房企拿地方式漸趨謹(jǐn)慎 合作拿地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間：2017/9/12
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隨著某房企銷售規(guī)模的普遍增長，完成千億銷售額成為部分房企提出的明確目標(biāo)，而這些企業(yè)在沖刺千億目標(biāo)的過程中對(duì)土地儲(chǔ)備獲取也更加積極。某研究中心昨日發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，拿地排名前三十的房企新增土地價(jià)值與新增土地建筑面積，已接近去年全年的總量。不過，為了分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，在拿地方式上，房企也更多地采取了收并購和合作拿地的形式。
1 沖刺千億房企積極拿地
在今年的中期業(yè)績發(fā)布期間，不少地產(chǎn)企業(yè)都上調(diào)了企業(yè)的銷售目標(biāo)，新城、旭輝、富力、遠(yuǎn)洋、金茂等房企，都提出在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。為了擴(kuò)張規(guī)模，房企拿地的腳步加快。根據(jù)某研究中心昨日發(fā)布最新的統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，拿地排名前三十的房企的新增土地價(jià)值與新增土地建筑面積，已完成去年全年的98%和92%。從拿地節(jié)奏看，房企一季度、二季度以及7月、8月兩個(gè)月新增土地建面占比分別為33%、39%和28%。而中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，前八個(gè)月拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到14910億元，而2016年同期50大房企拿地金額10093億元。中小企業(yè)也不甘落后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)1-8月的拿地總額分別為556.5億元、500.7億元，均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍左右。
隨著去房地產(chǎn)庫存力度的加大，廣州今年上半年土地市場(chǎng)還算熱鬧。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，廣州適當(dāng)加大了土地供應(yīng)規(guī)模，土地成交量價(jià)齊升，共成交84宗、488.6萬平方米土地，土地成交面積同比上漲72.4%，占到去年全年土地成交面積的80.7%，其中大部分成交區(qū)域集中在黃埔和增城以及南沙等區(qū)域?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)依然在非常明顯地加速拿地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在上半年銷售情況較好的情況下，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。
2 合作拿地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)記者了解，今年土地市場(chǎng)火熱依舊，但是合作拿地的現(xiàn)象開始增多。某研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，前八月，由聯(lián)合體競(jìng)得的地塊占據(jù)排行榜的半壁江山，品牌實(shí)力強(qiáng)的房企加國企或央企是最常見的組合。通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合整合資源，保證高價(jià)地產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)降低資金風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到互利共贏的目的。此外，在非公開市場(chǎng)上，房企通過收并購方式也取得了大量土儲(chǔ)，房企拿地方式愈加多元化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是合作方式還是收并購方式，都通過較少的資金撬動(dòng)了大量資產(chǎn)，為企業(yè)獲得土儲(chǔ)的同時(shí)節(jié)省了資金成本，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。
合作拿地方面，萬科和旭輝兩家表現(xiàn)出色，萬科的小股操盤模式和旭輝的合作模式對(duì)于各自企業(yè)的規(guī)模增長功不可沒。截至今年8月，萬科通過招拍掛取得的117塊土地中，合作拿地達(dá)到51幅，占比44%。而旭輝截至8月底，招拍掛取得42幅地塊，其中合作拿地27幅，已高于去年全年合作拿地總數(shù)，合作地塊占比達(dá)到64%，相比去年，企業(yè)的合作拿地比例進(jìn)一步提升。
某研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要是有兩個(gè)原因。當(dāng)前土地市場(chǎng)的拿地成本相對(duì)大，很多房企的資金預(yù)算吃緊，所以會(huì)采取聯(lián)合拿地的方式。此外，聯(lián)合拿地也是防范后續(xù)市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn)，至少可以實(shí)現(xiàn)地塊開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的目的。
3 大房企自持拿地增多
房企抱團(tuán)取暖的同時(shí)，目前土地拍賣市場(chǎng)中的地塊出讓出現(xiàn)了許多限制條件，例如房企自持部分增多，這使得拿地難度加大，很多中小房企不敢涉足的同時(shí)，大房企卻嗅到了商機(jī)。鏈家研究院去年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2016年中國租賃市場(chǎng)的規(guī)模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場(chǎng)規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來5~10年，中國租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年市場(chǎng)體量可達(dá)到1.6萬億元。
一向在土地市場(chǎng)表現(xiàn)慎重的萬科，對(duì)于自持用地卻顯得頗為熱情。繼2016年12月萬科在北京以109億元總價(jià)拿下海淀永豐2宗自持地塊后，今年第二季度再次以36億元拿下廣州白云區(qū)和黃埔區(qū)兩宗住宅用地，其中自持面積超過50%、總配建面積達(dá)2250平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著土地出讓中自持地塊的增多，房企自持地用于建設(shè)長租型物業(yè)的情況也將有所增多。不過，由于自持物業(yè)對(duì)房企要求較高，資金體量大、流動(dòng)性強(qiáng)的大型房企才有實(shí)力競(jìng)得自持地，而中小型房企出于自身流動(dòng)性的限制，往往會(huì)被迫退出自持地的競(jìng)拍。
