深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米 甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%
日前，仲量聯(lián)行就二季度深圳甲級(jí)辦公樓和零售物業(yè)市場(chǎng)回顧舉辦了媒體見(jiàn)面會(huì)。深圳仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅在見(jiàn)面會(huì)上表示：截至二季度甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米。一些新竣工項(xiàng)目由于地理位置原因進(jìn)駐率較低，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，深圳甲級(jí)辦公樓租金水平穩(wěn)定，自用為主的投資需求相對(duì)活躍。
而零售地產(chǎn)方面，上半年則表現(xiàn)為市郊優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)持續(xù)增多。
甲級(jí)辦公樓
上半年租賃需求穩(wěn)定
深圳作為華南重要的金融中心，傳統(tǒng)金融行業(yè)的租賃需求仍然平穩(wěn)，以證券和資產(chǎn)管理類金融機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)相對(duì)活躍。但市場(chǎng)上銀行和保險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)的租賃成交有所減少，一方面其部分業(yè)務(wù)受到了較強(qiáng)的監(jiān)管政策影響，另一方面部分銀行和保險(xiǎn)類公司也即將搬去其新竣工的總部大樓。
過(guò)去的兩個(gè)季度，跨國(guó)公司租賃成交有所增加，但這類公司近年來(lái)普遍在成本控制上有所加強(qiáng)，租賃成交以續(xù)租為主。
但隨著市場(chǎng)上新項(xiàng)目的增多，加上這類公司普遍較好的公司形象往往受業(yè)主青睞，因此一些質(zhì)量較好并具有優(yōu)惠租賃條件的項(xiàng)目也成為他們搬遷首選。
上半年有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目,總供應(yīng)量超過(guò)70萬(wàn)平方米, 這些項(xiàng)目主要分布在福田區(qū)、南山區(qū)及寶安區(qū)。而新竣工的大樓中，近一半是企業(yè)的總部大樓。一些新竣工項(xiàng)目由于地理位置原因進(jìn)駐率較低，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。
雖然深圳新供應(yīng)不斷增多，在承租能力較強(qiáng)，并且租賃面積需求較大的金融類和專業(yè)服務(wù)類等企業(yè)詢盤(pán)穩(wěn)定的情況下，一些優(yōu)質(zhì)辦公樓的叫價(jià)穩(wěn)中有升，尤其表現(xiàn)在福田CBD。整體上，2016年上半年租金保持平穩(wěn)，較2016年第四季度上升僅0.1%。
市場(chǎng)展望：新進(jìn)駐企業(yè)將拉動(dòng)需求
受?chē)?guó)家擴(kuò)大開(kāi)放和支持外商投資等政策影響，夏春毅預(yù)計(jì)外資企業(yè)在深注冊(cè)量及企業(yè)投資規(guī)模都將會(huì)提升，以專業(yè)服務(wù)業(yè)、電子通信和傳統(tǒng)金融行業(yè)為代表的外資企業(yè)有望繼續(xù)擴(kuò)大在深圳的布局，未來(lái)一年外資企業(yè)對(duì)甲級(jí)辦公樓需求可能會(huì)有所增長(zhǎng)。尤其是深港合作的進(jìn)一步加深，港資企業(yè)在深活動(dòng)將有所活躍。
此外，上半年國(guó)務(wù)院明確指出大型商業(yè)銀行要在2017年內(nèi)完成普惠金融事業(yè)部的設(shè)立工作。這些有利因素都將繼續(xù)鼓勵(lì)新進(jìn)駐深圳的企業(yè)數(shù)量不斷增多。
據(jù)悉，預(yù)期下半年仍有近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放到市場(chǎng)，以出租型項(xiàng)目為主。
零售物業(yè)
市郊優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)持續(xù)增多
上半年整體租賃需求平穩(wěn)，市場(chǎng)上的主要租賃成交仍是餐飲類品牌，定位從大眾消費(fèi)至中高檔品牌均有。上半年新零售持續(xù)在深圳布局，以線上線下結(jié)合的新類型超市的租賃需求較為活躍。面對(duì)80后、90后年輕群體傾向網(wǎng)上消費(fèi)的習(xí)慣，通過(guò)拓展消費(fèi)渠道和大數(shù)據(jù)分析提升銷售效率的新零售持續(xù)在深圳發(fā)酵。傳統(tǒng)零售商同樣關(guān)注消費(fèi)品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)的提升，積極進(jìn)行品牌升級(jí)和調(diào)整。
伴隨著居民的逐步增多，地鐵、道路和一些市政配套設(shè)施的逐步完善，新興商圈受到零售商的關(guān)注正在增加，如寶安中心、福永等。在知名購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)商項(xiàng)目的帶動(dòng)下，無(wú)論是快時(shí)尚品牌還是連鎖餐飲，在市區(qū)內(nèi)均勻布局后，紛紛向市郊的核心或潛力發(fā)展地段拓展。而這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都擁有不錯(cuò)的開(kāi)業(yè)表現(xiàn)，如二季度益田集團(tuán)的兩個(gè)輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目分別在坪山和福永的開(kāi)業(yè)率均接近九成以上。
另外，第二季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金基本維持穩(wěn)定。位于核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)對(duì)于零售商和消費(fèi)者持續(xù)具有吸引力，仍處于業(yè)主市場(chǎng)，租金漲幅相對(duì)明顯。市郊項(xiàng)目則持續(xù)表現(xiàn)平穩(wěn)。整體來(lái)看，上半年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金保持輕微上漲，較2016年底上升約1%。
市場(chǎng)展望：下半年餐飲仍占主導(dǎo)地位
仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部總監(jiān)許斌預(yù)計(jì)下半年餐飲需求仍將占主導(dǎo)地位，隨著消費(fèi)升級(jí)，在成熟商圈中至中高端定位的餐飲品牌需求或?qū)⒃黾印？鞎r(shí)尚品牌在過(guò)去兩年快速擴(kuò)展占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，預(yù)計(jì)未來(lái)一年擴(kuò)張速度將持續(xù)減緩，提升現(xiàn)有店鋪銷售額的同時(shí)謹(jǐn)慎考慮新店鋪的增設(shè)。另一方面，消費(fèi)者需求升級(jí)或推動(dòng)細(xì)分市場(chǎng)的增加，具有個(gè)性化、高識(shí)別度和多元化的品牌或更受年輕群體的追捧。此外，體驗(yàn)類、娛樂(lè)類需求可能有所增加。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將有約80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)將拉高空置率至8%~10%。許斌表示，新增供應(yīng)中不乏經(jīng)驗(yàn)豐富的零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中高端定位的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將持續(xù)完善現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局并拉動(dòng)商圈升級(jí)，加上預(yù)期整體租賃需求平穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年租金仍有1%~2%上漲空間。
