背負(fù)高價地 時代地產(chǎn)如何打通“輸血”渠道？
房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入一個“強者恒強，弱者消亡”的時代。當(dāng)龍頭房企掀起兼并重組和業(yè)務(wù)創(chuàng)新之時，眾多中小型房企同樣也要解答規(guī)模增長的命題。
“兵馬未動，糧草先行”。此番背景下，擴(kuò)張土地儲備成為中小型房企的必然之選。
時代地產(chǎn)也不例外。這家2016年銷售規(guī)模為300億元的房企，正走在攻城略地的路上。其不僅在“招拍掛”市場一舉拿下廣州的“單價地王”，在城市更新領(lǐng)域，也動作不斷。
支撐時代地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張土地儲備的資金又從何而來？
斥重金高頻擴(kuò)充“糧倉”
時代地產(chǎn)2016年的年報顯示，截至2016年12月31日，時代地產(chǎn)土地儲備達(dá)到1306萬平方米；2016年，時代地產(chǎn)新購入廣州、佛山和東莞等珠三角7城14宗地塊，新增建筑面積為343萬平方米，收購成本為184.52億元。
對標(biāo)銷售規(guī)模與其相當(dāng)?shù)姆科?，時代地產(chǎn)的土地儲備并不占優(yōu)勢。以同樣深耕廣州的越秀地產(chǎn)為例，截至2016年12月31日，該公司總的土地儲備為1462萬平方米；而以“舊改”見長的深圳本土房企佳兆業(yè)，同期總的土地儲備則為2130萬平方米。
雖然時代地產(chǎn)也有轉(zhuǎn)型的嘗試，但住宅開發(fā)依舊是其主業(yè)。在2016年的業(yè)績發(fā)布會上，時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄指出，珠三角的地價并未虛高，區(qū)域分化是行業(yè)發(fā)展的趨勢，核心都市圈的價值未來將進(jìn)一步凸顯，今年公司還計劃拿出130億元購置土地。
基于此種判斷，時代地產(chǎn)在“招拍掛”市場頻頻拿下高溢價地。2017年3月29日，時代地產(chǎn)以20億元拍得廣州新晉單價“地王”，項目樓面單價55437元/平方米，刷新了此前廣州住宅地塊的最高單價。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪位于廣州石崗路的該地塊現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)，目前此幅地塊尚未動工。
實際上，自2016年以來，時代地產(chǎn)在“招拍掛”市場的動作十分頻密。2016年，時代地產(chǎn)在佛山兩次拿地，年初，公司以64億元總價、1.5萬元/平方米的樓面地價拿下佛山金沙洲一地塊，成為整個佛山的總價和單價新地王；此后，時代地產(chǎn)以總價16.83億元、2000平方米配建競得南海區(qū)里水鎮(zhèn)里廣公路鄧崗地段地塊，折合成交樓面價12688元/平方米，刷新了里水的樓面地價新高。
據(jù)某指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年上半年，時代地產(chǎn)購置土地共花費80億元。而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計，這些土地均位于廣州、佛山和清遠(yuǎn)等珠三角片區(qū)。
加快周轉(zhuǎn)下的資金渴求
時代地產(chǎn)2016年年報顯示，截至2016年12月31日，公司的現(xiàn)金及銀行存款為119億元，融資成本為8.32%，計息借款合計為204.88億元。
某數(shù)據(jù)顯示，時代地產(chǎn)今年上半年實現(xiàn)銷售金額170.3億元。如果考慮到時代地產(chǎn)上半年耗費土地款80億元及預(yù)售回款并不能隨意使用，該現(xiàn)金供給端與需求端數(shù)據(jù)出入并不大，但作為一家加速擴(kuò)張的中型房企，為高周轉(zhuǎn)回流資金，項目需要加速開工，在預(yù)售之前，就需要更多資金。
從布局來看，時代地產(chǎn)重心在華南的熱點區(qū)域，且調(diào)控密集，力度空前。那么錢從何來？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過整合時代地產(chǎn)的年報、公告、債券報告及Wind數(shù)據(jù)，梳理出時代地產(chǎn)大致的融資渠道。
其中，銀行貸款是時代地產(chǎn)主要的融資渠道。據(jù)上交所披露的一份《時代地產(chǎn)2016年債券年度報告》，截至2016年末，公司合并口徑獲得的金融機構(gòu)總授信額度為301.93億元，其中已使用額度為141.1億元。
除了貸款，債券也是時代地產(chǎn)的“補血”的另一重要通道。據(jù)Wind統(tǒng)計，目前時代地產(chǎn)仍在存續(xù)期的公司債券規(guī)模為80億元。
如果按照授信已經(jīng)使用額度加上公司債券的規(guī)模，截至2016年12月31日，時代地產(chǎn)的有息負(fù)債已經(jīng)超過年報上的數(shù)額204.88億元，且年報上銀行貸款數(shù)額為69億元，小于金融機構(gòu)授信已用額度。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向時代地產(chǎn)的信息披露負(fù)責(zé)人求證，其表示年報的主體是時代地產(chǎn)控股有限公司，而國內(nèi)的債券報告針對的是廣州市時代地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，前者包括的范圍比后者要大，且兩份報告的統(tǒng)計口徑不一樣?！柏?fù)債數(shù)據(jù)應(yīng)以香港年報上的為準(zhǔn)?！贝嗣?fù)責(zé)人強調(diào)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問多名銀行、券商分析師，一致的觀點是金融機構(gòu)授信已用額度包括的不僅是銀行貸款，還有其他的一些表外融資項目，因而兩組數(shù)據(jù)出現(xiàn)不一致也是可以解釋的。
今年以來，時代地產(chǎn)也“遍尋資金”。2017年5月，上交所披露的另一份關(guān)于時代地產(chǎn)債券的公告指出，截至2017年4月30日，時代地產(chǎn)本年度銀行貸款凈新增約40.04億元，委托貸款凈增加約1.5億元，無融資租賃借款也無小額貸款。
7月31日，時代地產(chǎn)公告稱該公司（作為借款人）、若干財務(wù)機構(gòu)（作為受托牽頭安排人、牽頭安排人、安排人及賬簿管理人）與一名融資代理就美元及港元雙幣可轉(zhuǎn)換定期貸款融資訂立協(xié)議，原有承擔(dān)總額為1.85億美元，承擔(dān)增加權(quán)為不多于1億美元。
另外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》根據(jù)時代地產(chǎn)公告整理發(fā)現(xiàn)，今年以來時代地產(chǎn)分別發(fā)行了總額為2.25億美元，票面利息為5.75%的票據(jù)和票面利息為6.25%，總額為3.75億美元的票據(jù)。
此外，信托計劃也為時代地產(chǎn)提供了部分資金。據(jù)Wind統(tǒng)計，今年以來，時代地產(chǎn)發(fā)行的信托計劃有時代勝譽特定資產(chǎn)收益權(quán)投資信托及匯業(yè)46號時代清遠(yuǎn)榮景信托，后者的募集規(guī)模為2.4億元。
據(jù)前述債券公告，截至2017年4月30日，時代地產(chǎn)本年度其他借款凈新增約5億元。
多名券商、投行分析師則指出，目前公開市場如股權(quán)、債券融資等渠道都在慢慢收緊，對于房企而言，這是不小的挑戰(zhàn)。
具體到時代地產(chǎn)，新世界評級在一份針對時代地產(chǎn)債券的報告中指出：“在跟蹤期內(nèi)，時代地產(chǎn)土地儲備指出較大，且在建房地產(chǎn)項目數(shù)量多，公司面臨較大的資金支出壓力；此外，項目開發(fā)對外部融資的依賴度較高，整體債務(wù)規(guī)模較大，融資能力對外部融資環(huán)境變化比較敏感?！?
在時代地產(chǎn)今年1月份發(fā)行了美元票據(jù)后，評級機構(gòu)惠譽在一份研報中指出，中國房屋建筑商的評級受惠于良好的交易歷史，但受限于需要不斷地補充優(yōu)質(zhì)地段土地儲備，因此導(dǎo)致杠桿的波動。如果時代地產(chǎn)能將其凈負(fù)債與調(diào)整后庫存比例維持在45%以下，并保證其有足夠三年的土地儲備，其將采取進(jìn)一步的正面評級行動。
