戴德梁行：史上最嚴(yán)調(diào)控政策后 下半年樓市逐漸理性
時間：2017/8/31
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北京，2017年8月28日--戴德梁行近日發(fā)布2017上半年《全國住宅市場研究》報告，透過全國住宅市場數(shù)據(jù)及24個重點(diǎn)城市的具體數(shù)據(jù)研究，剖析上半年住宅市場的發(fā)展情況，并結(jié)合政策及市場內(nèi)部因素對下半年住宅市場的運(yùn)行環(huán)境及走勢作出預(yù)測。
商業(yè)地產(chǎn)
2017年上半年，持續(xù)收緊的樓市調(diào)控令市場熱度有所降溫，開發(fā)投資增速也于2季度出現(xiàn)環(huán)比回落。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.5%，增速雖比去年同期增長2.4個百分點(diǎn)，不過與一季度相比回落0.6個百分點(diǎn)；其中住宅投資增速比去年同期增長5.6個百分點(diǎn)，但較上季度回落1個百分點(diǎn)。
就成交情況來看，上半年全國住宅新房成交面積64,791萬平方米，同比增長13.5%；成交均價為7,609元/平方米，同比上漲3.9%，漲幅明顯回落。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事及主管張曉端指出，今年以來，熱點(diǎn)城市在房地產(chǎn)調(diào)控方面進(jìn)一步加碼收緊，史上最嚴(yán)、覆蓋最廣的“限購、限貸、限售、限價、限商”等政策充分表明政府調(diào)控決心，使得熱點(diǎn)城市住宅市場熱度迅速下降，成交量明顯回落，價格逐漸走穩(wěn)或回調(diào)；與此同時，熱點(diǎn)城市嚴(yán)格的調(diào)控政策也使得資金或需求向非熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移，包括環(huán)熱點(diǎn)城市在內(nèi)的三四線城市庫存去化加快，為上半年全國住宅成交量的增長作出貢獻(xiàn)，而上半年表現(xiàn)突出的地區(qū)或因此面臨局部調(diào)控的壓力。
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圖1 全國住宅銷售均價走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部
三四線城市市場升溫，令一直以來較大的庫存壓力得以緩解，待售面積被快速去化，截至上半年末，全國住宅待售面積較去年年末減少5,088萬平方米，僅為35,169萬平方米。張曉端女士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，隨著調(diào)控效果的深化及預(yù)期的日益明朗，資金流動回歸理性，三四線城市成交熱度亦將回落，預(yù)計(jì)去劃速度也將因此放緩。
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圖2 全國住宅待售面積歷年變化
資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部
從聚焦一二線城市的24城數(shù)據(jù)來看，2017年上半年銷售面積較批準(zhǔn)上市面積高出2,293萬平方米，供銷比為0.79，供不應(yīng)求的局面凸顯。一方面由于市場上依然存在一定的看漲情緒，更重要的原因則是供應(yīng)端管控帶來的影響--政府通過預(yù)售階段的價格管控令新房價格處于相對合理區(qū)間，影響開發(fā)企業(yè)推盤積極性，也進(jìn)一步減緩供應(yīng)。結(jié)合月均成交量分析，上半年月均成交量與過去兩年相比明顯回落，一線城市月均成交量達(dá)五年來最低點(diǎn)，發(fā)達(dá)和普通二線城市也均低于過去2年水平。從價格走勢來看，在房價已然位于高位的一線城市，大量備案的低價盤平抑全市住宅價格，新房成交均價呈現(xiàn)平穩(wěn)回落跡象；而多數(shù)二線城市在供需矛盾突出的情況下仍然存在價格上探預(yù)期，即便伴隨成交熱度逐漸退卻的情況，價格依然穩(wěn)定且小幅上漲。但張曉端女士預(yù)計(jì)，結(jié)合當(dāng)下調(diào)控對于樓市降溫的效果已經(jīng)呈現(xiàn)，下半年隨著調(diào)控效力的進(jìn)一步深化，預(yù)計(jì)價格走向會趨于平穩(wěn)，甚至不排除局部回調(diào)的可能。
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圖3 2017年上半年重點(diǎn)城市住宅新房批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比
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圖4 重點(diǎn)城市近5年年內(nèi)月均成交量對比
對于下半年的市場走勢，戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營銷董事總經(jīng)理蔣尚禮認(rèn)為：“在堅(jiān)持‘去杠桿’、資金‘脫虛向?qū)崱谋尘跋?，房貸利率提高、房企融資渠道收窄，針對房地產(chǎn)市場的金融環(huán)境將持續(xù)收緊。而考慮到調(diào)控效力初顯，為深化鞏固調(diào)控成果，年內(nèi)多維度、廣覆蓋的房地產(chǎn)調(diào)控難以放松。所以，預(yù)計(jì)年內(nèi)一二線重點(diǎn)市場將趨于冷靜，價格漸歸平穩(wěn)將是主調(diào)，而局部價格的松動回調(diào)有利于一定程度刺激市場活躍度的提升。隨著政策及市場走向更加明朗，三四線城市熱潮將逐漸消退，市場回歸理性。長遠(yuǎn)來看，短期調(diào)控與長效機(jī)制相結(jié)合，平穩(wěn)的市場環(huán)境有利于長效機(jī)制的介入與作用。諸如熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)、建設(shè)發(fā)展特色小鎮(zhèn)、大力推動租賃住房市場等一系列房地產(chǎn)長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度建設(shè)將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場逐漸走向長期穩(wěn)定?！?
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