國土部解讀集體建設(shè)用地建租賃住房
時(shí)間：2017/9/3
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為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人日前就《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(簡稱《試點(diǎn)方案》)進(jìn)行了解讀。
問題一
請介紹一下此次《試點(diǎn)方案》政策出臺背景。
負(fù)責(zé)人：為構(gòu)建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。”今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次提出：“按照國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。”
按照上述文件要求，8月21日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《試點(diǎn)方案》，選擇13個(gè)城市開展試點(diǎn)，對11個(gè)省級國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推進(jìn)試點(diǎn)相關(guān)工作做出具體部署。
此次試點(diǎn)改革的指導(dǎo)思想明確，就是全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
問題二
請問在利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房方面，以往有哪些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)？試點(diǎn)前期是否有一定工作基礎(chǔ)？
負(fù)責(zé)人：為加強(qiáng)房地產(chǎn)用地市場調(diào)控，規(guī)范和指導(dǎo)相關(guān)工作，《國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》(國土資發(fā)〔2012〕26號)中提出：“對于商品住房價(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)試點(diǎn)的，按照‘嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控’的要求，由省級人民政府審核同意試點(diǎn)方案并報(bào)我部審核批準(zhǔn)后開展試點(diǎn)?！?
北京、上海作為首批試點(diǎn)城市，幾年來試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。
試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)表明，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道;有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。此次出爐《試點(diǎn)方案》，在總結(jié)提升上述試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的成果。我們希望通過改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
問題三
試點(diǎn)城市范圍是如何確定的？
負(fù)責(zé)人：在超大、特大城市和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。限定在上述試點(diǎn)城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對較強(qiáng)。
問題四
地方開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)需要遵循哪些原則？
負(fù)責(zé)人：《試點(diǎn)方案》明確規(guī)定了把握正確方向、保證有序可控、堅(jiān)持自主運(yùn)作、提高服務(wù)效能四項(xiàng)基本原則。其中兩項(xiàng)內(nèi)容需要著重強(qiáng)調(diào)：一是項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。二是發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，必須尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。
問題五
如何確保試點(diǎn)改革組織保障？國土資源主管部門在試點(diǎn)中側(cè)重點(diǎn)是什么？
負(fù)責(zé)人：根據(jù)《試點(diǎn)方案》要求，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo)。城市政府全面負(fù)責(zé)試點(diǎn)組織領(lǐng)導(dǎo)工作，制定試點(diǎn)工作規(guī)則和組織實(shí)施方案，建立試點(diǎn)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。
試點(diǎn)中，國土資源主管部門的主要側(cè)重點(diǎn)是做好土地保障，做好試點(diǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)用地手續(xù)辦理，確保依法依規(guī)用地、節(jié)約集約用地。
