三四線撐起樓市“半邊天“但隱患越來越大
7月中旬一過,一些重磅的數(shù)據(jù)半年報也隨之出爐。7月17日和7月18日,國家統(tǒng)計局相繼公布了1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況,以及70個大中城市6月份住宅銷售價格變動情況。
一、70個大中城市的住宅銷售價格情況
6月份與5月份相比:
新房方面,價格環(huán)比下降的有6個,而5月份是9個;上漲的有60個,而5月份有56個;持平的有4個,而5月份有5個。至于同比,6月份已經(jīng)沒有一個城市下降了,5月份則有1個。
二手房方面,價格環(huán)比下降的有9個,而5月份有7個;上漲城市數(shù)量與5月份相同,均為60個;價格持平的城市6月份有1個,而5月份有3個;
而在漲跌幅排名上,請看下圖:
一句話總結(jié)6月份的70城房價數(shù)據(jù),市場正在逐步消化壓力,繼續(xù)下探的空間有限。
二、上半年的房地產(chǎn)開發(fā)商投資與銷售情況
2017年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1-5月份回落0.3個百分點。
商品房待售面積方面,6月末為64577萬平方米,比5月末減少1441萬平方米。
土地方面,1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米,同比增長8.8%,增速比1-5月份提高3.5個百分點;土地成交價款4376億元,增長38.5%,增速提高6.2個百分點。
三、三四線扛起“半邊天”
整體來看,上半年是銷售增速跑贏投資增速,說明去庫存繼續(xù)穩(wěn)步推進。特別是6月份,單月的銷售額排在歷史第二位。不過從城市等級來看,上半年樓市分化態(tài)勢十分明顯。
一線城市新房和二手房均呈現(xiàn)出”量價齊跌“的態(tài)勢,且還有繼續(xù)下探的空間,而且已經(jīng)朝著“由售轉(zhuǎn)租”的方向發(fā)展,我們預(yù)計至明年上半年,這種行情都會延續(xù)。
二線城市,調(diào)控力度不及一線城市,這些城市當(dāng)中部分明星城市,如鄭州、武漢等,實際上熱度仍然很高,雖然有限價令壓著,但由于2016年他們的漲幅并不靠前,且存在規(guī)劃上的利好,眼下購房需求還是很旺盛。
曾經(jīng)的明星城市——合肥,由于在2016年過度透支了購買力,現(xiàn)在已經(jīng)處于盤整階段,部分性價比低的房子已經(jīng)有了松動。
值得一提的是三四線城市,它們幾乎扛起了上半年房地產(chǎn)銷售的“半邊天”。
據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),今年1-5月份,三四線城市占房企銷售面積的比重達到75%;而去年同期的比例為66%。
三四線樓市的變化已經(jīng)遠遠超出我們的想象,不過這種變化對當(dāng)?shù)貋碚f可能并不是一個好消息。
首先,大房企進入三四線城市,操盤方式比區(qū)域地方性房企高明,比如在樓盤教育配套上下功夫。這樣一來,當(dāng)?shù)氐纳唐贩渴蹆r就能被直線拉起來。
三四線城市的商品房經(jīng)過這一年的發(fā)展,價格翻了一倍的城市非常多。去年一套房幾十萬,首付十幾萬的非常多,而現(xiàn)在,一套房動輒上百萬,首付三四十萬早已不新鮮。
雖然三四線不愁房子住,但總有人是著急買房子自住結(jié)婚什么的,這些地方的房子本沒什么上行空間,賣出去的小區(qū),很多房子也沒人住,但現(xiàn)實就是這樣的小區(qū),你今年買就得比去年同期多花一倍的錢。涌進來的資金多了,壓力就丟給了收入有限的當(dāng)?shù)厝恕?
其次,農(nóng)民進城并不理想,接下來農(nóng)民可能會面臨更嚴(yán)峻的局面。整個2016年,農(nóng)民進城落戶進程是不及預(yù)期的,官方給出的原因是農(nóng)民不愿意放棄與農(nóng)地相關(guān)的各種利益,為了推進農(nóng)民進城,目前正在研究“有償退出機制”。
不過由于農(nóng)地遠離城鎮(zhèn),其折現(xiàn)的價值本身就十分有限,再加上三四線“漲價去庫存”的局面已經(jīng)形成,農(nóng)民如果現(xiàn)在選擇交出農(nóng)地,所買到的房子價值相對去年可能已經(jīng)縮水不少。
第三、 未來庫存成本可能更高
眾所周知,三四線城市的需求爆發(fā)是階段性的,難以持久。房企仍然在三四線大規(guī)模補貨,不僅是都市圈的三四線城市,更在一些不知名的三四線城市補貨,結(jié)果是這些城市的新增待售商品房更貴。
四、房地產(chǎn)的尷尬
在融360房貸君看來,當(dāng)下的樓市來眼下最大的尷尬在于增加供應(yīng)并不能平抑房價。
以某四線小城市為例,當(dāng)?shù)卣畯拿磕?000畝增加到3000畝,但土地成本卻從年初的每畝800萬元增長到6月底的每畝1300萬元。簡單增加供應(yīng)并沒有起到作用,是經(jīng)濟學(xué)供求原理失效了嗎?并不是,而是由于資金流動是無障礙的,當(dāng)初的因地制宜去庫存,已經(jīng)演變成“各自為政”,甚至是被“分割包圍”。
目前金融工作會議已經(jīng)定調(diào),債務(wù)終身制以及提高直接融資比重,這都是限制地方和房企亂花錢的好措施。但更關(guān)鍵的應(yīng)該是在確保短期措施繼續(xù)生效的情況下,盡快推出以“租賃住房“和”房地產(chǎn)稅“為核心的長效機制已經(jīng)迫在眉睫。
