評(píng)論：樓市調(diào)控分城施策基調(diào)不會(huì)改變
時(shí)間：2017/9/25
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8月份，70個(gè)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的大中城市中，房?jī)r(jià)重新上漲的超過60個(gè)，前期漲幅總體偏弱的重慶等6個(gè)城市，全部被列為“漲幅過快”的城市。在房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)漲幅過快勢(shì)頭時(shí)，及時(shí)采取適度的限貸、限購(gòu)或限售措施，力求遏制房?jī)r(jià)過快上漲，不但是必要之舉，也是明智之舉。
昨天和前天，重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽等幾個(gè)二線城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控新政。盡管幾地調(diào)控新政有所差異，但總體仍圍繞限貸與限購(gòu)兩大主要調(diào)控手段進(jìn)行，其中重慶、長(zhǎng)沙、貴陽等城市還就商品房最低轉(zhuǎn)手年限作出了限制規(guī)定。
此前一周，北京等幾個(gè)先期出臺(tái)調(diào)控政策的城市，在前期已普遍取消首套房貸利率折扣的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上浮了首套房貸利率，個(gè)別商業(yè)銀行上浮幅度已達(dá)20%。針對(duì)市場(chǎng)擔(dān)心此舉會(huì)“誤傷剛需購(gòu)房者”的聲音，央行營(yíng)管部表示，房貸利率調(diào)整是商業(yè)銀行在樓市調(diào)控 、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)背景下，根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債管理等需求采取的自主行為，符合政策要求與導(dǎo)向，央行對(duì)此持積極支持態(tài)度。
客觀而論，首套房貸基準(zhǔn)利率只是一種約定俗成的利率，并不是政府強(qiáng)制頒行的“行政利率”，而主要是由市場(chǎng)力量形成的“市場(chǎng)利率”。實(shí)際房貸利率在基準(zhǔn)利率如何浮動(dòng)，第一取決于各商業(yè)銀行信貸資金的寬裕程度，第二取決于商業(yè)銀行間吸引房貸客戶的競(jìng)爭(zhēng)策略。房貸利率隨商業(yè)銀行可用房貸額度的松緊程度而上下浮動(dòng)，主要是一種市場(chǎng)行為，而不是一種政府行為。今年以來，房貸利率逐月走高，是商業(yè)銀行可用于房貸資金偏緊所致，造成偏緊的主因，則是金融去杠桿終于動(dòng)真格，難免導(dǎo)致階段性的“矯枉過正”。嚴(yán)格說來，房貸利率上下浮動(dòng)原本與樓市調(diào)控沒有直接關(guān)系，將放貸利率浮動(dòng)視為樓市調(diào)控的一種政策手段，甚至只是視之為一種輔助性政策手段，其實(shí)都是一種錯(cuò)覺。
進(jìn)而言之，對(duì)于重慶、南昌、長(zhǎng)沙等地近日相繼出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，也不應(yīng)簡(jiǎn)單地、情緒化地視之為樓市調(diào)控的新一輪“加碼”。此輪建立在“房子是用來住的，不是用來炒的”原則之上的樓市調(diào)控，始發(fā)于去年第二季度，迄今為止，分城施策、蓋帽托底的“八字方針”，不但未有任何更改，反而在托底環(huán)節(jié)加大了各級(jí)政府工作責(zé)任：在部分一二線城市以及外來人口較為集中的三線城市，允許進(jìn)行農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)；在全國(guó)各級(jí)城市大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，通過租賃與共有并舉，分流最急需分流的那部分剛需，滿足最急需滿足的那部分剛需，達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過快上漲，維護(hù)樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展的目的。
至于分城施策和“蓋帽”，對(duì)房?jī)r(jià)過高的一二線城市，采取蓋帽(限購(gòu)與限貸)，對(duì)房源嚴(yán)重積壓的三四線城市，非但不“蓋帽”，反而鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)促銷措施，加大房地產(chǎn)去庫存力度。一年多來，加上前天和昨天新加入的幾個(gè)城市，在一二線城市中，真正出臺(tái)調(diào)控政策的城市也就20多個(gè)，仍有部分二線城市包括省會(huì)城市，尤其是大多數(shù)三四線城市，并沒有出臺(tái)以“雙限”為主的調(diào)控政策。
此外，如果認(rèn)真閱讀國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本月中旬發(fā)布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，就能更好地理解為何前天和昨天重慶等地要相繼出臺(tái)調(diào)控政策。8月份，70個(gè)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的大中城市中，房?jī)r(jià)重新上漲的超過60個(gè)，其中前期漲幅總體偏弱的重慶等6個(gè)城市，全部被列為“漲幅過快”的城市。在房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)漲幅過快勢(shì)頭時(shí)，及時(shí)采取適度的限貸、限購(gòu)或限售措施，力求遏制房?jī)r(jià)過快上漲，維護(hù)平和、穩(wěn)定的樓市發(fā)展預(yù)期，這不但是必要之舉，也是明智之舉。
面對(duì)新出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措，或者接下來可能出臺(tái)有所“加碼”的樓市調(diào)控新政，人們應(yīng)當(dāng)確立一個(gè)基本的分析判斷理念：本輪樓市調(diào)控主要并非為了打壓高房?jī)r(jià)，而是要堅(jiān)決遏制投機(jī)性炒樓。盡管一些地方“賣地財(cái)政”導(dǎo)致的“面粉貴于面包”是高房?jī)r(jià)的元兇之一，但高房?jī)r(jià)終究是由市場(chǎng)形成的，因此，分城施策、蓋帽托底的調(diào)控政策只能平緩、穩(wěn)妥，而不能一味下猛藥、動(dòng)大手術(shù)。
也就是說，樓市調(diào)控分城施策、蓋帽托底的基調(diào)，中短期內(nèi)不存在作出較大調(diào)整或改變的可能。
