住宅限售擴圍至44城：哪里房價上漲明顯 調控就指向哪里
時間：2017/10/1
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9月22日-23日，以“限售”為主，8個城市（河北石家莊、廣西南寧、重慶、江西南昌、貴州貴陽、陜西西安、湖南長沙、湖北武漢）密集發(fā)布有關房地產市場調控的政策。
今年上半年，以北京“3·17”政策為起點，從北京、上海、廣州、深圳等一線城市，到江蘇南京、浙江杭州、福建廈門等熱點二線城市，再到環(huán)北京、環(huán)上海周邊區(qū)域，范圍之廣、力度之大的調控已席卷全國。進入下半年，調控力度也未松懈，隨著樓市分化加劇，三四線城市著力調控，自8月至9月中旬，據中新經緯客戶端報道，全國已有超15個三四線城市發(fā)布樓市調控政策，包括山東臨沂、泰安，廣東揭陽，安徽銅陵、安慶，江蘇泰州等。
調控區(qū)域向中西部內移
可以看到，8個城市中，除西安和武漢外，都在房屋上市流轉上限定了時間，多為取得《不動產權證》后2至3年，或以簽訂《商品房買賣合同》時間為準的3至5年。南寧的主要約束對象為“企事業(yè)單位、社會組織等法人單位”。截至目前，“限售”模式已擴圍至至少44城。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市“限售”時間的界定與樓市調控政策執(zhí)行的時間、市場周期、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關。
張宏偉表示，從調控政策來看，從2016年10月份計算，該輪樓市調控政策預計持續(xù)1.5年到2年，也就是持續(xù)到2018年的三季度。而在調控政策等諸多因素影響下，從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期至少是2年，在下行調整周期內，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經濟的基本面。
從個人投資投機者來看，有三類將退場：“加杠桿”入市的炒房者，運營狀況不佳的私營企業(yè)主，及有置換類需求或有海外移民需求的部分投資者。
澎湃新聞整理發(fā)現，此輪發(fā)布樓市新政的8個城市有如下三個特點：
1.僅武漢為熱點二線城市；
2.除重慶為直轄市外，皆為省會城市及自治區(qū)首府城市，且加強調控區(qū)域明顯向中西部城市內移；
3.此外，這8個城市的商品住房價格整體漲幅靠前。
根據國家統(tǒng)計局最新公布的“8月份70個大中城市新建商品住宅價格指數”，除武漢環(huán)比下跌，其余7個城市雖然漲幅略有回落，但無論環(huán)比、同比依然全部上漲。其中，南昌環(huán)比漲幅0.9%和長沙同比漲幅16.9%，各占鰲頭。而在“二手住宅價格指數”中，西安、重慶、武漢環(huán)比漲幅靠前，長沙二手住宅同比漲幅以20.2%僅次于無錫的20.8%，武漢排在第四。
新華社24日報道稱，“哪里房價上漲明顯，調控就指向哪里”。這些城市多為人口凈流入，存在房價上漲的壓力，調控進一步收緊在情理之中。
此外，根據同策咨詢研究部數據顯示，8月份，二線城市存銷比為6.14個月，已連續(xù)17個月低于8個月。其中，南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個月以下。一般認為，當存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力。
武漢：下半年加大供應，加強商品住房項目預售價格管理
分城市看，武漢新建商品住宅價格8月環(huán)比下跌0.2%，與此前形成鮮明對比。7月武漢新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，為四連漲。二手住宅價格方面，武漢7月環(huán)比上漲1.1%，8月環(huán)比上漲0.8%，漲幅持續(xù)收窄。
值得一提的是，武漢不僅沒有將“限售”作為其9月23日新政中的內容，9月24日，武漢市住房保障和房屋管理局還在官網辟謠——“武漢市住房限購升級新購住房五年內不得上市交易”為虛假消息，嚴重誤導了市場預期，干擾了正常的市場秩序。
根據武漢當地媒體8月底的報道，武漢房價環(huán)比上漲的主要原因是供應不足。下半年，武漢將有304個商品房項目達到銷售條件。武漢房管部門還召集了部分房地產開發(fā)企業(yè)召開座談會，表示穩(wěn)控房價、管控市場，將進一步加強商品住房項目預售價格管理召集部分房地產開發(fā)企業(yè)召開座談會，表示穩(wěn)控房價、管控市場，進一步加強商品住房項目預售價格管理。
此次，武漢新出的調控政策與武漢房管部門8月表述一致，進一步規(guī)范武漢商品房預售管理，認定設置選房購房限制條件等5類違規(guī)行為。具體政策有：在取得預售許可證10日內，應一次性公開全部準售房源，在銷售現場醒目位置明碼標價，“一套一標”，公示銷售進度控制表，不得捂盤惜售或變相囤積房源。在銷售商品房時，開發(fā)商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房等。
此外，武漢市目前已有27家房企有意參與籌集租賃房源，目標是在年前完成新增租賃住房7000間，不少于30萬平方米，包括武漢市保障性住房投資建設有限公司、武漢城投房產集團有限公司等6家國有住房租賃平臺公司，及包括萬科、龍湖在內的21家房企。
南寧：從個人到單位，限售升級
南寧9月22日發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》，有效期5年，針對法人單位進一步加強限制現房轉讓管理。具體內容是：對企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)，下同，武鳴區(qū)2016年5月27日撤縣設區(qū)）購買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓。
此外，房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可，對外銷售商品房時，在未與購房人就預售許可范圍內具體房號達成購房協(xié)議前，不得收取購房人任何費用。
南寧市住房保障和房產管理局同時表示，這是為落實5月25日《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（南房［2017］409號）。
在409號文中，南寧已對個人進行了現房轉讓的限制：購房人在南寧市區(qū)購買第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓。南寧住房局當時表示，此舉是為抑制投資投機性購房，避免投資投機性購房人短期內炒賣房源。
此外，南寧409號文對“限貸限購限價”也有要求：居民家庭在南寧市區(qū)已擁有1套住房的，再次購買普通商品住房首付款比例不低于40%；已擁有2套及以上住房或有2套及以上未結清住房貸款記錄，暫停向其購買第3套及以上住房發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。商品住房項目取得《商品房預售許可證》之日起10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋預售申報價格，一次性對外開盤銷售。
石家莊：增強外地家庭連續(xù)繳稅時間條件
特別值得一提的是，作為環(huán)京區(qū)域，擁有千年大計雄安新區(qū)的河北省，其省會城市石家莊在此前的樓市調控政策中一直未對該市戶籍家庭進行限購，此次新政一視同仁地對限售進行了約束，繼續(xù)提高外地戶籍家庭購房條件。
9月23日，石家莊發(fā)布《關于加強房地產市場調控的補充意見》：自發(fā)文之日起，石家莊新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內不得上市交易，購房時間以交易合同網簽備案時間為準。對石家莊市戶籍家庭未有限購舉措。
此外，非石家莊市戶籍居民家庭購買首套住房時，從此前須提供2年內連續(xù)12個月及以上個人繳稅證明，加強為提供近3年內連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。此外，非該市戶籍居民家庭，依然限購1套住房。
在3月18日起實施的樓市調控措施中，石家莊市貸款政策將最低首付比提高至30%。使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%。對已擁有1套住房且無購房貸款或貸款已結清的該市戶籍居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于40%；相應購房貸款未結清的首付款比例不低于50%。對購買第3套及以上住房的，不予辦理住房貸款。
石家莊此次5年內不得上市交易的限制時間較長，但“交易合同網簽備案時間”通常早于取得“不動產權證”的時間。盡管如此，最長“限售”年限的紀錄——10年，依然由河北省創(chuàng)下。今年5月21日，河北保定一則土地出讓公告成為關注焦點，其出讓條件顯示，購房人在取得不動產證之日起10年內不得進行交易。而廣東珠海也有類似的舉措，據珠海市國土資源局官網顯示，今年5月份掛牌的珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下規(guī)定購買住房10年內不得轉讓。
