青島中央商務(wù)區(qū)發(fā)展如火如荼 寫(xiě)字樓扎堆競(jìng)爭(zhēng)白熱化
時(shí)間：2018/9/13
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近年來(lái)，青島中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展如火如荼，住宅、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前該片區(qū)已經(jīng)成為青島最活躍的寫(xiě)字樓集中片區(qū)之一，但是隨著寫(xiě)字樓供應(yīng)量的持續(xù)增加，片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。
寫(xiě)字樓
寫(xiě)字樓產(chǎn)品集中供應(yīng)
青島中央商務(wù)區(qū)堪稱青島寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的典型代表區(qū)域。沿連云港路從南往北走，道路兩側(cè)聚集了不少已經(jīng)完工和正在施工的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。記者走訪看到，卓越大廈、卓越世紀(jì)中心、民建大廈、諾德廣場(chǎng)、宇恒大廈、新凱達(dá)大廈、中錦大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目扎堆。
隨著50余棟商務(wù)樓宇逐步投入使用，部分寫(xiě)字樓的招商及租賃也存在一定難度。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年青島辦公樓市場(chǎng)共新增供應(yīng)25萬(wàn)平方米，推高全市存量至432萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)于市南、嶗山、市北均有分布，多數(shù)新項(xiàng)目交付時(shí)的入駐率不足50%。
島城一家寫(xiě)字樓中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，青島中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓近年來(lái)供應(yīng)量較大，且部分寫(xiě)字樓面積太大，出售及租賃存在一些難題，“現(xiàn)在全市寫(xiě)字樓供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，市南區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸都有大量供應(yīng)，且不少競(jìng)爭(zhēng)較為同質(zhì)化，對(duì)于青島中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的租售會(huì)帶來(lái)壓力。 ”
住宅與寫(xiě)字樓價(jià)格“倒掛”
寫(xiě)字樓的高度集中及快速建設(shè)，加劇了這一區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，為了盡快回籠資金，不少開(kāi)發(fā)商不敢對(duì)銷售價(jià)格調(diào)整過(guò)高，甚至出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。如位于連云港路的安泰廣場(chǎng)有部分寫(xiě)字樓在售，戶型建面294平方米，均價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米。位于連云港路17號(hào)的青房財(cái)富地帶項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房寫(xiě)字樓租售中，1號(hào)寫(xiě)字樓在售，戶型建面105、120、337平方米，均價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米。同樣位于連云港路的半島新天地項(xiàng)目帶裝修公寓現(xiàn)房在售，戶型建筑面積34-158平方米，均價(jià)2-2.2萬(wàn)元/平方米。
另?yè)?jù)鏈家青島統(tǒng)計(jì)，CBD附近不少高端住宅項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)多在2.8-3.5萬(wàn)元/平方米，如中海紫御觀邸、錦繡華城部分二手房掛牌價(jià)已達(dá)3.4萬(wàn)元/平方米；良辰美景和華仁歐典商苑部分二手房掛牌價(jià)也在3萬(wàn)元/平方米左右。這些二手房掛牌價(jià)均超過(guò)了片區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格。
特色定位成招商關(guān)鍵
記者了解到，目前該片區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為了從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，下足了“定位”的功夫。其中，卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目定位中國(guó)首座移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大廈，擁有44萬(wàn)平方米超大體量和海拔281米高度；青島國(guó)際航運(yùn)中心是片區(qū)內(nèi)首座航運(yùn)產(chǎn)業(yè)垂直園區(qū)，在提供頂級(jí)商務(wù)硬件配備的同時(shí)，將為航運(yùn)上下游企業(yè)量身打造全系軟性資源。
寫(xiě)字樓
寫(xiě)字樓產(chǎn)品集中供應(yīng)
青島中央商務(wù)區(qū)堪稱青島寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的典型代表區(qū)域。沿連云港路從南往北走，道路兩側(cè)聚集了不少已經(jīng)完工和正在施工的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。記者走訪看到，卓越大廈、卓越世紀(jì)中心、民建大廈、諾德廣場(chǎng)、宇恒大廈、新凱達(dá)大廈、中錦大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目扎堆。
隨著50余棟商務(wù)樓宇逐步投入使用，部分寫(xiě)字樓的招商及租賃也存在一定難度。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年青島辦公樓市場(chǎng)共新增供應(yīng)25萬(wàn)平方米，推高全市存量至432萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)于市南、嶗山、市北均有分布，多數(shù)新項(xiàng)目交付時(shí)的入駐率不足50%。
島城一家寫(xiě)字樓中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，青島中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓近年來(lái)供應(yīng)量較大，且部分寫(xiě)字樓面積太大，出售及租賃存在一些難題，“現(xiàn)在全市寫(xiě)字樓供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，市南區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸都有大量供應(yīng)，且不少競(jìng)爭(zhēng)較為同質(zhì)化，對(duì)于青島中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的租售會(huì)帶來(lái)壓力。 ”
住宅與寫(xiě)字樓價(jià)格“倒掛”
寫(xiě)字樓的高度集中及快速建設(shè)，加劇了這一區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，為了盡快回籠資金，不少開(kāi)發(fā)商不敢對(duì)銷售價(jià)格調(diào)整過(guò)高，甚至出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。如位于連云港路的安泰廣場(chǎng)有部分寫(xiě)字樓在售，戶型建面294平方米，均價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米。位于連云港路17號(hào)的青房財(cái)富地帶項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房寫(xiě)字樓租售中，1號(hào)寫(xiě)字樓在售，戶型建面105、120、337平方米，均價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米。同樣位于連云港路的半島新天地項(xiàng)目帶裝修公寓現(xiàn)房在售，戶型建筑面積34-158平方米，均價(jià)2-2.2萬(wàn)元/平方米。
另?yè)?jù)鏈家青島統(tǒng)計(jì)，CBD附近不少高端住宅項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)多在2.8-3.5萬(wàn)元/平方米，如中海紫御觀邸、錦繡華城部分二手房掛牌價(jià)已達(dá)3.4萬(wàn)元/平方米；良辰美景和華仁歐典商苑部分二手房掛牌價(jià)也在3萬(wàn)元/平方米左右。這些二手房掛牌價(jià)均超過(guò)了片區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格。
特色定位成招商關(guān)鍵
記者了解到，目前該片區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為了從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，下足了“定位”的功夫。其中，卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目定位中國(guó)首座移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大廈，擁有44萬(wàn)平方米超大體量和海拔281米高度；青島國(guó)際航運(yùn)中心是片區(qū)內(nèi)首座航運(yùn)產(chǎn)業(yè)垂直園區(qū)，在提供頂級(jí)商務(wù)硬件配備的同時(shí)，將為航運(yùn)上下游企業(yè)量身打造全系軟性資源。
業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的投資屬性，決定了其購(gòu)買群體比較窄，加上寫(xiě)字樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。寫(xiě)字樓對(duì)于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作能力要求更高，因?yàn)槠浣ò渤杀就ǔ８哂谧≌绻N售情況不好，開(kāi)發(fā)商選擇自持，要面臨較長(zhǎng)的資金回籠期；但如果選擇散售，又沒(méi)有穩(wěn)定的客群，就只能壓低售價(jià)，盈利就會(huì)下降。青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明建議，在青島中央商務(wù)區(qū)內(nèi)樓宇同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商可以多做有特色的產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目，加強(qiáng)樓宇軟性配套服務(wù)，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。
