世邦魏理仕：二季度北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍
數(shù)據(jù)顯示，今年1月至5月，全國(guó)辦公樓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成2370.5654億元，同比增長(zhǎng)5.1%。世邦魏理仕近期發(fā)布的《2016年第二季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望》指出，本季度受市場(chǎng)新增供應(yīng)大幅上升的影響，北京寫字樓平均空置率有所上升，環(huán)比增加0.2%至7.1%，局部區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾突出，租金出現(xiàn)小幅上漲。得益于整體零售市場(chǎng)的平穩(wěn)表現(xiàn)，新增項(xiàng)目空置率保持低位。成熟商圈商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)升級(jí)調(diào)整，從而帶動(dòng)購(gòu)物中心租金上漲。人工智能以及科技類企業(yè)繼續(xù)成為商務(wù)園區(qū)去化主力。物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求活躍，除電商外，快消品物流倉(cāng)儲(chǔ)亦為本季主力。
報(bào)告還顯示，二季度北京寫字樓市場(chǎng)有兩個(gè)項(xiàng)目交付使用，分別是位于CBD的國(guó)貿(mào)大廈B座和燕莎的駿豪·中央公園廣場(chǎng)，辦公面積達(dá)10.7萬(wàn)平方米。據(jù)悉，國(guó)貿(mào)大廈B座入市不久，大部分面積已被預(yù)租。
從投資角度看，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2017年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，二季度辦公樓市場(chǎng)未出現(xiàn)大宗交易，交易僅局限在小的辦公樓和商鋪。比如，手機(jī)制造商中興通訊(000063,股吧)以17億元將一棟自用的小型辦公樓（總建筑面積39000平方米）出售給華潤(rùn)集團(tuán)，之后遷入新竣工的、地處奧林匹克公園地區(qū)的租賃型項(xiàng)目。在零售物業(yè)市場(chǎng)，位于王府井(600859,股吧)步行街優(yōu)質(zhì)地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個(gè)人買家。在望京地區(qū)，平安信托出資12.5億元人民幣收購(gòu)了新一城購(gòu)物中心，并可能將其改造成辦公樓。
同時(shí)，二季度甲級(jí)辦公樓的空置率為6.3%，新增供應(yīng)267796平方米。租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到27萬(wàn)平方米，租金環(huán)比漲幅0.4%。北京辦公樓市場(chǎng)新增四個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，分別位于CBD、奧林匹克公園、望京和東長(zhǎng)安街，出租率達(dá)78%。
“我們看到國(guó)內(nèi)金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)升級(jí)或整合其辦公空間。本季度甲級(jí)辦公樓得到快速吸納，也證實(shí)了市場(chǎng)仍存在被抑制的需求?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂表示。
值得關(guān)注的是，零售物業(yè)市場(chǎng)也是開發(fā)商爭(zhēng)奪的領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，二季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率為6.7%，新增供應(yīng)為178000平方米，租金環(huán)比漲幅達(dá)0.3%。3月31日，國(guó)貿(mào)商城新區(qū)試營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)其二季度的租賃率達(dá)到85%，部分品牌從國(guó)貿(mào)商城遷出至租金相對(duì)較低的國(guó)貿(mào)商城新區(qū)。
根據(jù)部分大型開發(fā)商披露的開發(fā)計(jì)劃，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)缺乏的京西地區(qū)成為開發(fā)高地。中糧集團(tuán)將與總部位于北京的住宅開發(fā)商華遠(yuǎn)合作，在北京西郊開發(fā)一座購(gòu)物中心。龍湖地產(chǎn)也計(jì)劃在北京西部地區(qū)開發(fā)三個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。
“考慮到北京東部地區(qū)的零售開發(fā)市場(chǎng)非常成熟，南部地區(qū)的零售開發(fā)發(fā)展迅猛，開發(fā)商進(jìn)入京西地區(qū)完全合乎情理。這是因?yàn)?，京西地區(qū)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展相對(duì)落后。不過(guò)，由于較多具有可觀可支配收入的富裕家庭居住在該地區(qū)，其消費(fèi)潛力非常巨大。” 仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思表示。
世邦魏理仕報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)六個(gè)月，有近21萬(wàn)平方米的寫字樓面積入市，其中70%的面積來(lái)自非核心區(qū)域，屆時(shí)將為租戶帶來(lái)更多選擇。預(yù)計(jì)空置率在短期內(nèi)有所推升，租金上漲面臨壓力。
