足廣大剛需人群置業(yè)需求是不利的。好在自主型商品房這項(xiàng)產(chǎn)品在近幾年有效的緩和了這一矛盾。對剛需家庭而言，60-90平米的性價(jià)比是最高的，所以很多首次在京置業(yè)的家庭都會選擇這樣面積的房屋。如今，90平米以下新房交易占比逐步提高，這在一定程度上說明北京新房市場正在減少投資投機(jī)屬性，回歸居住屬性，市場整體走勢是良性的。
胡景暉表示，按照目前的形勢，政府對新房市場的嚴(yán)格管理還將持續(xù)，限購限貸也暫無松動可能，因此，未來北京新房市場還將長期維持低溫，交易量也會繼續(xù)在低位徘徊。但是，隨著今年土地供應(yīng)量的增加，尤其是自住型商品房和中小戶型房源用地供應(yīng)量的增加，下半年新項(xiàng)目的供應(yīng)量有望增加，成交量也有望提升，與此同時(shí)，土地供應(yīng)的改變也將有效優(yōu)化目前北京新房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對滿足中低收入人群購房置業(yè)、平抑房價(jià)將起到重要作用,北京新房市場的豪宅化趨勢也將得到根本扭轉(zhuǎn)。
