全國(guó)房企Top20強(qiáng)來(lái)濟(jì)17家 濟(jì)南已成地產(chǎn)豪門(mén)眼中熱土
隨著6月30日長(zhǎng)清區(qū)東鋪社區(qū)競(jìng)拍結(jié)果出爐，一個(gè)在濟(jì)南人看來(lái)有些陌生、業(yè)內(nèi)卻再熟悉不過(guò)的地產(chǎn)豪門(mén)——招商蛇口，借此次拿地成為進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)的第17家全國(guó)房企Top20強(qiáng)。一方面濟(jì)南地鐵建設(shè)順利，城市拉開(kāi)了新的框架，巨大的發(fā)展?jié)摿ξ吮姸嗟禺a(chǎn)豪門(mén);另一方面，本土中小房企拿地變得困難，被地產(chǎn)豪門(mén)擠出主城區(qū)后轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊縣城，毫不夸張地說(shuō)濟(jì)南市場(chǎng)已成為“豪門(mén)戰(zhàn)場(chǎng)”。
【豪門(mén)云集】Top20強(qiáng)來(lái)了17家濟(jì)南成豪門(mén)眼中熱土
作為來(lái)濟(jì)新貴，招商蛇口有著央企背景，和其他早先進(jìn)入濟(jì)南的地產(chǎn)豪門(mén)一樣，看好濟(jì)南作為省會(huì)城市的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?
在中國(guó)房協(xié)等發(fā)布的2017中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單中，Top10強(qiáng)全部為全國(guó)性房企，前三強(qiáng)恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷售額均在3000億元以上，綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福分列四到九位，龍湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年銷售額超過(guò)600億元。仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，Top10強(qiáng)中多是濟(jì)南人熟悉的老面孔，華夏幸?；鶚I(yè)今年剛通過(guò)“產(chǎn)業(yè)新城+”的業(yè)務(wù)模式，要在黃河北投資600億打造新城，至于富力，據(jù)國(guó)土系統(tǒng)有關(guān)人士稱其今年下半年也將進(jìn)入濟(jì)南，或在東部布局商業(yè)地產(chǎn)。這樣一來(lái)，進(jìn)入全國(guó)房企Top10強(qiáng)的企業(yè)將悉數(shù)進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)。
剛在長(zhǎng)清拿地的招商蛇口位列500強(qiáng)榜單第15位。和招商蛇口一樣，第17位的旭輝今年也在章丘拿地，首次進(jìn)入濟(jì)南。第12-20名中的華潤(rùn)、綠城、世茂在濟(jì)南布局多年，金地集團(tuán)雖在濟(jì)南設(shè)立分公司，但尚未拿地，而新城控股則通過(guò)在濟(jì)收購(gòu)獲得項(xiàng)目。因此，在Top20強(qiáng)中，目前看來(lái)僅有三家沒(méi)進(jìn)入濟(jì)南。
地產(chǎn)豪門(mén)偏愛(ài)濟(jì)南，還與一線城市調(diào)控趨嚴(yán)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線熱點(diǎn)城市補(bǔ)庫(kù)存有關(guān)。一方面，熱點(diǎn)城市樓市銷售向好，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為這些城市的重點(diǎn)調(diào)控方向;另一方面，部分三四線城市則繼續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存，落實(shí)暫?；驕p少土地供應(yīng)等政策，也讓品牌大房企調(diào)整布局，集中在濟(jì)南等熱點(diǎn)地區(qū)拿地，只要有地出讓，就會(huì)積極參與拿地。因此，在濟(jì)南拉開(kāi)城市框架的過(guò)程中，不排除有更多的地產(chǎn)豪門(mén)來(lái)濟(jì)，這意味著濟(jì)南土拍將進(jìn)入“搏大”時(shí)代。
【強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合】豪門(mén)打聯(lián)合開(kāi)發(fā)牌拿地玩排列組合
越來(lái)越多的地產(chǎn)豪門(mén)進(jìn)入濟(jì)南，各自又有拿地任務(wù)，否則完不成總部定下的銷售任務(wù)。而在土地資源緊缺、拍地資金巨大的現(xiàn)實(shí)情況下，與其單打獨(dú)斗，不如搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)，并且自去年下半年以來(lái)這種現(xiàn)象在濟(jì)南越來(lái)越多。上個(gè)月剛結(jié)束的章丘土拍中，出讓面積最大、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的賀套村盡管最終由章丘碧桂園以約22.5億元拿下，但業(yè)內(nèi)傳出至少還有5家房企參與。
“現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式漸成主流了，從去年下半年的彩石地塊、小鴨地塊等都能見(jiàn)到這種聯(lián)合體拿地的情況，這是大勢(shì)所趨?！睋?jù)合富輝煌山東公司副總經(jīng)理許傳明分析，房企采用聯(lián)合體拿地，一方面減少了在拿地階段的競(jìng)爭(zhēng)，有利于控制成本，另一方面在土地資源相對(duì)緊缺的情況下，聯(lián)合拿地可保障各家業(yè)務(wù)能正常開(kāi)展。
去年11月底的土拍中，停留在大家印象中的是工業(yè)北路小鴨地塊被世茂地產(chǎn)拿下，但今年4月該地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可批后公示顯示，項(xiàng)目用地單位濟(jì)南世茂新紀(jì)元置業(yè)背后站著3個(gè)股東：世茂、保利、新城控股，且都是全國(guó)房企Top20強(qiáng)。其實(shí)，濟(jì)南市場(chǎng)房企之間聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例并不少，比如海爾與綠城、融創(chuàng)與建邦等，這是外來(lái)房企進(jìn)駐新市場(chǎng)的一種經(jīng)常性手段。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)看上去實(shí)現(xiàn)了1+1>2，但也不是沒(méi)有障礙。許傳明分析說(shuō)，房企搞聯(lián)合普遍采用合資成立項(xiàng)目公司的形式，但不同公司業(yè)務(wù)操作風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)關(guān)注重點(diǎn)各有區(qū)別，在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中難免有爭(zhēng)議。不僅后期開(kāi)發(fā)如此，在前期聯(lián)合拿地中也面臨拆臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士稱，去年在一宗捆綁地塊出讓中，互不相讓的幾家房企競(jìng)到最后商量后期聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但后來(lái)一方拆臺(tái)退出，另外一方不得不面臨獨(dú)自將項(xiàng)目撐下去的賠本局面。
【產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)】 引來(lái)世界500強(qiáng)，濟(jì)南地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條延伸
地產(chǎn)豪門(mén)相繼進(jìn)入濟(jì)南，帶來(lái)的不僅是有保證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的拓展。
比如在今年“6·30”土拍中，潘田片區(qū)拿地競(jìng)買人為世界500強(qiáng)企業(yè)，這是濟(jì)南市一年多來(lái)至少第四次提出類似的土地出讓條件。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，通過(guò)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)，延伸了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，有利于城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。如今年華潤(rùn)摘得CBD的230米超高層捆綁地塊，其中2塊文化產(chǎn)業(yè)用地將引入2個(gè)中大型劇場(chǎng)以及4個(gè)娛樂(lè)體驗(yàn)中心，促進(jìn)東部城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而綠地、平安將來(lái)引入金融機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，有力地支持濟(jì)南“四個(gè)中心”建設(shè)。
根據(jù)去年公布的《濟(jì)南市加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)實(shí)施方案》，到2025年，濟(jì)南市體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模將達(dá)到1000億元。方案提出，濟(jì)南要利用旅游資源，打造群眾日常休閑健身基地和節(jié)假日體育旅游精品線路，因地制宜發(fā)展攀巖、登山、冰雪等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)體育與旅游的融合。此次潘田片區(qū)最大特色之一正是打造文化旅游產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合的休閑健身基地，項(xiàng)目地塊將建設(shè)世界一流的有10000座席的冰球、籃球合一場(chǎng)館，既可舉辦重大國(guó)際賽事，也可作為職業(yè)冰球俱樂(lè)部、職業(yè)籃球俱樂(lè)部的比賽主場(chǎng)，激發(fā)濟(jì)南人對(duì)冰雪運(yùn)動(dòng)的熱情。而且，將來(lái)濟(jì)萊城際高鐵投運(yùn)后，還可以吸引萊蕪、臨沂消費(fèi)人群。
因此，通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的模式，對(duì)產(chǎn)業(yè)投資、城市發(fā)展來(lái)說(shuō)是件好事。
本土中小房企路在何方?
這邊地產(chǎn)豪門(mén)在濟(jì)南市場(chǎng)縱橫捭闔，那邊本土中小房企拿地愈發(fā)困難?！白鳛橘Y金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)基本和小型企業(yè)說(shuō)再見(jiàn)了?！痹S傳明說(shuō)。
一方面土拍門(mén)檻提高，濟(jì)南本土中小房企手里沒(méi)有足夠資金，幾乎不可能與地產(chǎn)豪門(mén)掰手腕;另一方面，本土中小房企拿不到地，一旦坐吃山空，就意味著離出局為期不遠(yuǎn)。而一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)是，去年土拍中濟(jì)南本土中小房企在主城區(qū)(含長(zhǎng)清)地塊出讓僅拿到一兩宗地塊，今年上半年更是無(wú)一斬獲。
“在這一輪資本盛宴中，中小房企基本沒(méi)戲了，我們可以看到主要是央企、上市公司聯(lián)合體領(lǐng)銜拿地?！笔缆?lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說(shuō)，中小房企當(dāng)然也有出路，但不是在拍地中“硬碰硬”，而是尋求城市差異化的發(fā)展機(jī)會(huì)，比如說(shuō)舊改棚改項(xiàng)目中的小型地塊，另外的話就是企業(yè)之間的合作。
“去三四線城市，或者周邊衛(wèi)星城尋找機(jī)會(huì)，也不失為一條出路?！敝旖f(shuō)。在6月28日平陰縣剛剛結(jié)束的一場(chǎng)土拍中，銀豐地產(chǎn)、濟(jì)南楚天置業(yè)就到此地布局，在拿地的同時(shí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫。再往前，平陰縣剛成交的一宗面積36262平方米、起始價(jià)4570萬(wàn)元的居住地塊，由于每次報(bào)價(jià)增幅只有5萬(wàn)元，結(jié)果兩位競(jìng)買人從上午9點(diǎn)一直拼到晚上6點(diǎn)半，競(jìng)價(jià)1140輪后方才成交。
