大佬論道：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻
時(shí)間：2017/9/21
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9月13日，“2017中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)品牌價(jià)值高峰論壇”在上海舉行。這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第七年開(kāi)展此項(xiàng)活動(dòng)。在高峰論壇上，品牌房企們分享了未來(lái)的戰(zhàn)略和思考，也分享了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
丁祖昱：未來(lái)3-5年市場(chǎng)仍將保持高位
短期來(lái)看，在2017年底前，政策方面會(huì) 維持現(xiàn)有調(diào)控政策，更多城市將加入“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”行列，去庫(kù)存與緊縮調(diào)控并存；租賃市場(chǎng)政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要著力點(diǎn)；房地產(chǎn)金融政策會(huì)緊縮防風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人購(gòu)房信貸持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資收縮。從行業(yè)來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資增速放緩，新開(kāi)工面積減少，全年銷售面積、金額略有上漲。城市前景方面，一二線城市四季度市場(chǎng)供應(yīng)將迎來(lái)高點(diǎn)，成交更活躍、成交量也將回升，但是受”限價(jià)“政策影響，成交價(jià)格保持穩(wěn)定；三四線城市受政策影響壓力較大，庫(kù)存仍是第一要?jiǎng)?wù)，火熱難以持續(xù)。從企業(yè)來(lái)看，總量規(guī)模保持，強(qiáng)者恒強(qiáng)， 2017年千億房企進(jìn)一步擴(kuò)容至16家
中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)3-5年，行業(yè)規(guī)模已上臺(tái)階，未來(lái)仍能保持高位運(yùn)行。在供給方面，一二線城市土地供應(yīng)將顯著增加 ，而需求不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑 ，一方面是因?yàn)槔淆g人口增加，家庭小型化導(dǎo)致戶均人口減少，改善型需求高速增長(zhǎng) ，另一方面，一二線城市搶奪年輕人才，基本剛性購(gòu)房需求不減少。從城市發(fā)展前景來(lái)判斷，城市間和城市內(nèi)部分化格局將持續(xù)，一線與強(qiáng)二線有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)于三四線 。在企業(yè)發(fā)展方面，千億成為“小目標(biāo)”，2020年千億企業(yè)將達(dá)30家，同時(shí)，企業(yè)戰(zhàn)略會(huì)分化 ，多元業(yè)務(wù)助力規(guī)模增長(zhǎng)，專業(yè)化促進(jìn)“小而美”，二者將構(gòu)建起中國(guó)未來(lái)房企當(dāng)中兩個(gè)不同的點(diǎn)和發(fā)展方向。
武磊：短期謹(jǐn)慎樂(lè)觀，中長(zhǎng)期看好
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，我們依然看好中長(zhǎng)期，在未來(lái)5-8年里，這個(gè)行業(yè)會(huì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)里面占有重要地位，并且?guī)?dòng)國(guó)家發(fā)展的很多東西。但中短期我謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這個(gè)觀點(diǎn)還是基于目前房地產(chǎn)過(guò)熱，投資需求過(guò)熱的現(xiàn)狀，這會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中會(huì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，當(dāng)然不會(huì)像之前大的上升期里面那么樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)。同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更健康的狀態(tài)。
歐陽(yáng)捷：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)平穩(wěn)向下
今年4月份我們?cè)?jīng)講到今年或?qū)⒊饺ツ瓿蔀樾碌臍v史高點(diǎn)，從目前來(lái)看，這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)是完全可以相信的。
未來(lái)我們覺(jué)得房地產(chǎn)肯定會(huì)慢慢往下走。我們?cè)?jīng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)不會(huì)再有2013年那樣的高點(diǎn)了，但是我們錯(cuò)了，低估了政策的威力。不過(guò)，未來(lái)的政策會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的思路，未來(lái)房地產(chǎn)不會(huì)再有強(qiáng)大的拉動(dòng)政策了，當(dāng)然未來(lái)政策會(huì)保持穩(wěn)定，不讓房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)平穩(wěn)向下走，對(duì)長(zhǎng)期講并不是壞事，反而讓房地產(chǎn)發(fā)展更平穩(wěn)，更健康，發(fā)展周期拉的更長(zhǎng)。
郭國(guó)強(qiáng)：房地產(chǎn)未來(lái)5年仍可堅(jiān)決看多
對(duì)于未來(lái)幾年的房地產(chǎn)業(yè)，我覺(jué)得還有一個(gè)邏輯很重要。一個(gè)維度是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果按住宅市場(chǎng)來(lái)看，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交量和當(dāng)年GDP的比值來(lái)看，如果一個(gè)國(guó)家的人均GDP在8千到1萬(wàn)美元的時(shí)候，理論上成交量可以達(dá)到20%，就是一個(gè)峰值。目前我們還在8千到1萬(wàn)美元之間，還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)峰值吧。所以這是一個(gè)角度。
另外一個(gè)維度，我們看好看多的同時(shí)，還有結(jié)構(gòu)細(xì)化。未來(lái)5年來(lái)看，未來(lái)5年的需求和供應(yīng)，如果把這個(gè)定義為一個(gè)匹配度的話，我們覺(jué)得很多城市是很看好的。比如說(shuō)未來(lái)5年深圳需求供應(yīng)的匹配度是2.99，差不多是3個(gè)人搶一套房子，包括上海、北京，所以我們覺(jué)得未來(lái)這些核心城市的話，還是應(yīng)該繼續(xù)看好的。
所以，第一，總體未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，還是應(yīng)該堅(jiān)決看多的。第二個(gè)，看多的同時(shí)要特別精選區(qū)域和城市。
張?。褐虚L(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)看好
第一，從房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模來(lái)看，今年整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)?？赡軙?huì)超過(guò)去年的規(guī)模，這個(gè)放在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量來(lái)看，占比也不小。這是整體上看好的第一個(gè)維度。第二個(gè)，因?yàn)橹袊?guó)的城市幅員遼闊，從一線到五線，現(xiàn)在的調(diào)控政策給到各個(gè)城市會(huì)不一樣，中國(guó)有2千多個(gè)縣，17000多個(gè)鎮(zhèn)，整體供求關(guān)系不一樣，可能出現(xiàn)市場(chǎng)情況的預(yù)判也會(huì)不一樣。第三個(gè)從時(shí)間的維度，從近期來(lái)看，我的理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，整個(gè)周期會(huì)加長(zhǎng)。以往房地產(chǎn)周期可能在2—3年，以后房地產(chǎn)的周期可能是3—5年，中長(zhǎng)期我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)還是看好的。第四個(gè)，每個(gè)企業(yè)從微觀的角度去看，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略、特征、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力不一樣，他對(duì)于市場(chǎng)的把控，換句話說(shuō)，對(duì)一些品牌企業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的企業(yè)，他更看好這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策更穩(wěn)定，沒(méi)有大起，沒(méi)有大落，反而是我們作為一個(gè)成熟企業(yè)應(yīng)該看好的市場(chǎng)。
張巖：短期內(nèi)不看好三四線市場(chǎng)
中國(guó)房地產(chǎn)的看好看壞，其實(shí)有一定的細(xì)分。因?yàn)橹袊?guó)城市很多，即使在市場(chǎng)最好的一兩年，有些城市依然很差。太中長(zhǎng)期的我們不好判斷，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)計(jì)劃和政策影響的度非常大，但就未來(lái)三四年來(lái)看，我認(rèn)為一線城市，優(yōu)秀的二線城市，由于人口的集中度，產(chǎn)業(yè)集中度，仍然是看好的。比如南京、武漢、廈門、福州、重慶等等都是非常優(yōu)秀，哪怕是即便有個(gè)別的時(shí)間持平，或者相對(duì)下行一點(diǎn)，但是長(zhǎng)期一定是沒(méi)有問(wèn)題的。
但是相反，我對(duì)三四線城市，甚至四五線城市在這一波里，應(yīng)該說(shuō)三兩年里是不看好的。這些城市這一波的利好是源于這些優(yōu)秀省會(huì)級(jí)城市的政策打壓，限購(gòu)限貸，高首付等等，把購(gòu)買擠壓到了周邊，但對(duì)這些城市的中長(zhǎng)期，由于政策和周邊大城市輻射的這種結(jié)果是不看好的。
