北京限價房項目開閘 百億貨值將入市
6月8日下午，北京市住建委發(fā)布預(yù)售證預(yù)告信息，六項目獲批，其中瀛海府、金樾和著、旭輝城等三個限價房項目赫然在列。按照慣例，取證項目公示三天即可開售，這意味著首批限價房項目即將進(jìn)入市場。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：瀛海府、金樾和著、旭輝等三個限價房項目為市場提供近100億貨值，直接拉低市場均價2%。
限轉(zhuǎn)共政策明朗化 企業(yè)疑慮落地
公開資料顯示：瀛海府位大興瀛海，預(yù)售均價52449元/平方米，以88平方米三居戶型為主；金樾和著及旭輝城均位于房山良鄉(xiāng)地區(qū)，預(yù)售均價都為38994元/平方米。只不過金樾和著以89平米三居、127平米四居為主，而旭輝城面積相對較小，包含75平方米兩居、89平方米三居及112平方米三居。
從入市戶型看，多以緊湊型為主，對于剛需購房者提供更多的選擇。根據(jù)思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析，相對于普通住宅，三項目在價格方面具備一定優(yōu)勢。以良鄉(xiāng)為例，據(jù)郭毅介紹，良鄉(xiāng)的限價房主力產(chǎn)品90平方米總價為351萬元，而商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元，限價房的單套總價比商品住宅低了230萬元，對剛需、剛改客群形成極大吸引。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，此次限價房項目，價格公道、戶型合適、房源較多，如果銷售較好能夠刺激房企拿地積極性。
根據(jù)5月26日北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》：限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由北京市保障性住房建設(shè)投資中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。三限價房源的入市，進(jìn)一步證實了限價房項目享受的原則，意味著一大批限價項目確信不會被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。
6月或迎限價房供應(yīng)井噴 短期入市房源有望超2萬套
隨著三個限價房項目取得預(yù)售許可，今年限競房供應(yīng)的也將閘門。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前北京市場有55個限競房項目，446萬平方米計容建面將陸續(xù)面向市場推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米。
根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，140平米以內(nèi)的商品房含保障房在2018年截至日前只有5044套供應(yīng)，市場供應(yīng)較少。此次政策落地后將有望加速市場住宅供應(yīng)，預(yù)計6月開始，將出現(xiàn)限價房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。
面對未來的激烈市場競爭，限競房項目爭相搶先入市，郭毅認(rèn)為率先收攏購房需求成為房企共同的選擇。她分析，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規(guī)則，土地市場和商品房市場供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中，供不應(yīng)求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍流標(biāo)的現(xiàn)象進(jìn)一步增加。然而在郭毅看來，今年開發(fā)商已經(jīng)開始精選土地，而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。
“北京限價房的制度改革和產(chǎn)品創(chuàng)新，一直是北京住房市場供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前北京住房交易中值得關(guān)注的內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)表示此類住房交易后，對于北京的房價結(jié)構(gòu)也會有很大的影響，至少會對沖高房價，利好市場預(yù)期的穩(wěn)定。
