全球在建新寫字樓面積超過6500萬平方米
8月2日，戴德梁行發(fā)布《全球?qū)懽謽鞘袌稣雇穲蟾骘@示，全球出現(xiàn)一輪前所未有的寫字樓建設(shè)熱潮，在建寫字樓面積超過7億平方英尺(約6500萬平方米)，預計在2017到2019年三年內(nèi)投放市場。這相當于未來三年全球?qū)⒃賱?chuàng)造華盛頓特區(qū)、達拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個城市的寫字樓存量總量。
報告詳細闡述了全球100多個城市的經(jīng)濟發(fā)展動力、供需展望和租金上漲前景。
盡管全球需求量(共計約5.2億平方英尺)和就業(yè)增長將在2019年前保持穩(wěn)健，但供應量遠超需求量，從而導致全球大多數(shù)城市的空置率上揚。從這個角度看，全球?qū)懽謽墙ㄔO(shè)將出現(xiàn)過剩。
或許，情況并非如此。在本輪全球擴張中，一個非常明顯的特征是，大多數(shù)租戶通常喜歡嶄新的高端品質(zhì)寫字樓空間，而非老舊的乙級和丙級寫字樓。例如，在美國，自2012年以來新建高端品質(zhì)空間占寫字樓總吸納量的65%左右。通常情況下，開發(fā)商在整個周期內(nèi)會因主打產(chǎn)品交付而一直獲利，即使是在空置率攀升的市場上。此外，低利率情況下的全球經(jīng)濟快速發(fā)展為合理的寫字樓需求創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
“開發(fā)商必定將重點傾注在新產(chǎn)品上，但其中大量新產(chǎn)品均集中投放于全球最需要嶄新樓宇的主要城市，” 戴德梁行全球首席經(jīng)濟學家Kevin Thorpe表示?！拔也⒉惶珦倪@些新空間的租賃，因為從某種意義上說，這是滿足剛需的供應，而且也完全符合租戶的要求。我更擔心的是，這輪供應對更低級別產(chǎn)品的影響。我推測他們將難以進行競爭?！?
亞太地區(qū)，尤其是大中華區(qū)，將引領(lǐng)這輪發(fā)展熱潮。事實上，近60%的全球新建項目主要分布在亞太地區(qū)。在該地區(qū)，新增供應主要集中投放在北京、深圳、上海、馬尼拉和班加羅爾。事實上，這五個市場的總量占亞太在建項目的55%，全球新建項目的三分之一以上。與供應類似的是，亞太地區(qū)的需求也是最旺盛的。未來三年，北京在供需增長兩個方面引領(lǐng)全球?qū)懽謽鞘袌觥?
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰(James Shepherd)表示：“未來三年，約2億平方英尺的新寫字樓供應預計將投放至中國四個一線城市以及香港和臺灣?！绷謽s杰補充說：“新寫字樓將取代現(xiàn)有品質(zhì)較低的大樓，并提升中國甲級寫字樓市場的地位。”
戴德梁行大中華區(qū)研究預測部主管陳妍斐 指出：“根據(jù)戴德梁行經(jīng)濟預測模型計算，北上廣深港臺這六個主要市場的平均空置率將于2019年底上升至17%，同時2017至2019三年內(nèi)預計將見證共1.3億平方英尺的吸納量?！?
美洲地區(qū)也處于繁盛的建設(shè)周期之中。這輪周期將于2017年達到頂峰，于2018-2019年逐漸減弱。但是，美國、加拿大和拉美地區(qū)建造的空間面積將超出該地區(qū)未來若干年的吸納量。當然，各城市的情況迥異，大量的新增空間將集中分布在最大的城市，其中許多大城市非常需要這些空間。
整個歐洲的項目開發(fā)也處于上升期，但各有差異。諸如巴黎、維也納、倫敦和布魯塞爾等一些歐洲城市的新建項目將在未來兩年內(nèi)達到周期性高點，同時在全球租金上漲趨緩的情況下，馬德里的租金也將實現(xiàn)穩(wěn)步增長。此外，這些城市公布的空置率低于經(jīng)濟衰退前的水平。Kevin Thorpe指出：“從廣義上講，相對于全球其他地區(qū)，歐洲的供需關(guān)系是最平衡的?！?
大中華區(qū)主要情況
在大中華區(qū)，各城市都在開發(fā)新商業(yè)區(qū)，其中大多數(shù)即將入市的寫字樓項目位于非核心區(qū)或新興區(qū)域。這些新興中央商務區(qū)包括上海前灘、深圳前海、廣州琶洲和香港九龍東。
內(nèi)地中資企業(yè)占內(nèi)地一線城市寫字樓租賃需求的78%。2016年，中資企業(yè)在香港新租或擴租中年度份額增長了兩倍至60%左右。
由于金融科技和電子商務的興起，深圳和廣州預計將創(chuàng)造積極的就業(yè)增長。中國政府的新“大灣區(qū)”計劃進一步促進了就業(yè)增長。大灣區(qū)計劃將推動包括香港、深圳和廣州在內(nèi)的粵港澳大灣區(qū)城市群的發(fā)展。
歐洲地區(qū)主要情況
柏林和慕尼黑將在2019年前成為全球空置率最低的第二和第三大城市，其空置率分別為3.1%和3.3%。
未來三年，伊斯坦布爾、倫敦、布魯塞爾、維也納和都柏林的開發(fā)項目竣工數(shù)量將大幅增加。事實上，2017-2018年間，伊斯坦布爾、哥本哈根和倫敦市的竣工數(shù)量將達到本輪周期的最高值。
另一方面，在斯德哥爾摩、阿姆斯特丹和赫爾辛基，預計近期竣工的項目數(shù)量不到存量的2.5%，從而使租金具有更強勁的增長空間，同時也使空置率走低。
在布達佩斯、都柏林、哥本哈根和馬德里，依賴寫字樓的信息通信部門預計將實現(xiàn)最強勁的增長。
英國脫歐帶來的不確定性預計將抑制基于寫字樓的就業(yè)增長，但是倫敦的空置率預計依然較低，處于5%以下。
亞太地區(qū)主要情況
在亞太地區(qū)，2017年將是一個創(chuàng)紀錄的建設(shè)年，預計25個大城市即將竣工的新寫字樓面積將接近1.5億平方英尺。
亞太地區(qū)大多數(shù)城市的市場環(huán)境預計將對租戶有利。然而，諸如新加坡、墨爾本和東京等門戶城市廢棄寫字樓存量的不斷增長意味著尋求高效且具有現(xiàn)代化設(shè)施的租戶依然對新開發(fā)項目感興趣。
悉尼將在2019年前成為全球空置率最低的城市，空置率將達到2.4%。
在2017年5月之前的12個月的時間里，銀行和金融服務部門是亞太地區(qū)租賃活動的最大驅(qū)動力。同時，協(xié)同辦公在該地區(qū)越來越受歡迎，占過去12個月租賃活動的10%。
在印度，期待已久的商品及服務稅(GST)以及其他改革措施的實施將持續(xù)改善投資環(huán)境。未來三年，海德拉巴將引領(lǐng)全球?qū)懽謽亲饨鹕蠞q。
美洲地區(qū)主要情況
未來三年，美國寫字樓就業(yè)增長最快的前五大市場是紐約、達拉斯、洛杉磯、亞特蘭大和芝加哥。華盛頓特區(qū)大都會區(qū)和菲尼克斯在就業(yè)增長排名表中的名次也將取得顯著提升。
當拉美地區(qū)走出經(jīng)濟衰退時，里約熱內(nèi)盧和圣保羅在就業(yè)增長排名表中的名次將獲得最引人注目的提升。
在美洲地區(qū)，2019年前空置率最低的前五大市場主要位于加拿大，依次是多倫多，空置率為3.9%;溫哥華，空置率為6.3%;奧蘭多，空置率為7.2%;渥太華，空置率為7.3%;以及溫尼伯，空置率為7.4%。
在美國，未來三年的租金增長主要由次級市場帶動，分別是西雅圖，增長率為6.8%;羅利-達勒姆都會區(qū)，增長率為4.8%;奧克蘭，增長率為4.2%;以及俄勒岡州的波特蘭，增長率為4.2%。
