部門政策被指出爾反爾 長沙調(diào)控新方案有望 “說清楚”
時(shí)間：2017/8/21
瀏覽量:
1537
在有關(guān)長沙房地產(chǎn)市場即將實(shí)施新一輪調(diào)控的消息之下，近日，一份《關(guān)于明確中全裝修住宅報(bào)建流程及價(jià)格申報(bào)工作的意見》的“文件”，在網(wǎng)絡(luò)中流傳。
此“文件”由于被指地方政府部門的樓市調(diào)控政策出爾反爾，引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
對(duì)此，長沙市住建委相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此文件為非正式文件，只是給辦事窗口掌握使用。隨著8月下旬長沙市房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)方案的出臺(tái)，此文件有望自動(dòng)廢止。
“文件”被指縱容“陰陽合同”
這份網(wǎng)傳“文件”說，此前長沙市關(guān)于“申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%”的規(guī)定廢止。值得關(guān)注的是，此份由長沙市住建委、發(fā)改委于8月1日簽署的“文件”指出，長沙市全裝修住宅申請(qǐng)銷售價(jià)格和預(yù)售時(shí)，長沙市發(fā)改委只核定毛坯價(jià)格，不核定全裝修價(jià)格，“裝修價(jià)格應(yīng)與消費(fèi)者另行簽訂協(xié)議約定”。
此前的6月28日，《中國房地產(chǎn)報(bào)》微信公眾號(hào)刊發(fā)了《長沙調(diào)控怪事：住建執(zhí)法局認(rèn)定樓盤違規(guī)銷售卻說“管不了”》的文章，對(duì)長沙保利天禧項(xiàng)目捆綁精裝修銷售、涉嫌變相加價(jià)行為進(jìn)行了報(bào)道。
次日，長沙市發(fā)改委、住建委、國家統(tǒng)計(jì)局長沙調(diào)查隊(duì)三部門聯(lián)合印發(fā)了《長沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》（長發(fā)改[2017]236號(hào)），給開發(fā)商捆綁精裝修變相加價(jià)行為上了一道“緊箍咒”。
按照此長沙版新房“限價(jià)”監(jiān)制操作規(guī)程，長沙市的商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，2016年10月有銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目2016年10月分面積段銷售均價(jià)。而初始報(bào)建為毛坯住宅的，不予認(rèn)定為全裝修住宅預(yù)售；申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%。
在長沙保利天禧項(xiàng)目開發(fā)商主動(dòng)退還了購房者數(shù)十萬元不等的精裝修款之后，仍有“全裝修住宅裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%”或不會(huì)執(zhí)行的消息傳出。
也就過了一個(gè)月，網(wǎng)傳“文件”在此前實(shí)施的新房“限價(jià)”監(jiān)制操作規(guī)程的基礎(chǔ)上來了個(gè)180°大轉(zhuǎn)彎：不僅廢止了“裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%”的規(guī)定，還對(duì)全裝修住宅，只核定毛坯價(jià)格，不核定全裝修價(jià)格，允許開發(fā)商與消費(fèi)者就裝修價(jià)格自行協(xié)商。
輿論一片嘩然。不少人疑惑：“政府部門怎么能如此出爾反爾、朝令夕改”“一個(gè)月之前出的政策這么快就不算數(shù)了嗎”“這是縱容‘陰陽合同’嗎”？
“政府部門只限毛坯價(jià)格不管裝修價(jià)格，那今后企業(yè)豈不都只求利搶著搞全裝修住宅？如今一房難求，裝修價(jià)格怎么定，這完全就是開發(fā)商說了算啊?！庇虚L沙人士反映，今年以來，在新建住宅被地方政府“限價(jià)”背景下，長沙部分開發(fā)商采取了“毛坯房捆綁精裝修”的銷售策略，消費(fèi)者購房必須與開發(fā)商簽訂購買商品房和精裝修的“雙合同”。
一方面，政府部門限制了毛坯價(jià)格，體現(xiàn)在商品房網(wǎng)簽上的房價(jià)均價(jià)不會(huì)猛漲，在房價(jià)漲幅方面向上面有個(gè)交代；另一方面，又允許開發(fā)商跟消費(fèi)者自行約定裝修價(jià)格，給了開發(fā)商“曲線加價(jià)”較大的操作空間。
由于裝修款款項(xiàng)不能納入首付，購房實(shí)際首付達(dá)到了六七成，明顯加大了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)沖了樓市調(diào)控的效力。
不過，中國房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與上次長發(fā)改[2017]236號(hào)文件的三部門行文單位不同的是，此次“文件”并沒有文號(hào)，行文單位也沒有了國家統(tǒng)計(jì)局長沙調(diào)查隊(duì)。
對(duì)此，長沙市住建委相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此文件是出于豪宅裝修區(qū)別于一般住宅裝修成本的實(shí)際考慮和全裝修住宅推廣的需要，但非正式文件，只是給辦事窗口掌握使用。隨著8月下旬長沙市房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)方案的出臺(tái)，此文件有望自動(dòng)廢止，目前還沒有一家開發(fā)商來辦手續(xù)。
房價(jià)漲幅有所加大 調(diào)控一攬子方案即出
長期以來，長沙市房價(jià)在全國省會(huì)城市中偏低，被很多業(yè)內(nèi)人士稱為“房價(jià)洼地”。但從2016年9月開始，長沙樓市迎來了大“牛市”，房價(jià)漲幅居全國70個(gè)大中城市前列。
長沙市住建委官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1~6月，長沙市新建商品住宅成交均價(jià)6374元/平方米，其中內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)7365元/平方米。而湖南中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在限購大背景下，2017年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)（注：不含2011年7月“撤縣改區(qū)”的望城區(qū)）商品住宅成交價(jià)格上揚(yáng)，同比上漲42.26%，商品住宅成交均價(jià)為9426元/平方米。
在被列入全國房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市之一之后，長沙市自去年11月以來，樓市調(diào)控不斷升級(jí)，相繼出臺(tái)“長七條”、“3·18”新政和“5·20”新政，目前作為二線城市調(diào)控政策標(biāo)配的“限價(jià)、限購、限貸、限售”政策齊全。
應(yīng)該看到，長沙市在落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控方面已取得了一些成效，但長沙短期的住宅市場已是明顯供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價(jià)漲幅有所加大。有業(yè)內(nèi)人士表示，長沙主城區(qū)（即內(nèi)五區(qū)）房價(jià)上漲更是“壓力山大”。
在前不久召開的相關(guān)工作會(huì)議上，湖南省住建廳特別指出，如果長沙市場再次過熱，就應(yīng)實(shí)行新一輪調(diào)控，堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲。
在新房“限價(jià)”大形勢(shì)下，盡管長沙購房者不太擔(dān)心短期房價(jià)會(huì)急漲，但地方政府部門在住宅供地和清理處置閑置土地、清理批而未供土地、查處住宅市場拖延入市尤其是變相捂盤等方面，也招致了一些詰問。甚至有人直指，長沙市政府部門因?yàn)楦咭鐑r(jià)拍地和“地王”的不斷涌現(xiàn)被多次問責(zé)，進(jìn)而不敢賣地或少賣地，已擾亂了后續(xù)的合理住宅供地。
不容忽視的是，目前長沙樓市也在積累風(fēng)險(xiǎn)。一方面，“陰陽合同”、購房必須捆綁高價(jià)車位或高價(jià)電器等變相加價(jià)違規(guī)行為，已嚴(yán)重?cái)_亂了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場秩序，雖然經(jīng)常被業(yè)主投訴或地方媒體多次曝光，但執(zhí)法部門對(duì)部分案件并未及時(shí)查處到位；另一方面，因?yàn)榉績r(jià)“限價(jià)”，積壓了相當(dāng)數(shù)量的已經(jīng)購房但未辦理網(wǎng)簽備案的業(yè)主，既讓業(yè)主有所顧慮，也讓部分開發(fā)商的資金及時(shí)回籠受到影響。據(jù)知情人士透露，由于項(xiàng)目銷售單價(jià)均已超1萬元/平方米，長沙北辰三角洲項(xiàng)目今年已積壓1300多套房屋未能辦理網(wǎng)簽，涉及購房資金達(dá)23億元。
此外，有分析人士匡算，長沙市已批未供土地，未來可形成建筑面積約1.2億平方米；已供未開工土地，未來可形成建筑面積約0.6億平方米。而其中到底有多少是住宅用地，這種潛在的長期供應(yīng)，對(duì)住宅能及時(shí)形成多大的有效供應(yīng)，外界并未得知。且像長沙先導(dǎo)洋湖建設(shè)投資有限公司這樣的政府平臺(tái)公司，仍把持著相當(dāng)數(shù)量的存量土地。
業(yè)內(nèi)人士建議，長沙要加快對(duì)住宅市場的有效供應(yīng)，應(yīng)以增量供給與盤活存量并重。既應(yīng)及時(shí)回收閑置土地，加快清理存量土地，有必要及時(shí)加大對(duì)住宅用地的增量供給；地方政府也有必要向社會(huì)公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，重點(diǎn)查處拖延入市、變相捂盤，并全面清查建設(shè)項(xiàng)目，督促已拿地但尚未開工和已開工但尚未達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目，在確保質(zhì)量的情況下加快開工建設(shè)，對(duì)達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目加快入市，以盤活存量。對(duì)于“面粉貴過面包價(jià)格”即將入市的樓盤，也要監(jiān)管其價(jià)格。
中國房地產(chǎn)報(bào)記者此前獲悉，長沙市已于8月9日召開了市長辦公會(huì)議，召集相關(guān)職能部門和各區(qū)縣（市）政府主要負(fù)責(zé)人，就房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制有關(guān)問題進(jìn)行了研究，近期將就房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)向湖南省委、省政府做專題匯報(bào)。有關(guān)長沙新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的一攬子方案，有望于本月23日提交市政府常務(wù)會(huì)議討論后實(shí)施。
