商住限購后 北京寫字樓市場發(fā)生了什么？
商住限購后，未來商住公寓供應(yīng)量將會減少，商辦供應(yīng)量隨之增加。由于新政限制寫字樓購買主體必須為企業(yè)，企業(yè)發(fā)展動力決定未來寫字樓租售需求水平。去年異?；钴S的“樂視類”上市公司和險資背景的機構(gòu)客戶，今年呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。需求不夠活躍的市場環(huán)境下，北京商辦物業(yè)市場將出現(xiàn)怎樣的變化？
根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，2017年上半年北京寫字樓供銷量同比下降，市場供過于求態(tài)勢略顯。上半年寫字樓成交總額為146.6億元，同比下跌12.4%；累計成交55.1萬㎡，同比下降14.6%；累計供應(yīng)60.5萬㎡，同比大幅下降41.7%，銷供比為0.91，市場供過于求態(tài)勢略顯。
受結(jié)構(gòu)性因素影響，上半年寫字樓成交均價為26606元/平方米，同比去年上半年上漲2.6%。
截止2017年6月，北京寫字樓存量面積為485萬㎡，較去年同期下降6.1%。6月受供應(yīng)量大幅增加影響，存量反彈回升。
北京中原市場研究部的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年2月去化周期縮短至21個月，為近年來月度最低水平。3月以來供應(yīng)量加大，去化速度放緩，6月延長至29個月。
從區(qū)域情況看，通州區(qū)、大興區(qū)寫字樓市場成交活躍，占比均超過20%，較去年同期提升幅度較大。上半年通州區(qū)寫字樓成交29.86萬平方米，占比為35.05%，位列各區(qū)域首位，占比較去年同期提升7.23%。大興區(qū)累計成交占比為23.80%，較去年同期提升14.38%，增幅最大。
上半年北京寫字樓成交仍以五、六環(huán)之間為主力市場。2017年上半年五、六環(huán)之間的寫字樓成交量占比為56%，占絕對主導(dǎo)地位，但較2016年上半年下降15%，降幅顯著；上半年四、五環(huán)之間的寫字樓成交量占比為23%，較2016年上半年提升11%，增幅最大。
數(shù)據(jù)表明，北京甲級寫字樓市場以大單成交為主，受新政影響，主要為企業(yè)自用客戶販買。
2017年1月-6月北京市場甲級寫字樓成交20.92萬㎡，其中大單成交面積占比高達63%，成交面積為13.22萬㎡，其中有4單超萬㎡銷售。受新政影響，購房寵群主要為企業(yè)自用為主。
此外，5000㎡以上成交面積占比最多，為49%，成交總面積為10.3萬㎡；其次是300㎡以下戶型，成交總面積為2.33萬㎡，占比11%。
最新數(shù)據(jù)顯示，上半年北京寫字樓市場成交均價Top10均位于主城六區(qū)，高單價項目主要集中在朝陽區(qū)、豐臺區(qū)，其中朝陽區(qū)入圍4個項目，豐臺區(qū)2個項目，西城區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)、石景山區(qū)各一個。駿豪中央公園廣場和金融街中心成交均價超10萬元/平米，位列前兩位。
預(yù)計，今年下半年寫字樓市場供應(yīng)量將會增加。隨著供應(yīng)量的增加，下半年寫字樓成交量將會相應(yīng)增加，成交均價波動上行。
