租售并舉的樓市 長效機制如何“落地”？
時間：2017/8/30
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目前來看，樓市長效機制眉目漸清，即壯大租賃，構建“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度。之所以說，這就是樓市的長效機制，就在于在這樣的住房新制度下，2.45億外來人群、2000萬租房大學生才能看到“扎根”城市的希望；廣大80后、90后甚至千禧一代的年輕人群，才愿意選擇租房。由此，資本、杠桿和旺盛需求推動高房價和資產泡沫的鏈條才能被斬斷。
目前，城鎮(zhèn)各種“漂”的人群有4億左右，與現有城市常住人口的體量差不多，這是樓市最有效、最剛性的需求。他們若能通過體面的、成本相對低的租賃“扎根”城市，并依靠不斷積累，或共有產權等理性購房模式，擁有產權住房并成為“有產者”，樓市泡沫“軟著陸”就有了空間。同時，調控高壓疊加“租售并舉”，房價開始平穩(wěn)，各種成本下降，百姓安心租房，并根據支付能力去買房，高成本購房和生活壓抑的消費將釋放，內需驅動自然水到渠成。
當前，樓市長效機制的框架、政策和目標很清晰。但“一分部署、十分落實”。過去，我們曾想通過發(fā)力住房保障，實現百姓安居夢，讓房價和泡沫“軟著陸”。事實上，通過完善的住房保障，解決低收入人群、普通百姓的住房問題，讓他們在城市落腳和“扎根”，國際上成功的案例太多了，比如新加坡、北歐、日本等。近年來，我們在住房保障上的頂層設計和政策力度不可謂不大，如2007年的國發(fā)[2007]24號文、2010年的3600萬套保障性安居工程及各類規(guī)章。而且，每年國家都要制定全國保障房新開工和竣工目標、用地目標、財政資金安排和撥付目標。
另外，這些量化的目標還要分解到各地，各地都要與住建部簽訂目標“責任狀”。同時，各地每年安排新增供地時，都要先滿足保障房剛性用地任務，然后再來安排商品房(資料、團購、論壇)用地。現在來看，住房保障的成績巨大，但教訓也頗多。比如，有的地方保障房建設異化為“數量目標”，很多項目建在偏僻、配套差的地方，導致空置或“棄租”；再如，盡管國家一再強調保障房要擴展到非戶籍人口，但各地保障房基本上針對本地戶籍或人才分配，非戶籍和新市民多數被排除在外；最后，對象資格審核和監(jiān)管不到位，尋租頻發(fā)。
現在，我們又要發(fā)力租售并舉，這與保障性安居工程類似，其肩負著實現新市民的安居夢，讓樓市泡沫“軟著路”，建設內需社會等多重目標。對此，國家層面發(fā)文不少，今年4月發(fā)布了第一部規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，近期九部委發(fā)布153號文等。如同住房保障一樣，長效機制能否“落地”，一方面取決于頂層設計及財稅、金融，從上到下的監(jiān)督等配套措施；另一方面，房地產屬地特征突出，長效機制走向“落地”，還有待地方政策和細則出臺。
近期，落實國務院39號文的地方細則，落實153號文的租賃試點方案、搭建租賃平臺等相繼出臺。值得注意的是，一定要杜絕“以會議落實會議”、“以文件貫徹文件”、“以精神傳達精神”。另一方面，頂層設計在地方不能“走樣”。其次，如同當年的保障房，租賃市場能否培育好，關鍵看地方是否有讓利誠意，特別是割舍土地和樓市依賴。比如，近期上海超低價出讓2宗租賃用地，但這是否能成為常態(tài)，而非基于樣板工程的個案？
再次，共有產權住房確實順應新市民、戶籍無房戶擁有產權住房的意愿。不過，筆者認為，共有產權模式“落地”的基礎，應當是土地“招拍掛”后政府讓利，讓利部分就是政府產權，這樣才能提高市場積極性。但是，堅持“限房價、競地價”方式，意味著地方既想獲得高地價，又想讓房價下降，壓力全部轉向開發(fā)商。最后，各地都公布大規(guī)模租賃住房建設計劃，但教育等公共服務能否跟上則不明確，之前保障房建設也出現過類似問題。
因此，要防止租賃住房建設異化為拉動投資的政績工程、面子工程，避免租賃房建了很多，但廣大新市民不愿租住，出現類似保障房的空置、棄租等現象。由此，長效機制從設計到“落地”是一項系統(tǒng)工程，配套改革要同步推進，比如基于租賃住房的公共屬性，土地出讓多用綜合評價的“招標”、少用價高者得的“拍賣”，以實實在在降低地價；再比如，教育和醫(yī)療投入要與城市常住人口剛性掛鉤，確保公辦教育覆蓋所有常住人口，并以社保繳納或納稅、居住年限、對城市公共服務貢獻度等，確定公平的分配順序，讓所有人看到希望；又如，實現公辦教育全覆蓋，要在就近入學、教師輪崗、省市區(qū)和街道多層次公辦教育體系上下功夫，打破少數人壟斷優(yōu)質教育資源和尋租現象。此外，財政投入、稅收優(yōu)惠、金融支持(如REITs)要落地，該政府配套的公共設施也要同步跟上。
