公積金為何貸不到最高額度？
每年六七月份，各城市會調(diào)整住房公積金繳存上限，以及職工住房公積金繳存基數(shù)，一般繳存基數(shù)取決于其上一年的平均工資，調(diào)整繳存基數(shù)的直接影響就是每月入賬到公積金賬戶上的額度，進而影響到以后的貸款額度。最近融360房貸君的一位朋友準備申請公積金貸款買房，發(fā)現(xiàn)影響公積金貸款額度的因素不僅僅是每月的繳存額。
朋友工作至少有5年了，到現(xiàn)在自己每月交的公積金有1000多，收入繳存額度都不低，加上公積金貸款利率更低一些，就想著申請公積金貸款，本來想著能申請到最高額度呢，可是得知只能申請到最高額度的9成，理由是因為他以前提取過公積金支付房租，賬戶里的余額變少影響了貸款額度。這個時候他才想起來以前支取公積金的事情，剛參加工作那會每月收入3000來塊錢，交完房租、生活費就剩不下什么錢了，后來交了女朋友，為了緩解資金壓力，他申請?zhí)崛」e金付房租，“當時聽同事說可以提取公積金付房租還挺高興的，反正用的也是自己的錢，沒多想就提了。”朋友說道，實際上提取公積金付房租的年輕人不在少數(shù)，他們的初衷很簡單，就是為了緩解租房壓力，不過沒想到賬戶余額還會影響貸款額度，朋友表示交了這么多年的公積金，從來沒想過以后貸款額度的問題。
然而并不是所有城市的貸款額度都跟余額有關系，由于公積金政策差異比較明顯，總的來說影響貸款額度的因素有貸款最高限額、賬戶余額、月繳存基數(shù)、月繳存額、建筑面積、以及首付比例。
1、貸款最高限額
這個應該很好理解，每個城市都設立了貸款最高限額，夫妻和個人的也會有差異，比如深圳夫妻申請最高限額為90萬，個人為50萬。另外各城市會根據(jù)市場情況調(diào)整限額，今年整體信貸政策收緊，有城市降低了最高限額。
2、賬戶余額
有的城市會把賬戶余額作為計算貸款額度的因素，比如深圳，貸款額度計算公式為貸款額度=公積金賬戶余額X14倍，各地計算公式有差異，具體要咨詢當?shù)毓e金中心。
3、繳存基數(shù)
有城市規(guī)定公積金貸款月供本息合計不能超過繳存基數(shù)的50%，比如深圳：房貸月供本息合計≤繳存基數(shù)X50%（按等額本息計算）。如果夫妻共同還貸，則房貸月供本息合計≤（主貸人繳存基數(shù)+次貸人繳存基數(shù)）X50%。
4、月繳存額
有的城市以月收入、月繳存額作為貸款額度評估標準。
比如北京：最高可貸額度=（家庭月收入-北京市基本生活費標準）/申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額
其中，月收入=個人住房公積金月繳存額÷住房公積金繳存比例
假如月繳存額為2000元，繳存比例12%，貸款20年，北京市基本生活費標準為1323元，每萬元貸款月均還款額為56.72
月收入=2000/12%=16667元
最高貸款額度=（16667-1323）/56.72=270.52元，取最高限額120萬，貸款最高額度為120萬元
（繳存比例、每萬元貸款月均還款額、北京市基本生活費標準數(shù)據(jù)來源于北京住房公積金管理中心）
5、建筑面積
有的城市會以建筑面積作為貸款額度評估標準，比如北京：
套型建筑面積≤90平方米的首套房，房貸最高限額120萬
套型建筑面積>90平方米的住房，房貸最高限額80萬
6、首付比例
公積金貸款額度受房貸首付比例、房屋評估總價的影響，最高貸款額度≤房屋評估價-首付
比如一套200萬的房子，首付20%，貸款額度≤200-40=160萬，假設最高限額是100萬，那么貸款最高額度不能超過限額，即最多只能貸100萬。
這么看來，各地計算公積金貸款額度的公式不盡相同，影響額度的因素差異性也比較明顯，購房人在使用公積金的時候要弄清楚當?shù)氐恼撸獾糜绊戀J款額度。
另外，由于公積金貸款放款周期比較長，回籠資金較慢，不少開發(fā)商或者買家不太愿意賣給使用公積金貸款的買家。曾經(jīng)有位親戚阿姨買房，選擇了利息更低的公積金，選擇了一個口碑不錯的開發(fā)商，基于“信任大品牌發(fā)展商”的心理，阿姨在簽約時并未細看購房合同細則，但等到簽約后，樓盤銷售人員提醒她，若其公積金貸款未能在兩個月內(nèi)獲批，付款方式就會自動改成商業(yè)貸款或一次性付款。屆時，如果阿姨無法承受商貸或一次性付款，她將要賠上高額的違約金。
我當時就傻了，現(xiàn)在公積金貸款額度這么緊張，2個月內(nèi)獲批很難啊！”阿姨解釋道：“當時住房公積金管理中心說已錄入貸款系統(tǒng)但因額度限制未能進入審批流程，排隊等候上報的貸款申請就有近5000筆，在兩個月內(nèi)獲批難度太大了！”由于這兩個月“等貸”期屬于買賣雙方協(xié)商的時間，倘若買家在約定時間內(nèi)未獲批公積金貸款，就必須按照雙方協(xié)議要求轉(zhuǎn)為商貸或一次性付款，否則便屬違約。買家也不能將公積金貸款未獲批當作“不可抗力”理由取消交易。這里所說的“不可抗拒”理由，常見的例如政策突變，或者突然限購導致買家沒有購房資格。但貸款額度方面，所在城市的額度松緊度是可以咨詢預見的，不屬于“不可抗力”。
融360房貸君在這提醒各位，公積金雖然利率低，但是也要考慮額度以及放貸時間問題，買房的時候最好事先咨詢公積金中心了解最新的政策、額度情況，并提前跟賣家講清楚是否能等待公積金放款，這樣對買賣雙方都比較好。
