郁亮披露萬科五大業(yè)務(wù)分類 爭奪新賽道王者.
時間：2017/9/1
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經(jīng)歷了股權(quán)之爭的萬科，各項業(yè)務(wù)正在發(fā)力。在“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略之上，借力資本運作，萬科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等處于行業(yè)領(lǐng)先地位。在8月25日的中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮直言，“過去兩年萬科上太多頭條了”，希望能夠做好業(yè)務(wù)，“先耕耘再問收獲?！?
財報顯示，在萬科上半年的營業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明顯下降，物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)的占比開始上升。說明公司轉(zhuǎn)型有了一定收獲。郁亮再次展示了萬科對轉(zhuǎn)型的最新觀點。他披露，萬科旗下業(yè)務(wù)共分為五類，包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
郁亮表示，對公司新業(yè)務(wù)不會去“計劃”，而是用自然生長的方式來考慮，新業(yè)務(wù)看上去很好，但是不去嘗試也不會知道風(fēng)險 。
房地產(chǎn)收入占比下降
在郁亮的分類中，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理屬于核心業(yè)務(wù)。他表示，未來十年內(nèi)核心業(yè)務(wù)仍將占最重要的位置。但從萬科2017年中期財報來看，房地產(chǎn)開發(fā)板塊的業(yè)務(wù)收入?yún)s在下降。其房地產(chǎn)收入655億元，同比減少9.6%；物業(yè)服務(wù)收入30億元，同比增加69.9%；其他業(yè)務(wù)則收入12.9億元，增幅達136%。
這也是2014年上半年之后，萬科房地產(chǎn)收入同比首次出現(xiàn)下降，其他業(yè)務(wù)收入則出現(xiàn)了罕有的大幅增長。對于這個問題，萬科董秘朱旭表示，營業(yè)收入的降低主要在于上半年竣工面積減少。上半年萬科實際新開工面積與去年同期基本持平，為1656萬平方米，但實際竣工面積為636.5萬平方米，同比減少9.4%，占全年竣工計劃的26%。
萬科的交樓計劃影響到了房地產(chǎn)收入。郁亮表示，上一季度交的房容易大量回潮，使得萬科在南方地區(qū)會回避上半年交房，通常下半年交樓安排多一點，有節(jié)奏地完成全年計劃。朱旭指出，全年竣工面積預(yù)計將與年初計劃基本持平，全年結(jié)算規(guī)模依然有保障。
收入減少并未影響到萬科凈利潤的增長。期內(nèi)，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤為73億元，同比增長36.5%；毛利率為25.26%，同比增長7.35個百分點。
從資金層面看，房企“現(xiàn)金為王”已成常態(tài)，而萬科對于財務(wù)風(fēng)險也更加重視。截至6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和501.4億元，凈負債率僅19.61%，保持行業(yè)低位。郁亮表示，“萬科不到20%的凈負債率，保持在行業(yè)低位，可進可出?！?
此外，面對上半年競爭激烈的土地市場，萬科確保以合理價格補充項目資源，“堅決不拿地王”。朱旭表示，“萬科積極拓展合作、股權(quán)收購、代建等多元化的投資渠道，共獲取新項目79個，總規(guī)劃建筑面積1559.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米”，這可滿足未來兩年以上的開發(fā)水平。
按建筑面積計算，新增項目中64.7%通過合作方式獲??；按投資金額計算，91.9%位于一二線城市。7月份萬科又新增12個項目，總建筑面積為744.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃面積579.3萬平方米。其中，通過收購廣信資產(chǎn)包獲取的土地儲備有211萬平方米，位于越秀、荔灣等廣州市核心區(qū)域。
朱旭指出，廣信資產(chǎn)包中的土地由于歷史悠久，涉及的戰(zhàn)略比較復(fù)雜，未來也將通過合作的方式開發(fā)。在中期會上朱旭表示，公司會深耕城市群的發(fā)展，積極促進銷售回款，推進庫存去化，保障現(xiàn)金流安全。
新五大業(yè)務(wù)沖擊萬億
自2011年提出“城市運營商”戰(zhàn)略后，萬科提出過數(shù)次業(yè)務(wù)分類。從最初的住宅+商業(yè)，到住宅+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到現(xiàn)在的五大業(yè)務(wù)分類，都體現(xiàn)了萬科的探索。核心業(yè)務(wù)之外，優(yōu)勢業(yè)務(wù)包括商業(yè)開發(fā)和運營、物流地產(chǎn)，拓展業(yè)務(wù)包括冰雪度假、長租公寓，摸索業(yè)務(wù)包括養(yǎng)老、教育，潛力業(yè)務(wù)包括軌道物業(yè)。
在這些新業(yè)務(wù)中，萬科在物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等領(lǐng)域已處于行業(yè)領(lǐng)先地位。朱旭介紹，萬科物業(yè)正在為華為、京東和騰訊提供服務(wù)，算上萬科自家的大梅沙中心，總共替4家世界500強提供企業(yè)總部的物業(yè)服務(wù)。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，2016年萬科收購全國第三大商業(yè)管理集團印力，發(fā)展迅速，截至2017年6月底，萬科持有及管理的商業(yè)物業(yè)面積超過850萬平方米。近期最引人注目的新業(yè)務(wù)當屬物流地產(chǎn)。7月14日，萬科聯(lián)合厚樸等組成財團競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國內(nèi)物流地產(chǎn)老大。
華創(chuàng)證券認為，普洛斯所擅長的“前端開發(fā)+后端基金”閉環(huán)模式可實現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化運營，對萬科的物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，甚至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大有幫助。財報顯示，截至8月24日，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計獲取32個項目，總建筑面積（指可租賃物業(yè)的建筑面積）256萬平方米；另已簽約鎖定項目總計35個，總建筑面積250萬平方米。如今，長租公寓正處在風(fēng)口，萬科從2014年開始探索，并于2016年推出集中式長租公寓品牌“泊寓”。
截至6月底，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數(shù)超過7萬間，累計開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約87%。
郁亮透露，泊寓明年將達到15萬間，未來會成為國內(nèi)重要的長租公寓品牌商。
“軌道+物業(yè)”模式一直以來都是萬科的發(fā)展戰(zhàn)略，深鐵成為萬科的基石股東，將助力其在軌道物業(yè)上的擴張，潛力十足。郁亮表示，軌道物業(yè)，不只是跟地鐵，還包括高鐵和輕軌，和比亞迪云軌業(yè)務(wù)也在合作。
海通證券指出，作為行業(yè)龍頭，萬科在2017年加速發(fā)展，銷售或?qū)_擊5000億，“軌道+物業(yè)”模式也將打開萬科估值提升空間。這些新業(yè)務(wù)有助于萬科萬億大目標的實現(xiàn)。在6月底的股東大會上，郁亮說，萬科未來要達到萬億級別，在每個新領(lǐng)域能做到有影響力；“萬億”不僅是市值憧憬，更是服務(wù)于城市、生態(tài)的標準。
