北京土地住房齊放量 房價拐點將至？
土地和住房同時放量，令價格高高在上的北京樓市再次震蕩。
6月30日，據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站顯示，北京再掛6宗地塊。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京今年合計居住類面積供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到了223萬平米，是2016年供應(yīng)量的3倍。
與此同時，北京市住建委近日出臺商品住宅項目預(yù)售許可新規(guī)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目入市銷售，形成實際供應(yīng)。其中，北京住建委公示了161個拿地未開工項目和228個開工未入市項目。按照北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在公開信息上給出的測算數(shù)據(jù)，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次政策則有望加快部分在途房源的供應(yīng)量。這樣能夠在目前已經(jīng)做好減法的同時繼續(xù)做好加法，平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場價格將有望有所降低。
土地開閘大放量
土地供應(yīng)不足一直是業(yè)界認(rèn)為北京樓價暴漲的根源之一，不過，今年以來，北京一直在開閘大放量。
6月30日，據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站顯示，北京再掛6宗地塊，其中最貴地塊48.4億，最大建設(shè)用地面積8.2萬平米，6宗地塊總價為182.4億，總建設(shè)用地面積37萬平米。
6宗地塊分別是海淀北部地區(qū)整體開發(fā)翠湖科技園2宗、亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)2宗、懷柔鎮(zhèn)張各長村2宗?？偲鹗純r182.4億。
在2017年1月-6月北京合計公示56宗經(jīng)營性用地中，北京6月份公示 21宗經(jīng)營性用地，總起始價達(dá)502.6億元，達(dá)到2017年上半年之最。
北京市4月7日發(fā)布的新供地計劃提出，2017年住宅用地供地計劃為1200公頃，這一指標(biāo)是年初計劃的兩倍。以往北京供地計劃完成率較低，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，按照目前趨勢，北京市將按時按量完成計劃供地。
值得注意的是，近期北京市出讓宗地均限定商品住房銷售價格、并設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時，近期出讓宗地還設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)現(xiàn)場競報自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。
其中，6月27日北京推出的5宗地塊甚至有位于東城區(qū)的。這距離上次東城區(qū)再出住宅用地已經(jīng)時隔五年。招拍掛資料顯示，這宗東城區(qū)用地是本市推動“限房價、競地價”以來位置最好的地塊之一，同時，該處地塊地上建筑控制規(guī)模約為7.36萬平方米，其未來住宅銷售均價限制在每平米89068萬元，最高銷售單價不得超過9.35萬元/平米。
業(yè)內(nèi)人士表示，綜合以上新推土地限價分析，和同區(qū)域、同品質(zhì)二手房相比，目前本市新供應(yīng)土地將供應(yīng)的商品房反而更有明顯的優(yōu)勢，比如東城區(qū)新房售價控制在10萬元以下，是個明確信號，有利于市場平穩(wěn)。預(yù)計相關(guān)區(qū)域的二手房價格很可能繼續(xù)下行，拉平與新建住宅的價格差。
300多個項目被喊話盡快入市
除了加大土地供應(yīng)，北京市也在全力推動新房入市。
近日，北京市住建委稱，正在采取切實措施，在做好房地產(chǎn)市場需求端調(diào)控的同時，將大力增加市場供應(yīng)放在非常顯著的位置。
據(jù)了解，從３月份起，市住建委全面啟動了“拿地未開工和開工未入市項目”協(xié)調(diào)推進(jìn)工作，全力促進(jìn)在途商品住宅項目盡早開工、入市。經(jīng)過梳理，截至3月底，全市共有拿地未開工項目161項1312萬平米，開工未入市項目228項965萬平米。
據(jù)記者從市住建委了解到，在市、區(qū)兩級住建委和有關(guān)部門近3個月的共同努力下，項目開工、入市協(xié)調(diào)推進(jìn)工作效果初顯，截止5月30日，拿地未開工項目實現(xiàn)新開工295萬平米，開工未入市項目實現(xiàn)項目入市216萬平米。
市住建委同時稱，為加快推進(jìn)清單項目盡早入市，進(jìn)一步提高房屋供給轉(zhuǎn)化效率，使之盡早形成市場實際供應(yīng)，市住建委研究決定，凡列入清單的商品住宅項目，開發(fā)企業(yè)取得一個施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。
有業(yè)內(nèi)人士指出，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對外銷售。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得一個施工許可證后，只能辦理一次預(yù)售許可。但如果要拿到預(yù)售許可證，除了要具備土地證、規(guī)劃證等證件外，還要達(dá)到一些其他要求，比如投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。而套均面積大于140平方米的大戶型住宅項目，7層以下（含）的，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售；8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預(yù)售。這就導(dǎo)致了樓盤在一個施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，有些達(dá)到了進(jìn)度要求，有些沒有達(dá)到。
“如果辦理一個預(yù)售證，就只能等著所有樓棟都達(dá)到要求。而加速入市的新規(guī)中，這些項目取得一個施工許可證后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可，這就使得一個項目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟，先領(lǐng)取預(yù)售許可證，先入市銷售，加速形成市場供應(yīng)?！痹撊耸糠Q。
而數(shù)據(jù)也進(jìn)一步顯示，隨著土地開閘和住房供應(yīng)增加，北京樓市成交量暴跌，房價已經(jīng)迎來了一波又一波的松動。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%，北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來，連續(xù)增長的態(tài)勢。北京二手房價在3、4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落，先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢持續(xù)，且跌幅有擴大跡象，二季度北京二手房價的企穩(wěn)并持續(xù)回落，預(yù)示了房價拐點的到來。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)測，隨著交易量的持續(xù)回落，目前北京二手房價的下跌才剛剛開始，2014年我們曾經(jīng)歷過二手房價下跌10%的情況，或?qū)⒃?017年再現(xiàn)，由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴(yán)格，所以預(yù)計，今年北京二手房房價的跌幅有可能超過10%，三季度開始，我們將看到北京二手房價下跌的區(qū)域和跌幅進(jìn)一步擴大。
