租賃房兇猛來襲 房價(jià)或?qū)毫ι酱?/h3>
時(shí)間：2017/7/28
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從開發(fā)商的布局到土地供應(yīng)法則的嬗變,再到培育壯大租賃市場的政策出臺(tái),2016年至今,中國房地產(chǎn)租賃市場頻頻傳出利好消息。
最近的消息是7月18日,國家九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來,租賃市場是中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”,如果能通過租賃解決城市居住問題,留住更多人才,那么房地產(chǎn)市場的紅利將轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的紅利。
建立購租并舉住房制度
房改以來,地方政府賣地、開發(fā)商通過拿地蓋樓銷售、小業(yè)主與中介緊密合作賣房,三方組成市場的一二三級(jí),也構(gòu)成了中國樓市的基本格局。但如今,這個(gè)格局有望被打破。
租賃市場正強(qiáng)力介入房地產(chǎn)市場,并扮演越來越重要的角色。
這是租賃市場發(fā)展至關(guān)重要的兩年。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“建立購租并舉的住房制度”,為租賃市場的發(fā)展破題。此后,開發(fā)商布局長租公寓的步伐加速;土地供應(yīng)上,不僅要求企業(yè)自持,還設(shè)置租賃住房用地的出讓,項(xiàng)目建成后將采取“只租不售”模式。
7月18日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱為“《通知》”)。
在《通知》出臺(tái)之前,廣州也率先行動(dòng)起來。7月10日,廣州市政府印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,因方案分為16條措施展開,因此被業(yè)內(nèi)稱為廣州“租賃16條”。
廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長、YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕向第一財(cái)經(jīng)指出,“無論是《通知》還是廣州’租賃16條’都是在落實(shí)國家推進(jìn)購租并舉住房體系的要求?！?
《通知》表示,當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善,租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。
展開剖析可發(fā)現(xiàn),《通知》主要在企業(yè)、金融、供應(yīng)層面為租賃市場的發(fā)展指出方向。
企業(yè)層面,《通知》鼓勵(lì)國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。
金融上,《通知》也指出加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策,推動(dòng)發(fā)展REITs;此外,還鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度,向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。
供應(yīng)層面,《通知》鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房,在新建住房項(xiàng)目配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應(yīng),優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng);也鼓勵(lì)展利用集體建設(shè)用地、盤活存量房屋用于租賃。
目前,廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市被選取作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
地方上,目前廣州、佛山已出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施方案。
廣州“租賃16條”的措施與《通知》方向大同小異,不過更強(qiáng)調(diào)“租購?fù)瑱?quán)”,保障承租人侄女入學(xué)等公共權(quán)益,以及完善租賃補(bǔ)貼制度,形成公租房與市場租賃住房互為補(bǔ)充的住房保障體系。廣州表明,印發(fā)方案的目的有三:一是,構(gòu)建租購并舉的住房體系;二是,發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè),催生新的經(jīng)濟(jì)增長極;三是,規(guī)范住房租賃市場。
據(jù)佛山市住建局官網(wǎng)消息,6月29日,佛山參加住建部住房租賃試點(diǎn)工作座談會(huì),根據(jù)會(huì)議的要求,7月初佛山上報(bào)加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案;7月21日,佛山開展全國住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議,公布租賃住房的實(shí)施方案,基本內(nèi)容也與《通知》相近。
謹(jǐn)防租賃庫存
在過去多個(gè)樓市周期中,受益于城鎮(zhèn)化等因素,國內(nèi)城市房價(jià)盡管短期內(nèi)有波動(dòng),但長周期中,依然穩(wěn)步上漲。但住房租賃的政策方案出臺(tái)后,房價(jià)發(fā)展的趨勢(shì)以及銷售端一元論的市場格局是否會(huì)被打破?
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)的答案是,住房租賃市場的發(fā)展不會(huì)降房價(jià),“雖然在買房之前,城市居民多數(shù)會(huì)租房住,但整體而言,購買和租房的客戶群體有別,潛在購房者也不會(huì)因?yàn)榭梢宰夥孔【蜁?huì)選擇不買房?！?
事實(shí)上,多年的樓市發(fā)展史也證明,疊加了金融屬性的房地產(chǎn),能解決的不僅是居住問題。
楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,一個(gè)完善的樓市市場格局應(yīng)該是三足鼎立的,新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問題起作用。
然而,目前房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展落后,購租嚴(yán)重失衡。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),2016年中國房地產(chǎn)市場總規(guī)模超過20萬億,其中新房12萬億,二手房6.5萬億,租賃卻不到2萬億。
劉昕認(rèn)為,“相比銷售端,租賃端更加貼近用戶?，F(xiàn)在已經(jīng)到了用戶思維主導(dǎo)商業(yè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的時(shí)候,更注重用戶體驗(yàn)的租賃端應(yīng)該更被重視?！?
楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)是,一線城市的高房價(jià)本質(zhì)是因?yàn)樾路抗?yīng)不足。而隨著租賃市場的發(fā)展,租賃將成為解決一線城市的重要渠道,一線城市未來有40%人口的住房問題可通過租賃解決。而租購?fù)瑱?quán)等政策的落實(shí),能保護(hù)租客權(quán)益,將成為促進(jìn)租賃市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。
但新的問題是,住房租賃市場會(huì)否出現(xiàn)庫存?
2010年前后,國內(nèi)長租公寓行業(yè)開始萌芽,并逐漸成為租賃市場的一支重要力量。經(jīng)過近年的探索與發(fā)展,在一二線城市,長租公寓已形成產(chǎn)業(yè)鏈,更重要的是,從業(yè)者越來越多,競爭越來越激烈,行業(yè)已呈現(xiàn)紅海之勢(shì)。
《通知》鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)和從業(yè)者進(jìn)入租賃行業(yè),也有意在融資、財(cái)稅上給予優(yōu)惠,對(duì)行業(yè)無疑是利好,但也包含資本一窩蜂涌上的隱憂。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,“在政策支持下,未來行業(yè)面臨的競爭會(huì)更加激烈,參與方會(huì)更多元。短期看是負(fù)面,但長期看是正面?！?
楊現(xiàn)領(lǐng)的看法是,構(gòu)筑良性發(fā)展的現(xiàn)代租賃市場機(jī)制的前提和基礎(chǔ)是有穩(wěn)定的政策,此外,完整的產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)運(yùn)營管理服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)分工明確又能相互補(bǔ)充支持、以及允許百家齊放等因素必不可少。
劉昕則更看重租售比,他認(rèn)為建立良性的租賃市場機(jī)制必須在房價(jià)、租金、融資成本三者之間取得平衡。他所在的廣東省公寓管理協(xié)會(huì)由多家長租公寓運(yùn)營商參與組建,希望通過抱團(tuán)取暖,推動(dòng)政策的出臺(tái)和落實(shí),推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。對(duì)運(yùn)營商而言,使用低成本的資金極具吸引力。
從開發(fā)商的布局到土地供應(yīng)法則的嬗變,再到培育壯大租賃市場的政策出臺(tái),2016年至今,中國房地產(chǎn)租賃市場頻頻傳出利好消息。
最近的消息是7月18日,國家九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來,租賃市場是中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”,如果能通過租賃解決城市居住問題,留住更多人才,那么房地產(chǎn)市場的紅利將轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的紅利。
建立購租并舉住房制度
房改以來,地方政府賣地、開發(fā)商通過拿地蓋樓銷售、小業(yè)主與中介緊密合作賣房,三方組成市場的一二三級(jí),也構(gòu)成了中國樓市的基本格局。但如今,這個(gè)格局有望被打破。
租賃市場正強(qiáng)力介入房地產(chǎn)市場,并扮演越來越重要的角色。
這是租賃市場發(fā)展至關(guān)重要的兩年。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“建立購租并舉的住房制度”,為租賃市場的發(fā)展破題。此后,開發(fā)商布局長租公寓的步伐加速;土地供應(yīng)上,不僅要求企業(yè)自持,還設(shè)置租賃住房用地的出讓,項(xiàng)目建成后將采取“只租不售”模式。
7月18日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱為“《通知》”)。
在《通知》出臺(tái)之前,廣州也率先行動(dòng)起來。7月10日,廣州市政府印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,因方案分為16條措施展開,因此被業(yè)內(nèi)稱為廣州“租賃16條”。
廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長、YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕向第一財(cái)經(jīng)指出,“無論是《通知》還是廣州’租賃16條’都是在落實(shí)國家推進(jìn)購租并舉住房體系的要求?！?
《通知》表示,當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善,租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。
展開剖析可發(fā)現(xiàn),《通知》主要在企業(yè)、金融、供應(yīng)層面為租賃市場的發(fā)展指出方向。
企業(yè)層面,《通知》鼓勵(lì)國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。
金融上,《通知》也指出加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策,推動(dòng)發(fā)展REITs;此外,還鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度,向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。
供應(yīng)層面,《通知》鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房,在新建住房項(xiàng)目配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應(yīng),優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng);也鼓勵(lì)展利用集體建設(shè)用地、盤活存量房屋用于租賃。
目前,廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市被選取作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
地方上,目前廣州、佛山已出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施方案。
廣州“租賃16條”的措施與《通知》方向大同小異,不過更強(qiáng)調(diào)“租購?fù)瑱?quán)”,保障承租人侄女入學(xué)等公共權(quán)益,以及完善租賃補(bǔ)貼制度,形成公租房與市場租賃住房互為補(bǔ)充的住房保障體系。廣州表明,印發(fā)方案的目的有三:一是,構(gòu)建租購并舉的住房體系;二是,發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè),催生新的經(jīng)濟(jì)增長極;三是,規(guī)范住房租賃市場。
據(jù)佛山市住建局官網(wǎng)消息,6月29日,佛山參加住建部住房租賃試點(diǎn)工作座談會(huì),根據(jù)會(huì)議的要求,7月初佛山上報(bào)加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案;7月21日,佛山開展全國住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議,公布租賃住房的實(shí)施方案,基本內(nèi)容也與《通知》相近。
謹(jǐn)防租賃庫存
在過去多個(gè)樓市周期中,受益于城鎮(zhèn)化等因素,國內(nèi)城市房價(jià)盡管短期內(nèi)有波動(dòng),但長周期中,依然穩(wěn)步上漲。但住房租賃的政策方案出臺(tái)后,房價(jià)發(fā)展的趨勢(shì)以及銷售端一元論的市場格局是否會(huì)被打破?
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)的答案是,住房租賃市場的發(fā)展不會(huì)降房價(jià),“雖然在買房之前,城市居民多數(shù)會(huì)租房住,但整體而言,購買和租房的客戶群體有別,潛在購房者也不會(huì)因?yàn)榭梢宰夥孔【蜁?huì)選擇不買房?！?
事實(shí)上,多年的樓市發(fā)展史也證明,疊加了金融屬性的房地產(chǎn),能解決的不僅是居住問題。
楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,一個(gè)完善的樓市市場格局應(yīng)該是三足鼎立的,新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問題起作用。
然而,目前房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展落后,購租嚴(yán)重失衡。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),2016年中國房地產(chǎn)市場總規(guī)模超過20萬億,其中新房12萬億,二手房6.5萬億,租賃卻不到2萬億。
劉昕認(rèn)為,“相比銷售端,租賃端更加貼近用戶?，F(xiàn)在已經(jīng)到了用戶思維主導(dǎo)商業(yè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的時(shí)候,更注重用戶體驗(yàn)的租賃端應(yīng)該更被重視?！?
楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)是,一線城市的高房價(jià)本質(zhì)是因?yàn)樾路抗?yīng)不足。而隨著租賃市場的發(fā)展,租賃將成為解決一線城市的重要渠道,一線城市未來有40%人口的住房問題可通過租賃解決。而租購?fù)瑱?quán)等政策的落實(shí),能保護(hù)租客權(quán)益,將成為促進(jìn)租賃市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。
但新的問題是,住房租賃市場會(huì)否出現(xiàn)庫存?
2010年前后,國內(nèi)長租公寓行業(yè)開始萌芽,并逐漸成為租賃市場的一支重要力量。經(jīng)過近年的探索與發(fā)展,在一二線城市,長租公寓已形成產(chǎn)業(yè)鏈,更重要的是,從業(yè)者越來越多,競爭越來越激烈,行業(yè)已呈現(xiàn)紅海之勢(shì)。
《通知》鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)和從業(yè)者進(jìn)入租賃行業(yè),也有意在融資、財(cái)稅上給予優(yōu)惠,對(duì)行業(yè)無疑是利好,但也包含資本一窩蜂涌上的隱憂。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,“在政策支持下,未來行業(yè)面臨的競爭會(huì)更加激烈,參與方會(huì)更多元。短期看是負(fù)面,但長期看是正面?！?
楊現(xiàn)領(lǐng)的看法是,構(gòu)筑良性發(fā)展的現(xiàn)代租賃市場機(jī)制的前提和基礎(chǔ)是有穩(wěn)定的政策,此外,完整的產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)運(yùn)營管理服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)分工明確又能相互補(bǔ)充支持、以及允許百家齊放等因素必不可少。
劉昕則更看重租售比,他認(rèn)為建立良性的租賃市場機(jī)制必須在房價(jià)、租金、融資成本三者之間取得平衡。他所在的廣東省公寓管理協(xié)會(huì)由多家長租公寓運(yùn)營商參與組建,希望通過抱團(tuán)取暖,推動(dòng)政策的出臺(tái)和落實(shí),推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。對(duì)運(yùn)營商而言,使用低成本的資金極具吸引力。
