別當(dāng)炮灰！買房的注意了！樓市下半場(chǎng)風(fēng)起云涌
時(shí)間：2017/9/21
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咱們老百姓買房子，主要考慮的是戶型，位置，配套，交通，學(xué)區(qū)，等等這些細(xì)節(jié)的東西。
但是如果我們把格局放大，去到城市乃至國(guó)家的層面上來(lái)看，這些細(xì)節(jié)就會(huì)變成最脆弱，也是最經(jīng)不起波折的東西。
不論挑的開(kāi)發(fā)商再大牌，不論選擇的位置再市中心，不論有再多的地鐵口，一旦整個(gè)城市的房?jī)r(jià)體系崩了，一切的愿景也都煙消云散。
看看現(xiàn)在的鄂爾多斯，和曾經(jīng)的溫州，海南，都是非常直觀的前車之鑒。
至于說(shuō)整個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)體系崩了，那么只要逃不到國(guó)外，就只有死撐下去的結(jié)局。
看看日本東京，再國(guó)際化的大都市，老百姓們也有消失的十年。
所以，在做個(gè)人的購(gòu)房選擇前，一定要先明確一個(gè)概念：
買房，就是在賭，賭這座城市的命運(yùn)和未來(lái)。
這也是為什么現(xiàn)在一二線普遍降溫，但是業(yè)內(nèi)依然長(zhǎng)期看好。為什么三四線最近漲這么多，依然被那么多專家嗤之以鼻的原因。
那么有意購(gòu)房者，應(yīng)該如何判定城市，又該如何選擇合適的入場(chǎng)時(shí)機(jī)呢？
莫明老師這里有4個(gè)是否的標(biāo)準(zhǔn)，可以進(jìn)行套用，希望能讓思路更加清晰明了。
1.城市是否有核心產(chǎn)業(yè)支撐？
2.是否有重大建設(shè)工程，正在或即將進(jìn)行？（高鐵，地鐵）
3.是否為人口凈流入城市？
4.近期房?jī)r(jià)是否經(jīng)歷過(guò)調(diào)整？（這里的調(diào)整，指市場(chǎng)的風(fēng)向，是否已經(jīng)從極熱轉(zhuǎn)為理智）
如果答案都是“是”，那么至少可以保證，這是一個(gè)不會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)的城市，對(duì)于買房是為了上車保本，升值只是第二要素的剛需來(lái)說(shuō)，這4點(diǎn)非常的重要。
再來(lái)說(shuō)說(shuō)未來(lái)這半年購(gòu)房者需要關(guān)心的點(diǎn)在哪里。
這個(gè)點(diǎn)主要還是在去庫(kù)存上。
首先，我們要明確，錢不是天上掉下來(lái)的，現(xiàn)在去三四線投資的錢，大部分來(lái)源于一二線。
那么在這種情況下，只要去庫(kù)存還在繼續(xù)，那么一二線的疲弱就會(huì)一直存在下去，短期內(nèi)很難抬頭。
那什么時(shí)候這些資金會(huì)回來(lái)呢？
去庫(kù)存政策大面積結(jié)束的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候，這些錢要么被套進(jìn)去，要么一窩蜂的回一二線避險(xiǎn)。
所以，我們只需要搶在這些錢回哺一二線之前，從容購(gòu)買就可以了。
至于回哺的具體時(shí)間，不太好判斷，但是至少在18年中旬之前，這個(gè)基本政策都不會(huì)被取消掉。
換句話說(shuō)，有些已經(jīng)冷下來(lái)的城市，真的不用著急了。
房?jī)r(jià)就像一輛萬(wàn)噸的火車，沒(méi)有火車頭給的動(dòng)力，想開(kāi)起來(lái)非常的難。
這個(gè)動(dòng)力來(lái)自于哪？
很明顯來(lái)自于貨幣，15，16年M2增加很快，個(gè)人住房貸款占比增加的更快，錢太多了，所以感覺(jué)市面上的錢都不值錢，當(dāng)時(shí)余額寶最低只給2%多利息。
但是現(xiàn)在不一樣，這一季度的M2增速已經(jīng)跌破了10%，余額寶也都給到4%多的利息，連銀行的貸款都開(kāi)始發(fā)不出來(lái)了，足以說(shuō)明很多問(wèn)題。
畢竟，好不容易才停下來(lái)的火車頭，哪還有動(dòng)力去強(qiáng)行拉升一波呢。
再加上美國(guó)加息明確要持續(xù)到19年，想想都是一副過(guò)冬的樣子。
用一句話說(shuō)就是，別著急著吃火鍋，小心燙，要讓子彈再飛一會(huì)。
對(duì)于一二線的剛需來(lái)說(shuō)，依然是看到合適的，能上車就盡早上車，哪怕未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)變，但是信貸政策會(huì)一直變，這個(gè)對(duì)于剛需反而非常的致命。
最后，說(shuō)一些未來(lái)可能會(huì)發(fā)生的事情，可能，不保證一定。
1.大范圍限價(jià)：房?jī)r(jià)不得高于去年10月
先是青島，在5月21日頒布的樓八條里明確規(guī)定，房?jī)r(jià)不得高于去年均價(jià)最高月，其實(shí)也就是去年12月的價(jià)格。
再是鄭州，鄭州的更狠，房?jī)r(jià)不得高于去年10月，相當(dāng)于把價(jià)格鎖死在了第一次全國(guó)限購(gòu)時(shí)期。
未來(lái)，各地效仿該政策的可能性非常大，這是個(gè)好事兒。
2.撿漏的機(jī)會(huì)增多，但是剛需幾乎搶不到，因?yàn)槎际侨顑?yōu)先
限價(jià)之后，將會(huì)出現(xiàn)很多優(yōu)質(zhì)低價(jià)盤，甚至遠(yuǎn)低于周邊均價(jià)。
包括現(xiàn)在，已經(jīng)開(kāi)始有一些城市出現(xiàn)了大開(kāi)發(fā)商低價(jià)傾銷的案例，這種時(shí)候，如果你是開(kāi)發(fā)商，你會(huì)怎么選擇客戶？
全款關(guān)系戶＞全款戶＞關(guān)系戶＞剛需
是的，全款戶比關(guān)系戶牛，因?yàn)殛P(guān)系多多少少都能找到，但是企業(yè)要資金流，要生存，必然會(huì)優(yōu)先選擇全款戶，關(guān)系戶的名額非常的少。
所以，如果你現(xiàn)在手里有足夠全款的現(xiàn)金，那么恭喜你，未來(lái)有可能會(huì)撿到漏。
沒(méi)有的也沒(méi)關(guān)系，多去碰運(yùn)氣，說(shuō)不定運(yùn)氣好能選上呢。
3.雙合同，捆綁合同，陰陽(yáng)合同
賣的價(jià)格很低的盤，通常會(huì)有一些附加條件。
沒(méi)辦法，道高一尺魔高一丈，賣家總比賣家精，幾千年傳下來(lái)的規(guī)律，只要有利可圖的地方，就會(huì)被鉆空子。
4.被限購(gòu)的地區(qū)，逐漸開(kāi)始炒作公寓和商鋪
咱們普通老百姓，千萬(wàn)不要去碰這兩個(gè)東西。
除了北上深這種居住資源急缺的城市，包括像天津武漢廈門這種二線城市，都不建議購(gòu)買公寓和商鋪，切記。
5.優(yōu)先改善房，樓市遇冷是置換的最佳時(shí)期
這個(gè)很好理解，房?jī)r(jià)沒(méi)有波動(dòng)，或者是正在降價(jià)的時(shí)候去置換，怎么都不會(huì)虧。（先賣再買）
6.部分優(yōu)質(zhì)二手房房?jī)r(jià)會(huì)高于新房
是的，你沒(méi)看錯(cuò)，在樓市下行周期，新房為了出貨會(huì)領(lǐng)跌，所以有時(shí)候二手房并不是最實(shí)惠的選擇。當(dāng)然，這種情況只存在于優(yōu)質(zhì)的二手房。
7.中小開(kāi)發(fā)商爛尾的爛尾，跑路的跑路
未來(lái)注定是大開(kāi)發(fā)商的天下，中小開(kāi)發(fā)商這兩年不好熬，所以不要因?yàn)?000元的優(yōu)惠，就去選擇了沒(méi)保障的小開(kāi)發(fā)商，不值當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)太大。
最后的最后，樓市瞬息萬(wàn)變，有時(shí)候一個(gè)政策，就能完全改變?nèi)P的局面。不過(guò)不用擔(dān)心，只要咱們持續(xù)關(guān)注樓市，至少能比80%的人，超前抓住下一個(gè)機(jī)遇，或是避開(kāi)下一次風(fēng)險(xiǎn)。
