仲量聯(lián)行：北京商業(yè)地產(chǎn)活躍 高端住宅降溫
仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“新一輪供應(yīng)熱潮帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)升級(jí)需求，奢侈品擴(kuò)張聚焦中國(guó)老牌零售金街——王府井，樓市調(diào)控對(duì)高端住宅市場(chǎng)的供需和均價(jià)都帶來(lái)顯著影響”等特征。
根據(jù)報(bào)告，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在2017年第二季度于CBD、奧林匹克公園、望京、東長(zhǎng)安街這幾個(gè)子市場(chǎng)共迎來(lái)4個(gè)新的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)量共達(dá)到27萬(wàn)平方米。
由于預(yù)租賃活動(dòng)強(qiáng)勁，上述項(xiàng)目的平均出租率高達(dá)78%。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂表示，國(guó)內(nèi)的金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)升級(jí)或整合其辦公空間。本季度甲級(jí)辦公樓得到快速吸納，也證實(shí)了市場(chǎng)存在被抑制的需求。
報(bào)告稱，本季度甲級(jí)辦公樓的租金環(huán)比漲幅為0.4%，但部分CBD的業(yè)主大幅降低了租金。據(jù)介紹，CBD現(xiàn)有樓宇的業(yè)主將面臨來(lái)自未來(lái)新建樓宇業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)，這些新建樓宇的業(yè)主為提前贏得租戶，向租戶提供更為優(yōu)惠的租金選擇。奧林匹克和麗澤兩個(gè)地區(qū)的新增供應(yīng)將給北京市場(chǎng)的租金帶來(lái)下跌壓力。
在辦公樓市場(chǎng)方面，中國(guó)手機(jī)制造商中興通訊以17億元人民幣將一棟自用的小型辦公樓（總建筑面積3.9萬(wàn)平方米）出售給華潤(rùn)集團(tuán)，之后遷入中國(guó)外運(yùn)新竣工的、地處奧林匹克公園地區(qū)的租賃型項(xiàng)目。
在零售物業(yè)市場(chǎng)，位于王府井步行街優(yōu)質(zhì)地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個(gè)人買家。在望京地區(qū)，平安信托出資12.5億元人民幣收購(gòu)了新一城購(gòu)物中心，并可能將其改造成辦公樓。
據(jù)介紹，隨著高端零售市場(chǎng)的回暖，計(jì)劃在北京市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張的奢侈品零售商紛紛將目光投向中國(guó)最著名的購(gòu)物街王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商與位于王府井步行街核心地段的在建項(xiàng)目——王府中環(huán)（WF Central）的業(yè)主簽署了租賃合約，表明奢侈品零售商仍計(jì)劃在北京市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張。
仲量聯(lián)行表示，奢侈品在中國(guó)銷量的不斷改善，表明該項(xiàng)需求開(kāi)始“重新回歸本土”。這也和奢侈品在中國(guó)與海外市場(chǎng)之間的價(jià)差縮小，同時(shí)國(guó)內(nèi)海關(guān)控制更加嚴(yán)格有一定的關(guān)系。
國(guó)貿(mào)商城新區(qū)正式開(kāi)業(yè)，2017年二季度末其預(yù)租賃率達(dá)到85%，此前樂(lè)視結(jié)束了其整層樓的租賃合同。部分品牌從國(guó)貿(mào)商城遷出至租金相對(duì)較低的國(guó)貿(mào)商城新區(qū)。很受大眾歡迎的部分餐飲租戶為商城帶來(lái)了大量的人流量，并將部分客流從臨近的幾個(gè)項(xiàng)目吸引到這里。
同時(shí)，文化零售項(xiàng)目大柵欄北京坊進(jìn)入市場(chǎng)，其實(shí)際開(kāi)業(yè)率僅達(dá)到約30%。北京坊地處北京歷史悠久、游人眾多的前門地區(qū)，包括“北京設(shè)計(jì)周”、中央美術(shù)學(xué)院、中國(guó)國(guó)家畫(huà)院等在內(nèi)的眾多文化和藝術(shù)行業(yè)的租戶先后進(jìn)駐商廈。本季度，百盛關(guān)閉了位于朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)的百盛商城，目前在北京只剩下位于復(fù)興門的百盛商城。
諸多大型開(kāi)發(fā)商披露了其開(kāi)發(fā)計(jì)劃，準(zhǔn)備進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)欠缺的京西地區(qū)。按照其全新輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，中糧集團(tuán)將與總部位于北京的住宅開(kāi)發(fā)商華遠(yuǎn)合作，在北京西郊開(kāi)發(fā)一座購(gòu)物中心。龍湖地產(chǎn)也計(jì)劃在高品質(zhì)零售供給缺乏的北京西部地區(qū)開(kāi)發(fā)三個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思表示：“京西地區(qū)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，不過(guò)，由于較多具有可觀可支配收入的富裕家庭居住在該地區(qū)，其消費(fèi)潛力非常巨大?！?
另外，受增值稅改革影響，2017年前5個(gè)月，北京高端酒店市場(chǎng)的總體平均房?jī)r(jià)較去年同期下降2.7%至1006.1元。盡管平均房?jī)r(jià)下行，但在商務(wù)和會(huì)議需求持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，入住率增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)至69.7%，每間可出租客房收入平穩(wěn)增長(zhǎng)0.8%至700.8元。
仲量聯(lián)行表示，近期樓市降溫舉措對(duì)高端住宅銷售市場(chǎng)的供需和售價(jià)產(chǎn)生了顯著的抑制作用。受政策收緊的影響，本季度豪華公寓銷量環(huán)比下降37%，同比下降36%。政策收緊對(duì)高端別墅的需求影響相對(duì)較小，其銷量環(huán)比上升20%，但同比下降42%。與此同時(shí)，本季度公布了企業(yè)自持商品住房單次租期不得超過(guò)10年的規(guī)定，從而封堵租賃市場(chǎng)的監(jiān)管漏洞，防止開(kāi)發(fā)商變相“以租代售”。
本季度僅有一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目入市，成為2017年上半年唯一的新建高端公寓供應(yīng)。位于南二環(huán)路的中國(guó)璽本季度獲得預(yù)售證，推出192套住宅。但受限制政策影響，其擬售價(jià)格顯著低于周邊的住宅項(xiàng)目成交均價(jià)。高端別墅市場(chǎng)本季度入市347套別墅，環(huán)比上漲37%。為進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)，北京市住建委公布了389個(gè)在途項(xiàng)目清單，督促已拿地未開(kāi)工和已開(kāi)工未入市的商品住房項(xiàng)目盡快入市銷售。
二手房銷售市場(chǎng)的資本價(jià)值增幅開(kāi)始回落。鑒于需求仍高于供應(yīng)，豪華公寓的一手資本值本季度環(huán)比上漲1.1%，而高端別墅一手資本值則環(huán)比上漲2.5%，略高于上季度增速。
由于二手銷售市場(chǎng)的政策收緊，豪華公寓和高端別墅市場(chǎng)的二手資本值環(huán)比增幅分別下降至1.2%和1.0%。盡管租賃需求保持平穩(wěn)，但由于租賃供應(yīng)量小幅增加，本季度租金漲幅略微下跌；豪華公寓、高端別墅和服務(wù)式公寓的租金環(huán)比增幅分別為0.9%、0.8%和0.5%。
