1億非戶籍人口城市落戶 城鎮(zhèn)化紅利帶動(dòng)樓市格局生變
各大城市放寬落戶門(mén)檻與搶人戰(zhàn)再起風(fēng)潮，而這次有了上層政策的支持。
10月10日，國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于督察〈推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實(shí)情況的通知》指出，“十三五”期間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬(wàn)人。到2020年，全國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個(gè)百分點(diǎn)以上。
幾類重點(diǎn)人群落戶要全面放開(kāi)放寬：以農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點(diǎn)；省會(huì)及以下城市要全面放開(kāi)對(duì)高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶限制。
《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩年前就已印發(fā)，國(guó)家發(fā)改委此次發(fā)出督察通知，意在督促各地政府、部門(mén)盡快落實(shí)好這一方案。在一系列督查工作的基礎(chǔ)上，國(guó)家發(fā)改委將起草形成督察報(bào)告，于11月底上報(bào)。
對(duì)于樓市限購(gòu)限貸城市來(lái)說(shuō)，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市新增人口住房需求必將有所增加和釋放，一定意義上爭(zhēng)搶人才就是爭(zhēng)搶有資格購(gòu)房人群指標(biāo)，因此，戶籍新政的放松在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)的托底。中國(guó)人口大遷徙帶來(lái)的樓市格局變動(dòng)不容忽視。
“中西部地區(qū)，尤其是西安、武漢、鄭州等國(guó)家中心城市，爭(zhēng)搶人才的態(tài)勢(shì)比較明顯。而從人口遷徙大趨勢(shì)來(lái)看，三四線城市的流動(dòng)人口數(shù)量將不斷減少，且未來(lái)必然會(huì)出現(xiàn)常住人口的減少，大都市圈的人口會(huì)不斷增加；省會(huì)城市或大部分計(jì)劃單列市的人口也將繼續(xù)增加。從投資的角度，應(yīng)該配置人口聚集城市的房地產(chǎn)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！敝刑┳C券研究所高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
繼此前一輪各大城市紛紛降低落戶門(mén)檻后，今年9月份以來(lái)，廣州、廈門(mén)、杭州亦相繼放松落戶門(mén)檻，加入搶人才行列。
發(fā)改委督察1億非戶籍人口城市落戶
多年來(lái)，我國(guó)農(nóng)業(yè)剩余人口大量進(jìn)入城市工作生活，但他們中的相當(dāng)一部分的戶籍還在農(nóng)村，于是形成了比較突出的“人戶分離”問(wèn)題。
2016年10月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》（以下簡(jiǎn)稱“方案”）指出，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以體制機(jī)制改革為動(dòng)力，緊緊圍繞推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)，深化戶籍制度改革，加快完善財(cái)政、土地、社保等配套政策。通過(guò)三大舉措實(shí)現(xiàn)2020年將1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶：
渠道一：全面放開(kāi)放寬重點(diǎn)群體落戶限制。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。以農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點(diǎn)，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。
省會(huì)及以下城市要全面放開(kāi)對(duì)高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶限制。
省會(huì)及以下城市要探索實(shí)行農(nóng)村籍高校學(xué)生來(lái)去自由的落戶政策，高校錄取的農(nóng)村籍學(xué)生可根據(jù)本人意愿，將戶口遷至高校所在地；畢業(yè)后可根據(jù)本人意愿，將戶口遷回原籍地或遷入就（創(chuàng)）業(yè)地。
渠道二：調(diào)整完善超大城市和特大城市落戶政策。超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策，重點(diǎn)解決符合條件的普通勞動(dòng)者落戶問(wèn)題。
戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進(jìn)一步放寬外來(lái)人口落戶指標(biāo)控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。
渠道三：調(diào)整完善大中城市落戶政策。大中城市均不得采取購(gòu)買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市不得采取積分落戶方式。大城市落戶條件中對(duì)參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)的年限要求不得超過(guò)5年，中等城市不得超過(guò)3年。
如今兩年時(shí)間過(guò)去，國(guó)家發(fā)改委對(duì)方案的落實(shí)情況發(fā)出督察通知，并再次強(qiáng)調(diào)了這一舉措的重要性：推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)，是擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，是全面建成小康社會(huì)惠及更多人口的內(nèi)在要求。
對(duì)于有關(guān)部門(mén)的落實(shí)情況，督察的主要內(nèi)容是：各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)的牽頭部門(mén)出臺(tái)配套政策和推動(dòng)改革落地的工作進(jìn)展情況，改革取得的實(shí)質(zhì)性成效，進(jìn)展滯后的改革任務(wù)及內(nèi)在原因，下一步整改的政策建議。在一系列督查工作的基礎(chǔ)上，國(guó)家發(fā)展改革委將起草形成督察報(bào)告，于11月底上報(bào)。
“之所以開(kāi)展督查，是為了抓緊落實(shí)推進(jìn)戶籍制度改革，考量是否有新情況出現(xiàn)，是否需要出臺(tái)新的政策?！敝袊?guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥指出。
方案目前落實(shí)得如何？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，比上年末提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，2017年為42.35%，比上年末提高1.15個(gè)百分點(diǎn)，年均提高了1.225個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到方案中提到的“‘十三五’期間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上”的目標(biāo)。簡(jiǎn)單測(cè)算，即城鎮(zhèn)每年增加的常住人口超過(guò)2000萬(wàn)。
根據(jù)方案，2020年全國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%，以2017年的數(shù)字來(lái)看，距離目標(biāo)還差2.65個(gè)百分點(diǎn)。按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化步伐來(lái)看，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)基本無(wú)虞。
人口遷徙潮下樓市格局生變
一年多來(lái)，各大城市不斷掀起“搶人大戰(zhàn)”，包括西安、鄭州、長(zhǎng)沙、天津等城市在內(nèi)接連公布了放寬落戶政策。幾天前，杭州對(duì)技能型人才放寬了落戶限制，并適度放寬了投靠遷移政策。廣州9月18日出臺(tái)了戶籍新政，廈門(mén)9月29日也宣布了放寬落戶條件，對(duì)五類“重點(diǎn)群體”到廈門(mén)入戶實(shí)施新政，這是廈門(mén)自2010年8月后，首次放寬落戶廈門(mén)島內(nèi)的條件。
不過(guò)，以北京、上海為代表的特大城市，仍在控制常住人口規(guī)模。北京到2020年要將常住人口控制在2300萬(wàn)以內(nèi)，并長(zhǎng)期穩(wěn)定在這一水平。上海則表示到2035年將常住人口控制在2500萬(wàn)左右。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)蔡昉指出，中國(guó)的城市化速度過(guò)去很快，但是現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始減速了，而中國(guó)的城鎮(zhèn)化任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成。高等收入國(guó)家的城鎮(zhèn)化率是84%，中等偏上收入的國(guó)家平均城鎮(zhèn)化率是65%，而中國(guó)只有58%，差距還很大。
中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長(zhǎng)李迅雷則認(rèn)為，2015年開(kāi)始，流動(dòng)人口絕對(duì)數(shù)量在減少，2015年減少400多萬(wàn)，2016~2017年兩年減少300多萬(wàn)。流動(dòng)人口減少有兩個(gè)路徑：回老家或在居住地落戶。同時(shí)，農(nóng)民工不再“跨省”流動(dòng)，農(nóng)村老齡化程度要遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)，原來(lái)流入農(nóng)民工最多的珠江三角洲，已出現(xiàn)農(nóng)民工數(shù)量?jī)魷p少。國(guó)內(nèi)大城市搶人現(xiàn)象的屢屢出現(xiàn)，正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入存量時(shí)代的一種反映。
根據(jù)研究人口的梁建章、黃文政兩位學(xué)者的研究結(jié)果，中國(guó)人口峰值將不超過(guò)14.2億人，中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)可能在2021到2025年之間出現(xiàn)。即在今后3至7年內(nèi)，中國(guó)將面臨人口收縮或城市收縮的壓力，一方面少數(shù)城市的人口集中度會(huì)越來(lái)越高，另一方面，隨著人口絕對(duì)數(shù)量的減少，大部分城市的人口數(shù)量都將減少。
這種情況下，人口遷徙趨勢(shì)對(duì)于一個(gè)城市格局乃至整個(gè)樓市格局意義重大。哪些區(qū)域和城市群更能吸引人口遷徙？
恒大研究院院長(zhǎng)任澤平認(rèn)為，在未來(lái)中國(guó)的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯。在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來(lái)人口眾多的中小城市，人口增長(zhǎng)有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長(zhǎng)。
李迅雷認(rèn)為，從人口流動(dòng)規(guī)律看，中小城市長(zhǎng)期是缺乏需求支撐的。房地產(chǎn)不同于普通商品，當(dāng)前所謂的房地產(chǎn)去庫(kù)存順利，實(shí)質(zhì)上只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存而已，僅解決了“轉(zhuǎn)庫(kù)存”問(wèn)題，卻為以后房產(chǎn)持有者的“去庫(kù)存”留下難題?？此其N售、價(jià)格、投資均火熱的三四五線房地產(chǎn)市場(chǎng)，待“棚改大潮”退去，或許將面臨長(zhǎng)期“衰退”。
