還有比北上廣漲得更猛的 中國樓市拐點(diǎn)已到？
近日，英國著名房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)萊坊發(fā)布了《2017年第一季度全球城市住宅房價(jià)報(bào)告》，該報(bào)告每季度針對全球150個(gè)大中城市的房價(jià)變動進(jìn)行追蹤，能較全面反映全球樓市動向。
全球城市住宅指數(shù)2017年第一季度（來源：萊坊）
今年第一季度，全球樓市都處在“瘋狂”中，全球的房價(jià)指數(shù)上漲6.9%，是4年來的最高增幅。
漲幅最快的10個(gè)城市中，“僅有”7個(gè)中國城市進(jìn)入。而2016年第四季度，全球漲幅前十的城市有9個(gè)來自中國。
對比前一季度，排名上升最明顯的幾個(gè)城市有：
香港（87至17）、多倫多（13至4）、哈密爾頓（21至7）、里斯本（59至42）、東京（128至96）；
排名下降最明顯的幾個(gè)城市是：深圳（11至44）、倫敦（55至107）、上海（3至13）。
通過排行榜的變動，我們可以看出以下幾點(diǎn)趨勢：
1.中國城市排名有巨大調(diào)整，樓市拐點(diǎn)已到；
2.西班牙、葡萄牙、荷蘭成為西方黑馬，值得關(guān)注；
3.世界級“一線城市”下一波機(jī)會來臨。
01
中國城市漲幅大幅回落，樓市拐點(diǎn)來臨
上一季度中國有9個(gè)城市位列全球房價(jià)漲幅前十，而這次排行榜中，僅有7個(gè)。跌出前十的兩個(gè)，就是上海、北京。兩地分別從前一季度的第3和第6名，下跌至第13和第12。
漲幅前20的城市（來源：萊坊）
而北京、上海還不是國內(nèi)排名下跌最多的城市，深圳這回“戰(zhàn)勝”了兩位老大哥，排名從11位跌至44，房價(jià)漲幅從23.5%放緩至9.2%。
中國城市樓市放緩（來源：萊坊）
不光北上深，所有20個(gè)納入考察的內(nèi)地大城市，有14個(gè)漲幅放緩。限購政策剛出臺不久，全國多地的樓市就出現(xiàn)降溫。前兩個(gè)季度漲幅排名世界第一的南京，漲幅也從41.1%下跌至28.8%。
在世界上“名不見經(jīng)傳”的無錫拿了一項(xiàng)世界冠軍，但漲幅也從之前的35.7%下跌至31.7%。無錫上漲除了本身房價(jià)較低（去年還是4位數(shù)）、是長三角價(jià)值洼地之外，新開的太湖隧道和環(huán)太湖高速吸引了大批蘇州買房團(tuán)，使其房價(jià)向蘇州標(biāo)齊。
而香港則與內(nèi)地相反，今年第一季度房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，漲幅從4.2%增至18.6%。除了內(nèi)地和國外富豪紛紛置業(yè)香港，眾多內(nèi)地房企也進(jìn)入香港拿地，進(jìn)一步推升了香港房價(jià)。
房價(jià)出現(xiàn)“過山車”的，還有加拿大的多倫多和它附近的哈密爾頓。今年第一季度，兩地房價(jià)出現(xiàn)飛漲，碾壓去年上漲最快的溫哥華。去年飛漲引起了溫哥華當(dāng)?shù)卣P(guān)注，對海外買家征收15%印花稅。
今年第一季度房價(jià)漲幅達(dá)24.8%的多倫多，4月開始也跟進(jìn)實(shí)施樓市限制政策，在過去的兩個(gè)月中，多倫多樓市出現(xiàn)大幅回調(diào)，累積下跌13.78%。
回看上述這些房價(jià)“大開大合”的城市，幾乎都經(jīng)歷了“房價(jià)瘋漲——政府出臺樓市限制措施——房價(jià)下跌回調(diào)”的過程。
首先，經(jīng)濟(jì)規(guī)律證明樓市無法一直這樣持續(xù)高速增長；其次，無論國內(nèi)、國外，政府施政也趨向給過熱的樓市降溫。
最關(guān)鍵的一點(diǎn)，隨著美國進(jìn)入加息通道、歐元區(qū)量化寬松放緩、加拿大年內(nèi)即將多次加息、中國變相加息等現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明全球可能會迎來短期流動性拐點(diǎn)。樓市持續(xù)瘋狂下去，只會讓泡沫破滅得更快，出現(xiàn)過多資不抵債的“負(fù)資產(chǎn)者”。
因此，這類房價(jià)走勢如“過山車”的城市，無論從客觀規(guī)律還是主觀政策約束來看，都無法持續(xù)超高速增長。
02
西方“黑馬”城市脫穎而出
作為個(gè)人投資者的優(yōu)先選擇，美國樓市最近一直表現(xiàn)不錯(cuò)。
漲幅第一的仍然是西北部的西雅圖（上漲12.2%）。這一良好的表現(xiàn)基于西雅圖正成為硅谷之外的又一個(gè)重要的高科技中心。當(dāng)?shù)乇姸嗥髽I(yè)高管和IT精英們撐起了房價(jià)。
此外，西雅圖不遠(yuǎn)處的波特蘭、德州的達(dá)拉斯、中西部的丹佛緊隨其后，這幾個(gè)城市也是目前美國最熱門的地產(chǎn)投資市場。
而澳洲的悉尼、墨爾本在今年第一季度也取得了不錯(cuò)的漲幅。不過隨著最近針對外國買家的印花稅提升、限貸政策、居民房價(jià)承受能力下降等因素，近期兩地的漲幅有所放緩。
歐元區(qū)的明星依然是荷蘭。自上季度開始，荷蘭的幾大城市：阿姆斯特丹（15.7%）、鹿特丹（11.4%）、海牙（10.8%）一直保持10%以上的增長。這與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁、大選中民粹黨失利等利好因素有關(guān)。
值得注意的是，過去幾年曾深陷危機(jī)的兩個(gè)歐洲城市——巴塞羅那、里斯本都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，分別上漲9.9%和9.6%。西班牙的巴塞羅那和葡萄牙里斯本此前曾出現(xiàn)房價(jià)下跌，而隨著西葡兩國逐漸走出歐債危機(jī)陰霾、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正增長，兩國樓市也出現(xiàn)回暖。
更重要的是，西葡兩國擁有買房移民政策，投資50萬歐元（370萬人民幣）的房產(chǎn)就能申請當(dāng)?shù)亻L期居留身份。過去一年，光是在西班牙購房的中國人就增長30%。
同時(shí)，巴塞羅那和里斯本都是兩國和歐洲著名的旅游城市，每年吸引大批游客進(jìn)入。生活成本低廉也是當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢。
巴塞羅那這類西方老牌城市，能讓投資者在買房享受增值的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)海外身份、旅游與生活等方面的好處，可謂“一舉三得”，正成為一個(gè)重要的投資選項(xiàng)。
03
世界級“一線城市”機(jī)會出現(xiàn)
全球“一線城市”一般公認(rèn)為紐約、倫敦、東京、巴黎。同時(shí)，這些城市也都是全球資本最愛去的地方。
先來看看這些地方房價(jià)變化情況。
四大城市中，除了倫敦，其余城市排名均有上升，漲幅均在3%-4%之間。
紐約一直是中國投資者的最熱門選擇，而目前曼哈頓的房價(jià)出現(xiàn)6%-10%左右的回調(diào)，普遍是賣家主動降價(jià)出售。
據(jù)當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Graham稱，曼哈頓豪華公寓價(jià)格此前達(dá)到高位，目前正經(jīng)歷回調(diào)，市場轉(zhuǎn)入買方市場，此時(shí)是買家議價(jià)的好時(shí)機(jī)。
而面對賣家紛紛降價(jià)，也激起了買家購買熱情，Douglas Elliman發(fā)布報(bào)告顯示，今年第二季度曼哈頓交易量增長16%。
倫敦目前房價(jià)漲幅雖乏力，年漲幅放緩至3%。但與曼哈頓有異曲同工之妙的是，目前房價(jià)處于低位的倫敦，也同樣處于買方市場，買家談判能力較強(qiáng)，許多中國個(gè)人和企業(yè)正在抄底英國。
東京2020奧運(yùn)會前夕，曾在上一季度出現(xiàn)-0.8%的房價(jià)下跌。不過研究機(jī)構(gòu)此前曾表示，微跌是對前兩年房價(jià)快速上漲的一個(gè)修正，屬意料之中。今年一季度東京房價(jià)恢復(fù)前兩年的漲勢，無疑與“奧運(yùn)行情”有關(guān)。地產(chǎn)界對奧運(yùn)舉辦城市有“前三后二”的說法，意思是奧運(yùn)會前后5年內(nèi)，房地產(chǎn)有一波相關(guān)行情。
巴黎此前幾年出現(xiàn)過房價(jià)回調(diào)，然而近期出現(xiàn)回升。加上馬克龍當(dāng)選總統(tǒng)的利好，許多幾年前曾因?yàn)楦叨愂铡俺鎏印狈▏谋緡缓?，漸漸回到巴黎置業(yè)，也助推了當(dāng)?shù)胤績r(jià)回暖。
整體來看，全球四大一線城市不會出現(xiàn)短期暴漲，但其保值的功能一定不錯(cuò)。此外，買方市場、奧運(yùn)紅利等，也為這些城市注入一輪新的樓市機(jī)會。
