寫字樓內(nèi)資租戶數(shù)量首超外資 萬平方米租戶上海最多
寫字樓內(nèi)資租戶數(shù)量首超外資 萬平方米租戶上海最多
世邦魏理仕發(fā)布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告｜2017上?！?
2017年6月12日，上海 –近日，CBRE發(fā)布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017上?！罚ㄟ^對上海115幢近690萬平方米的甲級寫字樓和各主要商圈近4千家企業(yè)租戶的調(diào)查，解析近年來上海甲級寫字樓租戶行業(yè)構(gòu)成、租戶性質(zhì)及上海各區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U情況。
金融業(yè)穩(wěn)占鰲頭，TMT行業(yè)需求迅速成長
從租戶所屬行業(yè)來看，金融業(yè)仍是上海甲級寫字樓的主力租戶，租賃總面積占比36%。較2015年增長2.5個百分點。隨著中國金融服務(wù)業(yè)的開放和發(fā)展，金融服務(wù)業(yè)租戶對推動寫字樓需求起著舉足輕重的作用。經(jīng)過多年發(fā)展，上海國際經(jīng)濟(jì)中心框架也已經(jīng)基本形成。除四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)（銀行、保險、證券和基金）以外，各類金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新、金融市場創(chuàng)新和金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新等在上海自貿(mào)區(qū)成立后加速上演。財富管理、衍生品投資、金融信息服務(wù)以及多元化的金融投資和資產(chǎn)管理公司成為一股不容小覷的力量。
此外，以科技、新媒體及通信行業(yè)為代表的TMT行業(yè)租戶十分活躍，占到全上海甲級寫字樓租賃面積的8%。其快速發(fā)展得益于TMT行業(yè)持續(xù)正向的發(fā)展，其中網(wǎng)絡(luò)媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機(jī)平臺、以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計租賃面積均較前次統(tǒng)計倍數(shù)成長，反映出在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。
值得注意的是，制造業(yè)無論從租賃面積或企業(yè)數(shù)量都較2015年顯著下降，成本上升，產(chǎn)業(yè)外遷是主要因素。隨著上海寫字樓版圖迅速擴(kuò)張，一些大型制造業(yè)租戶青睞在交通便捷，商業(yè)配套日趨成熟的非核心區(qū)尋覓面積大、設(shè)計獨特或可提供訂制需求的物業(yè)項目。
國內(nèi)企業(yè)需求旺盛，外資態(tài)度謹(jǐn)慎
從企業(yè)性質(zhì)看，中資企業(yè)租戶需求持續(xù)攀升，租賃面積從2015年的37%增長到45%。在調(diào)查的近4千家企業(yè)中，有兩千余家中資公司在上海租用寫字樓，較兩年前增加50%且首次超過外資公司數(shù)量，成為上海寫字樓的重要新增需求來源。內(nèi)資租戶的的崛起主要集中于金融產(chǎn)業(yè)，金融行業(yè)占到內(nèi)資租賃面積的一半以上。
近年來，多數(shù)外資企業(yè)租賃策略以成本為首要考量，為此采取了包括辦公室整合，以較大辦公租賃面積爭取較好的租金優(yōu)惠，或直接在非核心地區(qū)、商業(yè)園區(qū)內(nèi)租賃整棟大樓做為總部使用。
按照租戶國籍分類，上海本土企業(yè)租賃辦公樓面積最大，占到30%，來自中國其他省市的企業(yè)占比15%。在外資企業(yè)中，比重最高的為美國丶日本等與中國貿(mào)易往來密切的國家，產(chǎn)業(yè)則以制造業(yè)與金融業(yè)為主。
平均租賃面積十年增長70%，外企領(lǐng)銜萬平米超級租戶
綜觀中國主要城市寫字樓市場，上海寫字樓量體為全國第一，在優(yōu)質(zhì)供給充足下，平均租戶承租面積也逐年擴(kuò)大，2017年平均租賃面積為1,355平方米，較十年前累計增長70%。內(nèi)、外資平均承租面積則分別增長17%與27%，外資企業(yè)租戶擴(kuò)張較內(nèi)資企業(yè)快速。
CBRE特別針對上海特有的萬平米級的超級租戶進(jìn)行調(diào)查，該類型租戶累計占上海總租賃面積的21%，公司數(shù)量多達(dá)55家。在超級租戶中，七成為外資公司，40%為金融產(chǎn)業(yè)。萬平方米級租戶中：外資占比較大，今年內(nèi)資占比有小幅提升。其中外資租戶多因組織整合，加大了整體租賃面積。而內(nèi)資公司則多為企業(yè)有機(jī)成長，或企業(yè)并購帶來的新增租賃需求。
產(chǎn)業(yè)區(qū)位偏好各有所異
上海個主要版塊產(chǎn)業(yè)仍以金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為主，六大核心版塊累計金融業(yè)面積占總租賃面積的75%。其他如南京西路商業(yè)氛圍活絡(luò)，吸引國內(nèi)外品牌進(jìn)駐，推升零售貿(mào)易類的占比；虹橋及淮海中路版塊則是制藥業(yè)及電子制造業(yè)的聚集地。浦西仍是外資布局重點地區(qū)，浦東陸家嘴、竹園的內(nèi)資比重均超過50%。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部主管張越表示：“上海寫字樓市場短期內(nèi)需求將以新興高科技、金融服務(wù)業(yè)為主，其中內(nèi)資擴(kuò)張需求更為積極。下半年受到新增供給大量釋放的影響，板塊間競爭加劇，次級商務(wù)區(qū)影響較核心地區(qū)更為顯著。此外，租戶對于辦公空間的要求也較以往提升，具備LEED綠色環(huán)保認(rèn)證、有靈活設(shè)計空間的寫字樓，更普遍受到租戶的青睞。”
