從五星酒店到高品質寫字樓 北京首個“酒改寫”項目樣本調查
時間：2017/8/28
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矗立于東長安街的新聞大廈用短短兩年時間，完成了從五星級酒店到高端商務寫字樓的華麗變身，95%以上的企業(yè)入駐率是對新聞大廈轉型戰(zhàn)略經營策略、配套設施、物業(yè)服務、員工團隊的肯定。在寫字樓新增物業(yè)大量入市、寫字樓市場競爭加劇的當下，新聞大廈不僅成為帶動東長安街老牌商務區(qū)復蘇的主力，也成為了存量入市、酒店改寫字樓的成功樣本。
戰(zhàn)略：
轉型：
一個關鍵決策背后的市場思考
開業(yè)于2004年5月的新聞大廈酒店是中國新聞界第一家五星級豪華酒店，樓高22層，擁有五星級豪華客房201間，憑借得天獨厚的地域優(yōu)勢和卓越的設施、服務，新聞大廈在2008年成為了北京奧運會新聞指揮部，不過到了2014年，投資建設方京報集團決定結束新聞大廈酒店業(yè)態(tài)，將這座大廈改造為寫字樓，這一決定在新聞大廈的老員工看來，既合理又有魄力。
2004年新聞大廈開業(yè)，經營業(yè)績逐年增長，2008年北京奧運會期間達到峰值。隨后受市場影響，業(yè)績開始逐漸回落，2014年6月決定轉型前，酒店客房及配套設施會議、餐飲和娛樂等相關業(yè)務皆已出現(xiàn)虧損。
據(jù)資料顯示，近幾年高端酒店不景氣并非新聞大廈這一家，整體行業(yè)出現(xiàn)衰退跡象之時，京報集團及新聞大廈提前嗅到危機，主動思變，并聘請專業(yè)市場調研公司，對五星級酒店和五A級寫字樓的市場前景進行了廣泛調研和準確評估。結果顯示，繼續(xù)做高端酒店需引進國外先進的酒店管理公司，不但需要全面改造，而且投資巨大。如果轉型商務寫字樓，不但投入低，還能實現(xiàn)利益最大化。于是，2014年6月23日，京報集團做出決策，新聞大廈酒店開始進入戰(zhàn)略轉型期。
24小時運行的酒店服務工種如何轉變成一流的物業(yè)服務團隊。據(jù)了解，轉型前期，新聞大廈的員工團隊幾乎每周都會“走出去”到北京各個地區(qū)的高端寫字樓考察參觀，并“引進來”專業(yè)人士進行授課；為適應寫字樓的運營模式，新聞大廈將酒店業(yè)態(tài)下設立的組織機構進行大幅調整，部門設置由11個調整為9個；與此同時，酒店的服務團隊從思想觀念和服務技能上原地進行角色轉換。
在經營思路上，新聞大廈也嘗試將通過經營方式的改變將虧損點轉為盈利點?！袄?，酒店游泳池每年嚴重虧損，改為寫字樓后我們將游泳池承包出去，由此每年都能獲得可觀的租金收入?！毙侣劥髲B相關負責人介紹。
據(jù)悉，2015年底，新聞大廈租賃面積出租率已達95%，收入增加，人力成本降低50%以上，從而實現(xiàn)了扭虧為盈。
轉型：
一轉到底的底氣與艱難
轉型，意味著要破釜沉舟、從頭再來，畢竟在世邦魏理仕這家全球最大商業(yè)地產服務商看來，酒店轉型為寫字樓也會面臨著從軟件到硬件的諸多難題?！耙约毠?jié)舉例，酒店大堂的燈以暖色調為主，而寫字樓需要冷色調，再比如大堂的高度也要有所調整，而這些只是硬件的小改造，團隊的大改造比這還艱難。”世邦魏理仕華北區(qū)資產服務部資深董事吳克禮坦言。
世邦魏理仕團隊是新聞大廈在轉型初期專門聘請為運營團隊做駐場培訓，培訓課題為如何從酒店服務人員轉化成為專業(yè)的寫字樓物業(yè)服務人員。據(jù)悉，2015年6月23日新聞大廈宣布成功轉型寫字樓后，并沒有和其他甲級寫字樓一樣聘請外來的物業(yè)公司進行服務，而是決定“就地改造”，即保留原有的管理團隊和工作人員，培養(yǎng)專屬的物業(yè)管理團隊，才是真正實現(xiàn)徹底轉型。
“酒店是勞動密集型行業(yè)，2015年新聞大廈的員工人數(shù)達到了480多人，也是最大的成本支出，而轉型寫字樓，人力成本就會降下來，因此新聞大廈首先面臨的就是妥善安排原有員工，做好分流安置，這也是管理團隊面臨的最大難題?！毙侣劥髲B相關負責人說，為了妥善安排這些員工，管理團隊對員工意愿進行了逐一了解，為想留下來的員工找好合適的崗位，為想離開的員工找好出路。經過細致、妥善的安排，如今新聞大廈員工縮減至140人，人力成本大幅降低。
就此，難題還未被徹底解決，留下來的員工面臨更大的轉型挑戰(zhàn)。前臺經理要變身市場主管、客房負責人下一步就要接手物業(yè)客服，吳克禮回憶，在對新聞大廈進行駐場培訓之前，世邦魏理仕對每一個員工的特點都進行了了解并與管理團隊溝通，為工程、安保、客服、財務、辦公室和人事部的員工量身定制了面授、實操、答疑和考核的課程，“從我們的授課看，員工轉型決心很大，效果也很好，下一步我們還要安排他們去外省學習經驗?！眳强硕Y說。
轉型事無巨細，這考驗管理團隊的耐心，也更加考驗員工的決心和忠誠度，一個廚師長丟掉手藝寧做快遞管理員，是新聞大廈員工轉型真實的寫照。任師傅是新聞大廈的老員工，酒店時期他是手藝精湛的廚師長，而改為寫字樓后，他的工作場地從后廚變?yōu)榇髲B外部的快遞室，為大廈客戶分揀快遞。有客戶感嘆：“別看這個工作很不起眼，但是因為他的管理，快遞員不會隨便進出大樓，客戶的快件也得到了很好的安排，這也是新聞大廈細致服務的體現(xiàn)?！?
之所以擁有這些決心改行的員工，新聞大廈用短短兩年時間的華麗轉身為東長安街上的優(yōu)質寫字樓。新聞大廈相關負責人總結稱，新聞大廈轉型的底氣來自與生俱來的四大優(yōu)勢，一為不可復制的區(qū)位優(yōu)勢；二為酒店時期保留下來的功能配套；三為合理的租金；四為專業(yè)、貼心、忠誠度高的服務團隊。
服務：從一臺火車票自助售票機說起
世邦魏理仕物業(yè)管理培訓團隊看來，酒店轉型寫字樓雖有難點，但是優(yōu)勢也很鮮明，例如可以借助酒店既有配套資源，形成獨特的經營思路，因此在寫字樓里引進餐飲也成為新聞大廈經營的創(chuàng)意之處。
有了讓寫字樓業(yè)態(tài)更加豐富的想法之后，新聞大廈招商團隊開始行動，在首批接觸的客戶中，南門涮肉在幾次簡單見面之后就簽訂了租賃合同，這讓招商團隊頗感意外。
“其實，我們早在新聞大廈潛伏了一個多月進行考察，看新聞大廈的大堂、觀察客流量、停車場，前期的考察完全符合我們的條件?！蹦祥T涮肉相關負責人的一席話真正說明了新聞大廈的品質所在。
在南門涮肉團隊看來，選址原則除了看客流量外，更加看重配套服務，寫字樓的下班時間正是飯店迎客時間，這個時間差正好給客人們提供了足夠的停車位置，這也是南門涮肉選擇新聞大廈的原因之一。
據(jù)悉，與南門涮肉形成良好的合作關系后，新聞大廈決定進而豐富餐飲業(yè)態(tài)，為客戶提供更多選擇。目前那家小館也已簽約新聞大廈。另外，除餐飲業(yè)態(tài)外，新聞大廈還保留了游泳健身中心、茶館、藝術館等多種配套設施。
除了特色經營外，新聞大廈的招商也是圍繞提升商務氛圍來展開的，新聞大廈一層的星巴克就是招商團隊主動出擊的結果?！拔覀円恢痹谒伎既绾螢樾侣劥髲B引進文化、提升氛圍，于是想到了星巴克?！痹跁r任公關部主管的崔曉看來，星巴克不僅是一家咖啡店，更多代表了商務文化，這也是新聞大廈所需要的。
想法可貴，但是引進來的過程卻并不容易，毫無資源的崔曉一籌莫展?！爱敃r我們能想到的辦法就是通過星巴克官方網(wǎng)站，打到公司前臺，再一步一步找到星巴克市場部門對接人，這才開始了最初的接觸?！贝迺越榻B，星巴克對新聞大廈的地里環(huán)境都十分滿意，只是對周末的客流量表示了擔心，“但星巴克還是被我們的服務打動了，比如我們會定期開展活動為客戶做宣傳等，這一點最終吸引了星巴克?！贝迺蕴寡?。
為客戶提供服務，不只體現(xiàn)在提升寫字樓整體氛圍上，大到引入餐飲企業(yè)，小到增設快遞柜，只要能夠為客戶帶來方便，新聞大廈都要做嘗試。
在新聞大廈的大廳里擺放著一臺火車票自助售票機，這也是全北京市第一臺進入寫字樓的自助售票機，用戶可以在這臺機器上完成訂票、買票、取票等所有程序。新聞大廈相關負責人介紹，“這是我們從鐵路部門申請調來的，機器雖小，但是確實能夠給客戶帶來方便，實現(xiàn)真正意義上的無縫服務入駐企業(yè)商務需求，只要能夠達到這樣的目的，我們就要想到、做到?！?
生態(tài)：
高端客戶串起全服務平臺
得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、豐富卓越的配套以及無微不至的服務，使得新聞大廈成為長安街沿線高端寫字樓的典范，從而吸引了眾多企業(yè)的入駐，這里不乏杭州銀行、中華保險、國楓律師事務所等優(yōu)質客戶。
世邦魏理仕提供的關于北京寫字樓客戶普查報告顯示，王府井商務區(qū)客戶熱點行業(yè)集中在專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)，二者分別占比45%和16%，專業(yè)服務業(yè)包括咨詢、律師事務所、審計會計等。據(jù)了解，新聞大廈客戶的行業(yè)分布也正是如此，杭州銀行、中華保險、國楓律師事務所等企業(yè)，在新聞大廈內部正在形成一套完整的生態(tài)鏈，即為擬上市公司提供全服務的平臺正在形成。
以將總部設立在新聞大廈的國楓律師事務所為例，1994年成立的該公司是中國領先的、具有高度專業(yè)性的大型律師事務所。經歷20余年對資本市場精耕細作的征戰(zhàn)，國楓已在資本市場法律服務領域具備了高度專業(yè)性，并在首次公開發(fā)行股票與上市、上市公司再融資、并購重組、資產證券化、公司債券、員工持股計劃及股權激勵等資本市場細分領域獨樹一幟。
從提供信貸的銀行到做上市服務的律師事務所，從保險公司到證券公司，新聞大廈客戶群相互被需要，已發(fā)展成為生態(tài)鏈條。值得一提的是，新聞大廈依托京報集團的媒體優(yōu)勢，能夠為新聞大廈客戶群提供宣傳渠道，這更成為了新聞大廈區(qū)別于其他寫字樓項目的獨特優(yōu)勢。不僅如此，作為生態(tài)鏈上的重要環(huán)節(jié)，新聞大廈不單是簡單的業(yè)主方，更是為入駐企業(yè)提供全方位服務的供應商，新聞大廈結合報業(yè)集團新聞屬性和發(fā)布屬性，并依托傳統(tǒng)媒體巨摯“北京日報報業(yè)集團”旗下全媒體平臺，打造的“京城線下發(fā)布”第一品牌“長安發(fā)布”，從品牌包裝到宣傳推廣，從危機公關到活動承辦，為新聞大廈入駐企業(yè)提供全方位、立體化的品牌塑造服務，這是任何寫字樓無法比擬的天然優(yōu)勢。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶說，聯(lián)合辦公的終極目標就是做一個生態(tài)系統(tǒng)，而新聞大廈也正在嘗試和努力將生態(tài)鏈升級為生態(tài)系統(tǒng)。換句話說，新聞大廈未來將所有的服務和資源都嫁接在新聞大廈這個平臺，將企業(yè)與企業(yè)連接起來，形成一個適合客戶行業(yè)特色的生態(tài)系統(tǒng)，這也將成為吸引優(yōu)質客戶和增加客戶黏性的優(yōu)勢
