樓市或正在變天 央行已經(jīng)罕見透露重要信號
最近萬達(dá)融創(chuàng)的世紀(jì)交易刷了屏，但最終話題還是落到了與我們息息相關(guān)的房子上——首富主動要求降杠桿。
這一則新聞看起來好像很普通，但再把這些新聞串起來看，就頗有深意了：M2增速創(chuàng)歷史新低、任志強(qiáng)稱限購政策一年半后可能收回、一線城市房價環(huán)比下降、銀行貸款利率持續(xù)走高……
央行新聞發(fā)言人阮健弘昨天稱，抑制房地產(chǎn)泡沫見成效。
樓市真的變天了。
一、M2增速創(chuàng)歷史新低，央行稱抑制房地產(chǎn)泡沫見成效
在穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)下， 6月M2貨幣供應(yīng)量同比增速繼續(xù)保持個位數(shù)水平。
央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月末，廣義貨幣（M2）余額163.13萬億元，同比增長9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新低；狹義貨幣（M1）余額51.02萬億元,同比增長15%，增速分別比上月末和上年同期低2個和9.6個百分點(diǎn)。
針對6月M2增速再創(chuàng)歷史新低，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長、新聞發(fā)言人阮健弘表示，只要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的合理融資需求得到滿足， M2增速放緩實(shí)際上反映了存量貨幣周轉(zhuǎn)效率的提高，比過去低一些的M2增速可能成為新常態(tài)，對其變化可不必過度解讀?；鶖?shù)效應(yīng)拉低6月M2增速約0.15個百分點(diǎn)。若考慮基數(shù)效應(yīng)，6月末M2增速與上月末基本持平。
不過M2同比增長創(chuàng)下新低，還是引起諸多行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的震動。有業(yè)內(nèi)解讀稱，隨著穩(wěn)健中性貨幣政策的落實(shí)以及加強(qiáng)金融監(jiān)管效應(yīng)的顯現(xiàn)，近期商業(yè)銀行一些與表外產(chǎn)品相關(guān)的資金運(yùn)用科目擴(kuò)張放緩，由此派生的存款及M2增速也相應(yīng)下降，這是金融體系降低內(nèi)部杠桿的客觀結(jié)果。
雖然增速放緩，但M2還是在增長，為什么區(qū)區(qū)一個漲幅變化就激起了偌大波瀾？
我們通常用M2/GDP的比值來衡量一個國家貨幣的超發(fā)程度，貨幣超發(fā)是指貨幣發(fā)行的增長速度超過貨幣需求的增長速度，即貨幣供給量超過了維持經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行所需要的貨幣量。換言之，正常情況下，GDP每增長1元，貨幣也相應(yīng)增長1元。廣義貨幣供應(yīng)量即M2在一定范圍高于GDP增長也算合理，但M2過高就會面臨通貨膨脹的風(fēng)險。目前，世界平均水平為1.26。如上圖所示，2016年美國M2/GDP比值為0.74，日本為1.71，目前中國已經(jīng)超過了2.0。
也就是說，本次堪稱為歷史新低的M2漲幅其實(shí)也是釋放一個信號，是國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定貨幣政策，降低金融杠桿的表現(xiàn)，這或許也是全民炒房的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時代的終止符。
阮健弘稱，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年年底以來，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落，抑制房地產(chǎn)泡沫見成效。
天風(fēng)證券認(rèn)為，6月M2同比繼續(xù)下滑至9.4%，再創(chuàng)新低，金融去杠桿導(dǎo)致銀行存款派生能力大幅下降，未來M2增速維持低位或成常態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士稱，樓市泡沫終究是要萎縮了。
二、一線城市房價松動
最近，關(guān)于房價下跌的新聞有點(diǎn)多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞里指出，從北京東西城多個“學(xué)區(qū)房”市場發(fā)現(xiàn)，“學(xué)區(qū)房”成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例，但我們可以看到，大家的心理預(yù)期都在發(fā)生微妙的變化。
調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。
從去年“十一”前后以來，樓市調(diào)控不斷升級加碼，到今年3月以來，樓市調(diào)控升級至2.0。此后，在高強(qiáng)度的限購、限貸、限售組合拳之下，一線城市房地產(chǎn)市場“聞風(fēng)而動”，不僅成交量下滑，房價也出現(xiàn)松動，甚至是曾經(jīng)一天一個價的北京學(xué)區(qū)房市場也遭遇了“極寒”。
下圖是4個一線城市的新建商品住宅價格環(huán)比情況，我們可以明顯地看到，從去年8、9月份一線城市的房價環(huán)比到達(dá)頂點(diǎn)之后，便開始走下坡路。
三、銀行卡住樓市的脖子
融360六月房貸市場報告顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準(zhǔn)利率的9.97折，環(huán)比上升了3.38%。
533家銀行中，超八成的銀行無利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上?。?.05-1.2倍不等），全國僅11家銀行提供9折優(yōu)惠利率。
值得一提的是，今年4月全國首套房平均利率為4.49%，創(chuàng)下了歷史新低。但在此后，銀行開始上浮房貸利率，5月平均利率為4.73%，環(huán)比上升4.64%、6月上升到4.89%。
房貸大有全面回歸基準(zhǔn)利率的勢頭，甚至是重回5.0。
我們可以來回顧一下，上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年，當(dāng)時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年，當(dāng)年很多城市都下了成交量紀(jì)錄，而房貸成為銀行的香餑餑，那一年是房價出現(xiàn)大漲趨勢的元年，當(dāng)時平均房貸利率是5.0%以上。
從2015年9月以后，利率就持續(xù)走低，到2016年，全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房價暴漲的一年，也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增，房貸仍然是銀行的主流業(yè)務(wù)。
而到今年，隨著政策高壓線逐漸收緊，加上銀行資金緊張，銀行和樓市開始撇清關(guān)系。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經(jīng)不是什么秘密了。
業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在來看，全民炒房的時代已經(jīng)結(jié)束，入市門檻已經(jīng)提高，對于大部分熱點(diǎn)城市來說，這個時候進(jìn)場樓市的人，要么是剛需，要么是改善型住房，炒房成本已經(jīng)相當(dāng)高昂。
四、萬達(dá)主動降杠桿
這兩天，首富王健林借錢給融創(chuàng)孫宏斌收購自己優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的消息，刷了屏。
大家都知道，融創(chuàng)花631.7億元收購了萬達(dá)王健林的萬達(dá)文旅和萬達(dá)酒店，可蹊蹺的是，有295.75億是王健林借給孫宏斌的。
業(yè)內(nèi)對王健林的行為作出多種解讀，但根據(jù)王健林的表述，萬達(dá)賣掉資產(chǎn)，回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。這也就是媒體常說的去杠桿。萬達(dá)這個中國地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)之一，終于開始了去杠桿。
數(shù)據(jù)顯示，2014至2016年萬達(dá)剔除預(yù)收賬款后負(fù)債率分別為65.17%、63.25%和63.51%，而行業(yè)平均負(fù)債率約73%。從這一點(diǎn)來看，其實(shí)近三年來的負(fù)債率水平要低于行業(yè)平均值。
不過地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也指出，雖然看起來負(fù)債率在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不算高，但是，萬達(dá)主要從事商業(yè)地產(chǎn)，采用“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，部分社區(qū)商業(yè)出售回款，核心商鋪只租不售，“以售養(yǎng)租”模式實(shí)現(xiàn)租售平衡所需的時間也較長?？紤]到萬達(dá)文旅名下巨大的國內(nèi)二三四線土地儲備，萬達(dá)如果不賣的話，意味著未來必須借更多的錢，才能開發(fā)，這一增一減的對比，未來減少的杠桿規(guī)模，起碼是在千億以上。
實(shí)際上，這是當(dāng)下金融收緊大時代下，房地產(chǎn)開發(fā)商的一個大縮影?，F(xiàn)在的房企，都面臨著債臺高筑、求錢若渴的壓力?，F(xiàn)在的房企負(fù)債已經(jīng)搞到馬上就還不起的地步了，按照媒體日前的披露，內(nèi)地142家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債接近3.4萬億。
這段時間以來，李嘉誠、潘石屹等大佬先后收縮自己在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的杠桿，則有異曲同工之處。不難看出，大佬、富人們正在有步驟地退出國內(nèi)房地產(chǎn)市場。
五、全球央行貨幣寬松政策進(jìn)入尾聲
而事實(shí)上，從國際上來說，全球主要央行貨幣寬松政策，也都進(jìn)入了尾聲。美聯(lián)儲已經(jīng)制定好了加息與縮表時間規(guī)劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區(qū)也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結(jié)束零利率的時刻，不久將會來到。昨天晚上，加拿大央行宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個基點(diǎn)至0.75%。
需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補(bǔ)了全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關(guān)閉。
一葉落后，是天下葉落。
