三四線城市庫(kù)存根源未消 “用戶訂單法”或可求解
6月4日，廣東駿賢集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)馮錦麟應(yīng)邀到中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社考察和交流，記者利用交流的間隙就三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題，對(duì)他進(jìn)行了獨(dú)家專(zhuān)訪。作為一位長(zhǎng)期植根在三四線城市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的民營(yíng)企業(yè)家，馮錦麟認(rèn)為：“實(shí)施有‘用戶訂單’才能動(dòng)工建設(shè)的制度更能直接和有效控制新的庫(kù)存產(chǎn)生。”
去化難是縣級(jí)城市一道題
“除個(gè)別一二線城市外，當(dāng)前多數(shù)城市普遍面臨房地產(chǎn)去化難這一不可回避的現(xiàn)實(shí)。尤其在三四線城市，由于近年房地產(chǎn)行業(yè)的非理性競(jìng)爭(zhēng)和一些項(xiàng)目的盲目上馬，導(dǎo)致庫(kù)存積壓十分嚴(yán)重?！瘪T錦麟分析，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2005年至2009年全國(guó)待售商品房不足2億平方米，但到2015年就高達(dá)7.18億平方米，在9年時(shí)間里增加了近3倍（當(dāng)然這還只是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。廣東開(kāi)平一個(gè)人口不足70萬(wàn)的縣級(jí)市實(shí)際庫(kù)存房屋面積也不少，以至讓人曾以“鬼城”相稱(chēng)（當(dāng)然是屬夸大其詞之說(shuō)），但若按照近年來(lái)還不斷有新開(kāi)工的樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)分析，庫(kù)存只能越來(lái)越嚴(yán)重。
“需要注意的是，‘去庫(kù)存’在不少本是庫(kù)存嚴(yán)重的地方已逐漸呈現(xiàn)被淡化的不正常情況，甚至有人認(rèn)為房地產(chǎn)庫(kù)存是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不可避免的?！瘪T錦麟指出。
導(dǎo)致庫(kù)存的根源仍未消除
“以我在三四線城市做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀察，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存的根源仍未消除。”馮錦麟分析，首先，地方政府在“土地財(cái)政”和對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)“政績(jī)觀”兩方面普遍把握的理念偏差導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存。另一方面，在以往推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，只要誰(shuí)手上有土地都能夠成為開(kāi)發(fā)商（設(shè)立項(xiàng)目公司或掛靠在別人名下都非常容易）。這種低門(mén)檻所導(dǎo)致的非理性競(jìng)爭(zhēng)，使不少本不具備銷(xiāo)售條件的項(xiàng)目上馬建設(shè)，而且綁架了規(guī)模龐大的銀行資金隱藏著巨大的經(jīng)營(yíng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存的一個(gè)重要因素。
“其實(shí)，房地產(chǎn)的庫(kù)存還包括政府為解決困難家庭大力推動(dòng)的保障房工程，在一些地方也已經(jīng)比較嚴(yán)重地存在著。廣東江門(mén)五邑地區(qū)經(jīng)審計(jì)確認(rèn)的1435套保障房從2015年就已空置兩年，而這1435套保障房?jī)H是建造成本也應(yīng)超過(guò)2億元的了吧！”馮錦麟舉例解釋?zhuān)梢?jiàn)，房屋的居住或使用的供給必須要與需求相匹配，才不致于讓社會(huì)資源產(chǎn)生浪費(fèi)。
“用戶訂單法”可化解庫(kù)存
“實(shí)施有‘用戶訂單’才能動(dòng)工建設(shè)的制度，可以有效化解房地產(chǎn)新庫(kù)存問(wèn)題，最終達(dá)到供給與需求相匹配。通過(guò)有‘用戶訂單’才能開(kāi)工建設(shè)的約束，使包括國(guó)家土地在內(nèi)的社會(huì)資源得到較好的利用而不閑置浪費(fèi)，從而消除房地產(chǎn)泡沫給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)的隱患，并為建立保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的‘長(zhǎng)效機(jī)制’提供保障?！脩粲唵畏ā瘜⑵仁归_(kāi)發(fā)商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)（包括讓開(kāi)發(fā)商借助互聯(lián)網(wǎng)VR技術(shù)），開(kāi)發(fā)出讓社會(huì)和用戶認(rèn)同的項(xiàng)目完整產(chǎn)品（交鎖匙入住成品房），讓用戶敢于在項(xiàng)目動(dòng)工前就放心落訂，從而減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋建成滯銷(xiāo)資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)，也為提升房屋質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。”
“實(shí)施有‘用戶訂單’才能動(dòng)工建設(shè)的制度后，必然是品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目才可能先有足夠的訂單從而獲政府批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)，而那些素質(zhì)低、信譽(yù)差的項(xiàng)目則很難有符合規(guī)定的訂單獲準(zhǔn)開(kāi)工。從而迫使其重新調(diào)整項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)施方案或要采取聯(lián)合加盟等措施后才能使項(xiàng)目被用戶認(rèn)可。這就是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律達(dá)到提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊(duì)伍經(jīng)營(yíng)素質(zhì)的目的?！?
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否能與市場(chǎng)需求相匹配，不單是房地產(chǎn)商要考慮其產(chǎn)品是否有‘用戶訂單’才開(kāi)發(fā)上馬，也應(yīng)該包括城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案中要預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品（居住、商業(yè)、辦公）的需求，謀劃到底有多少用戶以及能否落訂的‘用戶訂單’思維。”
馮錦麟在論述上述觀點(diǎn)的過(guò)程中，目光中充盈著他作為房地產(chǎn)商之外的民營(yíng)企業(yè)家角色的一種責(zé)任。
四步實(shí)施“訂單法”
“‘用戶訂單法’，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、金融部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)等互相配合，才能有效落實(shí)?！瘪T錦麟解釋。
首先，開(kāi)發(fā)商要按政府部門(mén)有關(guān)規(guī)定做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并要經(jīng)有責(zé)任追究的規(guī)劃委員會(huì)投票表決，報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)后就公開(kāi)銷(xiāo)（預(yù)）售讓用戶落訂。但應(yīng)規(guī)定在一定的時(shí)間（比如3個(gè)月）內(nèi)用戶訂單數(shù)量（面積）要達(dá)到項(xiàng)目總銷(xiāo)售量一定的百分比（例如20%）以上，并且這些訂單要由政府部門(mén)審查確認(rèn)后才能發(fā)放施工許可證開(kāi)工建設(shè)。需要注意的是，這個(gè)比例要由有胸懷大局的地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況調(diào)整控制，也就是通常所說(shuō)的“因城施策”辦法（不同的城市房地產(chǎn)產(chǎn)品的供需是完全不同的）。
其次，用戶落訂的訂金要全部存放在一個(gè)與其房地產(chǎn)項(xiàng)目合作的銀行賬戶，由銀行和政府部門(mén)監(jiān)管，并按批準(zhǔn)開(kāi)工的工程進(jìn)度支付給開(kāi)發(fā)商，直至工程產(chǎn)品竣工驗(yàn)收合格后才能將超出造價(jià)的售房款（包括銀行按揭款）解除監(jiān)管支付給開(kāi)發(fā)商，以免資金被開(kāi)發(fā)商挪用。如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目訂單不足而導(dǎo)致政府不批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)，則開(kāi)發(fā)商要無(wú)條件將用戶訂金和合理利息返還給落訂的用戶。
第三，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目土地先由開(kāi)發(fā)商與其合作的銀行協(xié)商簽訂類(lèi)似質(zhì)押性質(zhì)（暫無(wú)貸款）的手續(xù)，待項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到一定規(guī)模（比如達(dá)到工程進(jìn)度的30%）以后可轉(zhuǎn)為抵押貸款給開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，銀行可向訂單用戶發(fā)放房屋按揭貸款，以保證開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的需要，實(shí)現(xiàn)用戶、開(kāi)發(fā)商和銀行三方共贏。
第四，為保證項(xiàng)目各方的權(quán)益，工程項(xiàng)目要由開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)工程保險(xiǎn)。
頂層設(shè)計(jì)是“訂單法”關(guān)鍵
“實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的‘用戶訂單’動(dòng)工建設(shè)制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)政策性工作，要有頂層設(shè)計(jì)才能實(shí)施?！瘪T錦麟強(qiáng)調(diào)。
“房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施‘用戶訂單’才能開(kāi)工建設(shè)的問(wèn)題，重點(diǎn)在于：‘用戶’必須是房屋的真實(shí)居住（使用）者而不是各種投資投機(jī)者，更不是以洗錢(qián)為目的訂單者。當(dāng)然，要甄別‘用戶’的身份，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地方政府是完全有信息渠道和手段進(jìn)行識(shí)別的，關(guān)鍵是地方政府對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)去庫(kù)存的認(rèn)識(shí)是否到位而已?！瘪T錦麟認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存一定要將庫(kù)存的房屋出售或出租在真正用戶之手，才能達(dá)到去庫(kù)存的實(shí)質(zhì)目的。
“實(shí)施‘用戶訂單’制后會(huì)暫時(shí)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模而使地方財(cái)政收益受影響，但從保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展來(lái)看，‘用戶訂單’制或許是消除‘鬼城’和房地產(chǎn)泡沫隱患的利國(guó)利民舉措?！瘪T錦麟坦言。
