想知道一個城市的房子到底能不能買？教你三招！
一直以來，有很多朋友在后臺給融360房貸君（fangdai123）留言，XX城市能不能買房？
對于這樣的問題，融360房貸君真的有點無能為力啊，因為能不能買房這個問題實在是太大的太宏觀了，而買房其實是一件特別微觀的事情，你得說清楚自己的訴求才行。
比如下面這位女士：
雖然你是在大慶這種幾乎沒有什么投資價值，一家好幾套房的城市，但我仍然建議你買一套。原因有以下幾點：
1、你是生活在大慶，屬于工作地和居住地統(tǒng)一的。
2、雖然大慶的房地產(chǎn)沒什么投資價值，但具體到你自己，你的確需要房子啊。
3、房子值不值要分怎么看，你現(xiàn)在結婚了，三口之家跟老人擠在一起，買套房子自己住，值不值好像真的不能僅僅用房子的市值變化來計算，住的舒坦難道不算“值”么？
4、最后提醒一點，大慶這種級別的城市，房子很難跑贏通脹，不是自己住就別買了。
上面算是為這位網(wǎng)友答疑解惑了。
今天我們要聊的話題是“一個城市的房價到底如何走？房子到底能不能買”。
我們認為，一個城市的房價到底如何走，它既受一些共性因素影響，也會受所在城市的一些個性因素影響。
具體來說有三點是比較重要的，分別是錢、樓市政策和經(jīng)濟基本面。
一、錢
錢最牛的地方，就是它的流動完全不受束縛，想去哪就能去哪。所以考察錢的動向，能讓我們對當前樓市有一個總體性的把握。
買房需要錢，大家都沒錢的時候，房子就賣得便宜一點；大家手里有比較多的錢的時候，房子就會賣的貴一點，大家收入增長等的比較快的時候，房價也會增長得比較快。
這是一種理想的狀態(tài)，房子跟收入掛鉤，但房地產(chǎn)還有一些它自己的使命，有時候需要刺激一下它來讓經(jīng)濟數(shù)據(jù)變得好看一點，所以具體到某個時期來看，市場上錢多錢少跟貨幣政策有關系。
2014-2016年，是我們的房地產(chǎn)第三個短周期的上半場，當時增長目標和大量庫存商品房帶來的雙重壓力導致購房門檻被降低，最直接的體現(xiàn)就是買房首付少了，貸款難度降低了，貸款折扣也不低，還有的地房減免了契稅。
這背后都是貨幣寬松所衍生出的一系列具體措施。
但到了2017年，這一輪周期已經(jīng)進入下半場，貨幣已經(jīng)開始收緊，市場上的錢越來越少。M2的增速在今年5月首次低于10%，為9.6%。M2增速的下降說明商業(yè)銀行放貸規(guī)模在收縮，而房地產(chǎn)方面的開發(fā)貸和個人住房貸款尤其明顯。用于買房的錢少了，開發(fā)商從銀行也拿不到貸款了，流通于房地產(chǎn)行業(yè)的錢少了，房子自然也得降價賣。
前幾天，鄭州融創(chuàng)一個項目就按備案價開盤了，比去年很多項目賣得都便宜，而且沒有捆綁精裝修和車位，原因就是開發(fā)商給予走量回籠資金。備案價限制了開發(fā)商的利潤，但只要你想要回籠資金，就得降價賣房。深圳有家開發(fā)商，硬挺著，最后資金鏈斷了，老板不見了。
二、樓市政策
各地的樓市調控方案，是導致各地樓市冷熱不均的直接原因。
有的城市希望多賣點房子，自然尺度就松一點，有的地方根本沒多少房子賣了，那只能暫時抑制需求。通過政策在制造供需平衡是各城市常用的做法。
但政策的運用的優(yōu)劣也是有區(qū)別的，最后就是有的城市能夠平穩(wěn)過度，有的城市就可能要經(jīng)歷比較痛苦的擠泡沫的過程了。
上圖是7個比較代表性的城市，可以看到，廈門的居民資金杠桿率排在第一，房價直追北上深，但廈門的居民存款卻是這7個城市中最低的。去年4季度新房還賣了309萬平米，而今年一季度已經(jīng)只有57萬平米。這直接反映了老百姓購房能力的下降，需求早就被透支干凈了，再來一波限購，沒有新鮮血液進來；今年3月份，廈門又加入了限賣行列。
融360房貸君（fangdai123）認為，對于廈門這種島嶼城市來說，供應潛力有限，本應該先知先覺，限制樓市的流量，但最后卻是后知后覺。調控的時機和力度的選擇，導致廈門已成為全國房地產(chǎn)泡沫最大的城市。
而剩下一些三四線城市，基本上是不怎么愿意對房地產(chǎn)下手，一方面鼓勵在外打工的回鄉(xiāng)買房，另一方面通過棚改和貨幣化安置來激活存量需求，樓市的火熱又吸引了不少炒房客進入，所以，現(xiàn)在很多小城市的房價已經(jīng)完全與當?shù)厝说氖杖朊撱^了。
三、經(jīng)濟的基本面
經(jīng)濟好的城市，房地產(chǎn)沒有理由不好，經(jīng)濟不好的城市，房價卻很好，這就有問題了。
在這方面，東北算是比較明顯，因為它是老工業(yè)基地，增速墊底，人口又是凈流出的，但部分城市的房價卻在逆市上漲，而且幅度不小，跟經(jīng)濟的基本面非常不相稱，除了是炒作，還是什么呢？
沈陽和東戴河是比較明顯的兩個城市，沈陽雖然是東北的中心城市，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的比例也高達9比1，這樣的產(chǎn)業(yè)結構，決定了沈陽樓市缺乏足夠的想象空間。至于東戴河，則完全是所謂的旅游地產(chǎn)帶起來的，但現(xiàn)在買旅游地產(chǎn)的都是同類人，二次銷售則是最大的問題。
一個城市的房子能不能買，值不值，住得舒服很重要，但能不能變現(xiàn)也同樣重要，前者是使用價值，后者是金融價值。
影響一個城市房價走向的因素還有很多，比如城市的商品房庫存狀況以及土地供應計劃等，不過根據(jù)我們以上總結的貨幣、調控方案、以及經(jīng)濟基本面這三大因素，已經(jīng)足以判斷，如果房價的表現(xiàn)與以上三點相悖，那么買房其實可以緩一緩。
現(xiàn)在的樓市早已告別了當初的單邊上漲行情，各城市分化十分明顯，有的城市希望拉漲去庫存，有的則是怕房價快速下滑而推出限賣，這些臨時性措施對房價形成了干預，但左右不了房價的根本走向。
