甲級寫字樓2016Q3交易盤點
寫字樓市場租金增幅放緩：2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國絕大多數(shù)城市寫字樓市場租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場不同，寫字樓成敗的關(guān)鍵是當時市場的供求關(guān)系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對地位。一旦供求形勢不利，很難有寫字樓的租金表現(xiàn)可以靠管理脫穎而出。
新式寫字樓給傳統(tǒng)寫字樓市場帶來沖擊：目前，過于側(cè)重效率而忽視舒適度的5A甲級寫字樓，已難以滿足商務(wù)人群對于辦公環(huán)境的更高要求。獨棟辦公寫字樓的出現(xiàn)能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)自身商業(yè)價值和運營的需求。企業(yè)獨棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨棟辦公樓物業(yè)在費用支出上也具有一定優(yōu)勢。一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進行調(diào)整，從而減少企業(yè)經(jīng)營成本。
三季度以來，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續(xù)保持相對較弱的態(tài)勢。但縱觀各大行業(yè)，國內(nèi)的銀行、保險、TMT（科技、媒體和通信）等行業(yè)的租賃需求相對較強。在四個一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個位數(shù)，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應(yīng)量不減，空置率依然保持在高位。
全國概覽
三季度以來，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續(xù)保持相對較弱的態(tài)勢。但縱觀各大行業(yè)，國內(nèi)的銀行、保險、TMT（科技、媒體和通信）等行業(yè)的租賃需求相對較強。在四個一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個位數(shù)，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應(yīng)量不減，空置率依然保持在高位。
受到整體需求減弱的影響，一線城市中，深圳與上海的租金小幅下滑，本季度分別環(huán)比下降了1.0%與0.4%。北京與廣州的租金基本保持平穩(wěn)，本季度漲幅分別為0.3%與0.1%。在二線城市，居高不下的空置率水平對租金表現(xiàn)持續(xù)施壓，業(yè)主議價能力繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，一些城市租金跌幅加速，尤其是天津、沈陽、成都等城市。我們還注意到，大部分租戶對租金成本的控制更趨嚴格，尤其是跨國企業(yè)。
值得注意的是，相比傳統(tǒng)CBD，一些新興商務(wù)區(qū)的租賃表現(xiàn)尤其活躍，諸如上海的前灘、杭州的錢江新城等板塊。這些新興區(qū)域的租金優(yōu)勢和周邊交通及商業(yè)配套的逐步完善，吸引了諸多制造、貿(mào)易、醫(yī)藥、IT等企業(yè)的進駐。在二線城市整體租金跌幅加速的情況下，G20峰會的舉辦地杭州的錢江新城板塊的租金卻企穩(wěn)回升，租金環(huán)比上漲1.0%。
上海三季度交易情況概覽
非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量的增長彌補了中央商務(wù)區(qū)凈吸納量的增速放緩：中央商務(wù)區(qū)三季度凈吸納量為31,945平方米，同比下降56%。一個積極的趨勢是由于企業(yè)繼續(xù)在非中央商務(wù)區(qū)尋求升級、整合以及節(jié)約成本的機會，非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的需求仍然保持強勁。三季度非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量為124,107平方米。
需求減弱以及新增供應(yīng)入市致使浦西中央商務(wù)區(qū)空置率上升：中央商務(wù)區(qū)三個項目竣工交付：香港興業(yè)中心一座（95,725平方米），長寧來福士廣場2座（32,418平方米），外灘金融中心N1/2/3（29,010平方米）。非中央商務(wù)區(qū)歌斐中心（59,775平方米）及虹橋萬科中心二期（40,036平方米）竣工交付。
浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上漲3.8個百分點，達到7.6%。除需求減弱以外，大量新增供應(yīng)入市也是導(dǎo)致空置率上升的原因。浦東中央商務(wù)區(qū)沒有新增供應(yīng)，空置率基本維持不變，為6.5%。雖然本季度非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量較大，但是空置率并未受到影響，下降1.1個百分點至15.8%。
浦東中央商務(wù)區(qū)租金保持平穩(wěn)，浦西中央商務(wù)區(qū)租金有所下降：隨著空置率上升，浦西中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降1.0%?？紤]到來自于非中央商務(wù)區(qū)的競爭，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)一些樓齡較長物業(yè)的業(yè)主更愿意提供優(yōu)惠條件以保留租戶。在浦東，本季度租金保持平穩(wěn)，環(huán)比增長率僅為0.3%。
本季度投資市場繼續(xù)保持活躍。SOHO世紀廣場的成交進一步顯示出內(nèi)資機構(gòu)投資者，特別是國內(nèi)保險資金，對上海辦公樓市場的濃厚興趣。很多外國投資者由于投資回報率較低，限制了其對中央商務(wù)區(qū)辦公樓投資市場的需求。
發(fā)展趨勢
上海核心中央商務(wù)區(qū)并沒有喪失競爭力：截至目前，陸家嘴和南京路沿線依舊是全市最核心、最受追捧的商務(wù)區(qū)。中國最大的金融機構(gòu)——銀行及保險公司，如果他們的企業(yè)總部位于上海，即使沒有必要需求，仍期望在陸家嘴設(shè)立辦事機構(gòu)。同樣地，需要面洽客戶且維持優(yōu)質(zhì)公司形象的企業(yè)也不會搬遷至中央商務(wù)區(qū)以外的辦公樓。優(yōu)越的核心區(qū)位與高品質(zhì)辦公樓將成為吸引與保留人才的重要因素。核心中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)將極為稀缺，穩(wěn)定的租賃需求將持續(xù)推動租金的上漲。
未來行業(yè)集群的增強將成為重要的發(fā)展趨勢：位于新興商務(wù)區(qū)的辦公樓較傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)能提供更為優(yōu)惠的價格以及更為低廉的物業(yè)管理費以吸引租戶的入駐。展望未來，隨著新興商務(wù)區(qū)及高科技園區(qū)的興建，相關(guān)商業(yè)活動產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)集群將大量涌現(xiàn)。例如，位于上海非中央商務(wù)區(qū)的耐克企業(yè)園將可能吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)的聚集。而那些主營業(yè)務(wù)無需與客戶面洽的行業(yè)，如交通運輸、產(chǎn)品研發(fā)、IT與生物制藥等行業(yè)將遷出中央商務(wù)區(qū)，然而其銷售和市場營銷部門仍將留在核心區(qū)域。對于承租能力較低的行業(yè)將無可避免地遷出租金昂貴的中央商務(wù)區(qū)，而那些向來承租能力較高的銀行及專業(yè)服務(wù)業(yè)將繼續(xù)留在中央商務(wù)區(qū)。
開啟物業(yè)管理新紀元：對于租戶而言，來自新興商業(yè)區(qū)辦公樓的競爭將為市場提供更多選擇。為確保租戶不流失，業(yè)主需要提升物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)——包括完善基本的高品質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)管理以及采取一系列新措施使辦公樓變得更環(huán)保、健康、舒適。辦公樓提升服務(wù)標準在理念上將越來越向酒店管理靠攏，使租戶在更具競爭力的業(yè)主中享受到更為卓越的辦公樓服務(wù)。
其它一線城市三季度交易情況概覽
北京：近期入市的優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)吸引租戶，助推季度凈吸納量
新入市和現(xiàn)有的高質(zhì)量項目依舊受租戶青睞，貢獻了本季度主要的凈吸納量。但CBD的吸納量連續(xù)三個季度為負值，品質(zhì)較低的甲級辦公樓項目出現(xiàn)面積空置。這些項目的業(yè)主對市場反應(yīng)較慢且未能及時降低租金造成這一結(jié)果。
內(nèi)資金融公司仍積極尋求辦公空間，但總體需求保持疲軟。另外，部分企業(yè)為降低運營成本，抓住當前市場存在空置面積的機遇進行辦公室的遷址。
深圳：多個甲級辦公樓項目集中投放市場，整體空置率上升
第三季度，深圳共有五個甲級辦公樓項目竣工。其中福田中心區(qū)有三個項目落成，南山后?？偛炕赜幸粋€新竣工項目，前海片區(qū)首個項目也在9月末投放市場。全市新增面積近47萬平方米，使得全市總存量近470萬平方米的總存量。
甲級辦公樓租賃需求回穩(wěn)：相較于上個季度，季內(nèi)甲級寫字樓市場需求保持穩(wěn)定。凈吸納量環(huán)比上升5.2% 至約78,000 平方米，且主要集中在過去12 個月錄得九個新項目的南山區(qū)。截至季末，新增供應(yīng)推動平均空置率環(huán)比上升1.2 個百分點至11.3%。除卻新增供應(yīng)之影響，平均空置率環(huán)比下降1.8 個百分點至8.3%。金融、IT、電子及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè)為需求的主要來源。
租金降幅輕微收窄：季內(nèi)，甲級寫字樓物業(yè)平均租金環(huán)比小幅下降0.2% 至人民幣213.8 元每月每平方米。主要因為越來越多業(yè)主由于競爭加劇，提供租戶更多優(yōu)惠，且提高代理方傭金。
廣州：新近竣工的甲級辦公樓租賃情況良好
本季度租賃成交量與上季度相比趨于平穩(wěn)。相對于仍然遲緩的跨國企業(yè)，本地的中小型銀行金融類企業(yè)和IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴張需求仍顯活躍，近一年內(nèi)竣工的新項目是他們的首選。而專業(yè)服務(wù)行業(yè)中，國內(nèi)律師事務(wù)所的寫字樓需求穩(wěn)步上升值得留意。
本季度有四棟新竣工辦公樓投放市場，由于四個項目近一半的總面積被提前預(yù)租，全市整體凈吸納量獲得支持，錄得近32萬平方米。
甲級寫字樓市場發(fā)展趨勢分析
寫字樓市場租金增幅放緩：2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國絕大多數(shù)城市寫字樓市場租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場不同，寫字樓成敗的關(guān)鍵是當時市場的供求關(guān)系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對地位。一旦供求形勢不利，很難有寫字樓的租金表現(xiàn)可以靠管理脫穎而出。
近期P2P企業(yè)退租致使需求減弱：由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，商業(yè)辦公市場總體需求同比與環(huán)比均有所減弱。尤其是金融行業(yè)對P2P理財公司的大規(guī)模整治使甲級寫字樓失去了不少“金牌”客戶。那些扛不住的P2P網(wǎng)貸企業(yè)，無奈地大面積退租，使寫字樓留下不少出租空白。
在上海，2015年P(guān)2P公司是“力挺”寫字樓市場的引擎之一，金融租戶中超過10%來自P2P公司，隨著P2P借貸行業(yè)的大規(guī)模倒閉，與之相關(guān)的金融類企業(yè)大量退租，截止到第三季度，原先占據(jù)租賃市場主力需求的金融類租戶占比由34%降至29%，而寫字樓供應(yīng)量則持續(xù)增長，導(dǎo)致本季度的上海市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的空置率上升至11%。
新式寫字樓給傳統(tǒng)寫字樓市場帶來沖擊：目前，過于側(cè)重效率而忽視舒適度的5A甲級寫字樓，已難以滿足商務(wù)人群對于辦公環(huán)境的更高要求。獨棟辦公寫字樓的出現(xiàn)能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)自身商業(yè)價值和運營的需求。企業(yè)獨棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨棟辦公樓物業(yè)在費用支出上也具有一定優(yōu)勢。一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進行調(diào)整，從而減少企業(yè)經(jīng)營成本。
優(yōu)質(zhì)寫字樓仍是較好投資對象：寫字樓空置率高的局面不斷出現(xiàn)，但與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩(wěn)定，租金能準時繳納，我國一二線城市越來越多的企業(yè)和個人把購買寫字樓作為一種較理想的投資方式。由于優(yōu)質(zhì)的可整售寫字樓項目較為緊缺，越來越多的中國投資者收購其他類型的物業(yè)然后更新改造為寫字樓。
例如，萬科在今年二季度于北京購置的面積為30000平方米的西單百貨，就計劃將之改造成寫字樓。在上海也可以見到諸如此類的事例，例如，原先打算用做高層商業(yè)中心的精品中心，在中城聯(lián)盟收購后已全部作為寫字樓項目入市，并在入市的半年多見到較好的租賃及租金收益。上海的銀河賓館和錦滄文華酒店，均在被收購后計劃改造成寫字樓。
"營改增"政策刺激一線城市潛在投資熱潮回歸：今年增值稅改革允許購買不動產(chǎn)作為抵扣項目，通過降低公司的持有成本從而鼓勵購買物業(yè)。其中，在次核心商圈或產(chǎn)業(yè)園區(qū)新落成的寫字樓將最有可能從中受益。伴隨著核心地區(qū)可交易的資產(chǎn)逐漸減少，以及被激烈競爭不斷壓縮的投資回報率，投資者可在次核心和產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找升級改造和機會型投資產(chǎn)品來獲取更高的收益率。
乾立觀點
根據(jù)仲量聯(lián)行以及戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，中國一線城市的甲級寫字樓空置率一直保持個位數(shù)，但二線城市的寫字樓需求依然有限。我們認為，未來一線城市寫字樓難有大幅的波動，甚至可能在明年有小幅的回落。
上海：非中央商務(wù)區(qū)的寫字樓受歡迎度好于中央商務(wù)區(qū)，但隨著虹橋地塊、虹口地塊等新寫字樓的建成短期內(nèi)可能會出現(xiàn)空置率升高的問題。我們認為，中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓仍然是最穩(wěn)定的投資標的，而后續(xù)的物業(yè)改造以及運營則是其租金調(diào)整的有力保證。同時，租金的大幅提升更多的還是要結(jié)合該CBD的建設(shè)規(guī)劃，因此進行甲級寫字樓交易建議結(jié)合標的物區(qū)塊的未來建設(shè)規(guī)劃以及相關(guān)物業(yè)的管理規(guī)劃。
