央媒：樓市調(diào)控5年不退出！炒房客哭了！
央媒透露：樓市調(diào)控，5年內(nèi)不會(huì)退出
昨天（1月23日），經(jīng)濟(jì)參考報(bào)電子報(bào)發(fā)文：告別周期，未來五年，調(diào)控都不會(huì)退出。
該報(bào)是由新華社主管主辦的報(bào)刊，是中國(guó)最早的全國(guó)性經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙。從這個(gè)身份可以看到，它的發(fā)文一定程度上表明了樓市調(diào)控的基本走向。發(fā)文作者是新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷。
文章核心觀點(diǎn)：
1、調(diào)控依舊，不會(huì)放松，未來五年內(nèi)都不會(huì)退出，未來樓市還將依靠調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)；
2、調(diào)控基本面不變的情況下，各城市要因城而作出改變，不再一刀切，開始差異化調(diào)控。限價(jià)、限購可能會(huì)適度放松。
對(duì)于調(diào)控到底能延續(xù)到什么時(shí)候，多數(shù)專家均預(yù)測(cè)在2~3年，因?yàn)榘凑諝v史樓市調(diào)控慣例，每輪調(diào)控差不多都只維持了2~3年。
但這次央媒發(fā)文透露出：周期輪動(dòng)不適用本輪調(diào)控，本輪調(diào)控5年內(nèi)不會(huì)退出，因?yàn)楸据喺{(diào)控非常特殊。
2
本輪調(diào)控特殊在何處？
本輪樓市調(diào)控有何特殊之處？綜合來說，與以往有三個(gè)不同。
1、態(tài)度不同：本輪調(diào)控態(tài)度之強(qiáng)硬、決絕，無以復(fù)加。
中國(guó)中心城市的房?jī)r(jià)，是個(gè)沉疴舊疾。這種“病”有兩個(gè)明顯特點(diǎn)，一是難治，而是不得不治。
過去十年，中國(guó)房?jī)r(jià)翻了10倍，工資卻只翻了3~4倍，越來越多的人買不起房，買得起的，也搭上了自己的下半輩子，扛著房貸過日子。輿論和抱怨之聲越來越強(qiáng)，社會(huì)貧富差距越來越大，矛盾越來越激烈。
在這樣的背景下，房?jī)r(jià)這個(gè)病，必須得到解決，政府必須給輿論一個(gè)交代，給社會(huì)一個(gè)交代。
2、調(diào)控方式不同：本輪調(diào)控，“堵”與“疏”并用。
在“堵”方面，和以往相比，本輪調(diào)控的方式方法更豐富，除了傳統(tǒng)的限購、限貸、限價(jià)、限商外以及上浮貸款利率外，還提出了限售，也即購房后多少年內(nèi)不得上市交易。
前前后后共有50多個(gè)城市加入限售大軍，一般都是3年、5年，珠海和保定部分項(xiàng)目規(guī)定，成交后10年內(nèi)不得上市交易。
此外，本輪調(diào)控方式與以往最大的不同，就是還采用了“疏”的政策。剛開始通過行政手段強(qiáng)行摁住房?jī)r(jià)，待得平穩(wěn)后，開始行“疏”的調(diào)控方式。
堵只能強(qiáng)壓消費(fèi)者的購房意愿，疏才能有效滿足市場(chǎng)需求，釋放需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
在“疏”方面，各城市尤其是中心城市都在加快推出土地，增加供應(yīng)量。
土地供應(yīng)方面，首都北京堪稱表率。2017年北京住宅用地供應(yīng)量相比于2016年上漲了509%，翻了6倍。也正因此，北京是中心城市中為數(shù)不多的二手房?jī)r(jià)格被控制住的城市之一。
上海、武漢、杭州、廣州、重慶，也都有不同程度的增加。
除了增加土地供應(yīng)量外，中央還提出“租售并舉”長(zhǎng)效機(jī)制，將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市列為租賃試點(diǎn)。
并鼓勵(lì)、要求他們積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。
無論是增加土地供應(yīng)，還是“租售并舉”，都是通過“疏”的方式，滿足市場(chǎng)需求，緩解供求矛盾，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。
3、目的不同：以往是為了穩(wěn)一時(shí)，本輪為了長(zhǎng)久穩(wěn)定。
在“堵”與“疏”方式并用的同時(shí)，中央還提出了建立長(zhǎng)效機(jī)制，“租售并舉”就是其中之一，除此之外，還包括多主體供給、多渠道保障。
上周，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明提出，政府不再壟斷土地。
從土地制度上根本解決住房市場(chǎng)的供應(yīng)問題。長(zhǎng)效機(jī)制還涉及到了土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等很多法律法規(guī)的修訂完善，從制度和法律法規(guī)上，完善。維護(hù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能告別周期、走出“屢調(diào)屢漲”的怪圈，房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展才能真正實(shí)現(xiàn)。
所以，未來5年調(diào)控都不會(huì)退出。限購、限貸、限價(jià)、限售政策都還會(huì)執(zhí)行，必要時(shí)還會(huì)繼續(xù)打補(bǔ)丁。今后一段時(shí)期內(nèi)，樓市、地市還會(huì)繼續(xù)降溫，后市也不存在再次沖高的可能。
3
調(diào)控5年內(nèi)不退出，底氣何在？
十多年來，這恐怕是官方媒體第一次說出“調(diào)控五年不退出”這樣的大話。
以往，房地產(chǎn)調(diào)控都是在樓市降溫后就醞釀松動(dòng)，等到樓市低迷的時(shí)候，就紛紛放松了。之所以當(dāng)局屢屢放松調(diào)控，主要原因還是地方政府要靠賣地過日子、中央政府要靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)。
目前的這輪調(diào)控，是不是能夠依靠房地產(chǎn)之外的因素起到有效的穩(wěn)增長(zhǎng)作用？
這是對(duì)中央政府的挑戰(zhàn)。目前，地方政府是不是可以不依靠房地產(chǎn)而獲得足夠收入支持政府機(jī)器運(yùn)行？這是對(duì)地方政府的挑戰(zhàn)。對(duì)這兩個(gè)問題，我們認(rèn)為，答案恐怕并不樂觀，至多只有少部分地區(qū)可能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，但大部分地區(qū)還是無法擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和住建部年度工作會(huì)議都提出要分類調(diào)控和精準(zhǔn)調(diào)控。這也就是說，各地要根據(jù)自己情況安排政策。這相當(dāng)于給政策放松開了綠燈。這之后，一些地方微調(diào)了政策，被媒體解讀為放松調(diào)控。隨著各地樓市分化，各地政策也將分化，有的會(huì)收緊，有的會(huì)放松。特別是三四線城市，恐怕還是會(huì)放松調(diào)控。
4
對(duì)購房者和房?jī)r(jià)有什么影響？
有人就開始擔(dān)心，如果真是調(diào)控5年內(nèi)不退出，會(huì)不會(huì)影響自己買房？
對(duì)于剛需客來說，毫無影響。2018年，各城市會(huì)相繼加入差異化調(diào)控隊(duì)伍。所謂的差異化，就是繼續(xù)打壓投機(jī)性購房者，支持剛需客、改善性需求購房。后續(xù)，估計(jì)會(huì)對(duì)首套房的貸款利率有所調(diào)整。
對(duì)于資金不足，已經(jīng)入局的短線投資客來說，5年的調(diào)控期限是個(gè)漫長(zhǎng)且痛苦的歷程，是個(gè)災(zāi)難，期間估計(jì)會(huì)有許多人選擇斷供棄房。
對(duì)于長(zhǎng)效投資客來說，沒有什么影響。因?yàn)?，中心城市的房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)慢漲，這是中國(guó)城市化進(jìn)程和貨幣超發(fā)共同決定的。
中國(guó)的人口仍在不斷涌入中心城市，盡管中心城市開始“租售并舉”，并加大土地供應(yīng)量，供應(yīng)在增長(zhǎng)的同時(shí)，需求也在上漲，前者的速度很難快過后者的速度。
其次，M2增速雖然有所放緩，近年來逐漸靠近GDP增速，但貨幣超發(fā)的基本面沒有變，人民幣購買力下降的趨勢(shì)沒有變。
綜合以上，房?jī)r(jià)還得慢漲。
慢漲并不違背政府提出的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，政府要的也不是讓房?jī)r(jià)大跌，而是穩(wěn)定。
其實(shí)，我們要的也不是房?jī)r(jià)下跌，而是自己的收入增速能快過房?jī)r(jià)漲幅，能讓我們買得起房，這就夠了。這就是當(dāng)下政府在做的事情，也是本輪調(diào)控的目的。
但這需要時(shí)間，我們耐心地等待，希望這一天能早點(diǎn)到來。
