萬億舊改政策來襲,老破舊值得買嗎?
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,中國老舊小區(qū)規(guī)模達4000萬戶,涉及上億人。這部分住房需求起不來,大城市存量房就流轉(zhuǎn)不起來,同樣交易稅就很難收起來。
今年上半年,京滬深二手房套均成交價350萬左右,廣州不到300萬,剛需主導(dǎo),購買力衰竭的跡象非常明顯。
因為購買力衰竭了,貴的買不起,就只能買便宜的,人們開始留意總價較低的老破舊住房。同時,得益于住建部宣布的數(shù)萬億舊改政策,大多數(shù)小區(qū)紛紛加裝電梯,改善小區(qū)設(shè)施等,老破舊好像更搶手了。
01、這些老破舊是否值得投資呢?
老破舊一般出現(xiàn)在老城區(qū),而老城區(qū)又具有如下特點:
1.停車難
老城區(qū)最大的問題,就是停車難。這些普遍八九十年代的建筑跟街道規(guī)劃,根本做不到預(yù)留足夠的停車位。
并且很多老房子樓下就是街道,更沒辦法停車。停在路邊,灰塵大,而且人多極易車子被刮蹭。
偶爾有若干小區(qū)有停車位,車位租金也都很貴。像近郊或者新城的停車位都在150-250元/月,老城區(qū)的車位很多都在300元以上,而且還租不到。
2.住戶雜
老城區(qū)的住戶主要以老人+租房客為主。
人員流動性比較大,導(dǎo)致衛(wèi)生、環(huán)境等等確實夠嗆。而且人員流動性強,也會引發(fā)一些安全問題。
3.早晚高峰開車出行難
早晚高峰,城區(qū)本就堵車嚴重,你又住在這里,開車實在不明智。
4.公共交通方便
公交車、地鐵都很完善。出行依靠公共交通很方便。
5.生活配套齊全
醫(yī)院、商超、學(xué)校、寫字樓、餐飲都集中在這里,所以生活是真的很方便的。但同時的缺點是噪音、空氣污染嚴重。
再說房子本身的特點:
1.房齡久
這些八九十年代的房子,房齡普遍都30年左右。老房子在居住體驗上一定會有問題,比如漏水、返潮、隔音、建筑材料腐蝕等等。
同時老房子在貸款方面也有問題。銀行按揭對房齡是有要求的,房齡久,貸款年限就短。
2.戶型小,得房率高
那個年代的房子,戶型都不會太大,50-80平的非常多。而且得房率比較高。并且客廳一般比較小。
3.沒有電梯
樓層基本都是7-8層,無電梯。老人家居住就只能住一二層,頂樓折價厲害。
當(dāng)然現(xiàn)在各大城市舊城升級改造弄得熱火朝天,有很多老小區(qū)都安裝了外掛電梯。這個費用需要業(yè)主自己來籌錢,一般一戶幾千吧。
02、為什么要投資老城區(qū)
以上是從生活的角度來說,各有利弊,但是從投資的角度來說,還是有很多好處的。
1.抗跌
老城區(qū)的破房子,就房屋本身來說,已經(jīng)折舊到跌無可跌了。這些老房子的價格,幾乎等同于地價。
而老城區(qū)集中了大量配套跟公共交通。地段依然是全城最佳。
但是,因為預(yù)期一致加上價格均衡博弈,漲幅顯然是比不上近郊的。
2.租金收益率略高
老城區(qū)一個80平兩房的老房子,總價在250萬。但是租金一個月可以到5000元,一年6萬元,折合收益率2.4%。
而近郊的房子,同樣總價250萬的房子,一個月租金只有3500元,一年4.2萬元,折合收益率1.7%。
當(dāng)然這都是蚊子肉。除了做民宿,投資房產(chǎn)如果靠租金吃飯真的會餓死。
因為在中國投資房產(chǎn)賺錢主要靠升值差價,租金收入其實是很小的回報。
3.流通性好
地段認可性高,加上面積小,總價低,因此這些房子永遠不缺接盤俠??纯疵總€月的成交數(shù)據(jù)就知道,老城區(qū)的成交套數(shù)一直比較穩(wěn)定,換手率也很高。
很多年輕人都會第一套買在老城區(qū)作為過渡,因為上班方便,出行方便。等到結(jié)婚生子后,有經(jīng)濟實力后再去換更好的房子。
4.舊城改造
隨著房價攀升,政府已無力對舊城拆遷,只能做舊城升級改造。于是我們能夠看到很多老房子外立面更新了,道路翻新了,綠化帶拆除來拓寬道路或建停車位,有的小區(qū)裝了立體停車位,有的小區(qū)安裝了外掛電梯。
這些都能夠提升舊城的居住體驗,同時提升老小區(qū)房價。
03、老城區(qū)舊房子投資策略
老破舊物業(yè)很多是上世紀八九十年代建設(shè)的老舊住房,往往面積不大,戶型差,要么沒陽臺,要么房出陽臺;樓道不通風(fēng),采光差;水電氣網(wǎng)缺失或老化,沒有物業(yè)管理,沒有地下停車場,亂搭亂建,老鼠蟑螂橫行,一下雨污水橫流、臭氣熏天。有的甚至還是磚混結(jié)構(gòu),銀行不給貸款。
不過,老破舊的優(yōu)點是門檻低,總價甚至比遠郊新盤還低,典型上車盤。
購買“老破舊”既能輕松跨過大城市高不可攀的購房門檻,又能居住在市中心,免去上下班舟車勞累,還能博取未來改造增值收益,或賣掉換個更好的、更大的,這樣的“老破舊”,難道不就是為剛需準備的嗎?低價位建倉,改造后套現(xiàn),不也是投資的穩(wěn)妥之選?
買這類房子,我認為有兩點需要注意的,一是建筑質(zhì)量,畢竟都是幾十年的房子,不能買到危房,當(dāng)然如果你真能確認它100%是危房也可以,說明拆遷的機會比較大,買到就賺到。
第二是位置,老破舊的市場很小的,必須是中心城區(qū)核心地段才有價值,這個紀律應(yīng)該嚴格遵守,不要有半點誤差,城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊區(qū)新城的老破舊,看都不要看。
因為這些地方新房那么多,干嘛要買你的老破舊?
04、老破舊住房又分為:老破小、老破大
在房產(chǎn)投資界,有一句流傳甚廣的話:老破小是所有置換鏈條的底部,幾乎所有人賺了錢,都會把又破又小的房子賣掉,所以幾乎每一個老破小業(yè)主都是“潛在賣手”,他們并不會一直居住、持有老破小,因此老破小是拋盤壓力最大的一個品種,也是最遭人嫌棄的品種。
購買這類型的房子,盡量選房齡沒那么老的,如果沒有電梯,只能買“金三銀四”樓層,即只能買三樓或四樓,其他樓層如果你不是高手,能夠一眼判斷出存在筍盤差價,不要輕易買入,否則會被套幾年。
老破小幾乎沒有多少砍價空間,因為總價很低,而且大家都是工薪階層,少三五萬業(yè)主都心疼了,你還想怎么砍價?
我們老說房子是金融產(chǎn)品,既有居住屬性,又有金融屬性。金融屬性的一大體現(xiàn)就是可以抵押可以按揭,但這些都受到樓齡限制。
買磚混結(jié)構(gòu)房找銀行按揭,貸款年限的計算方法是:47-樓齡。鋼混結(jié)構(gòu)房的計算方法是57-樓齡。所以基本上2000年以前的房子,抵押貸款受限;1995年以前的房子,按揭貸款受限,都無法貸滿30年。
在房票、貸票珍貴的前提下,買老破小實在太浪費資源了。
同等總價預(yù)算的前提下,買郊區(qū)次新房的漲幅收益絕大部分情況下都能跑贏買市區(qū)老破小。
那是不是老破小就毫無價值了呢?并不是。
帶有學(xué)位的老破小,在投資市場還是比較緊俏的,每年開學(xué)季之前,都會上漲一波。這類房產(chǎn)的價值=房子+學(xué)票,房子是不值錢,真正值錢的是入學(xué)資格,所以買學(xué)位房盡量買面積小的二手房。
相比老破小而言,老破大面積稍大,居住體驗稍好,且容易GPGD,屬于擼債神器。
同時因為老破大總價高,受購買力衰竭的影響,這類房源也是筍盤集中的房源,很多專業(yè)投資者非常喜歡深耕這個領(lǐng)域。
以前我剛開始買房的時候,覺得選房淘筍是關(guān)鍵,郊區(qū)次新、市區(qū)老破大的估值,頂復(fù)、一復(fù)底的認知差價,看上去是如此牛逼;但是越買到中后期,發(fā)現(xiàn)融資杠桿、房票貸票的組合安排是更重要的。
房產(chǎn)投資的盡頭是金融,高階玩家比拼的是財技,而不是看房洗盤這種體力勞動。
于是房產(chǎn)投資圈才有了“一套兩套賺錢靠筍盤,五套六套賺錢靠融資”的說法。
誰更早地從銀行借到更多、更便宜的資金誰就是贏家。無論是融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印,還是我們普通投資者,融資始終是應(yīng)該放在首位的。
但要記住一點,如果買老破舊被套牢,你融資帶來的負債就是一個定時炸彈,不是高手還是別碰為妙。