新存量時代 住房租賃市場“群雄逐鹿”
我國高速發(fā)展20年的房地產(chǎn)市場,現(xiàn)在已形成規(guī)模高達200萬億元以上的存量市場。租賃住房市場雖然仍然處于探索階段,但各路資本早已嗅到商機,并躍躍欲試。新存量時代,存量資產(chǎn)的運營、買賣、租賃和金融化,將會是房地產(chǎn)業(yè)未來最值得關(guān)注的大市場。
9月26日,在每日經(jīng)濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”上,青客公寓副總裁屈成才,世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌,方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人、COO楊學(xué)濤,淳石資本董事長、樸石地產(chǎn)董事長姚偉示,YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽,中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理李學(xué)鋒等業(yè)內(nèi)精英及專家從行業(yè)和專業(yè)視角,就“租購?fù)瑱?quán)”下房地產(chǎn)價值鏈的重構(gòu),以及大整合背后的資本驅(qū)動力這一話題,分享了觀點。
目前行業(yè)利潤非常薄
屈成才表示,在各種利好政策的影響下,當前,住房租賃市場受到了前所未有的關(guān)注,房企、運營機構(gòu)以及“國家隊”都在涌入,已進入群雄逐鹿階段。最近住建部關(guān)于租賃立法,明確房東、租客權(quán)、責、利;住房租賃網(wǎng)絡(luò)備案的實施,像阿里巴巴、京東等正在做住房租賃的數(shù)據(jù)庫;以及資本在涌入公寓市場,這些市場特征預(yù)示著公寓市場已從萌芽階段進入發(fā)展階段,并將進入快速發(fā)展階段。以北京、上海兩個市場為例,排名前100位的品牌公寓企業(yè),在住房租賃市場的占有率不到3%,而且住房租賃或公寓行業(yè)目前仍然是一個利潤非常薄的行業(yè),如何生存下去仍是大家面臨的共同問題。
而郁珽用“螳螂捕蟬,黃雀在后”來形容當前的長租公寓市場格局。郁珽認為,目前長租公寓市場的“玩家”以傳統(tǒng)的房企、中介為主,這些是長租公寓市場的“螳螂”;當前阿里巴巴等大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在布局長租公寓市場,這些是“黃雀”。
郁珽表示,YOU+目前要快速與“黃雀”搞好關(guān)系,在市場規(guī)模無限大的長租公寓市場占據(jù)重要位置。YOU+并不是一家公寓企業(yè),也不希望成為“二房東”,而是一個青年文化平臺。YOU+并不僅僅看重房源規(guī)模,更看重有效租住人群,未來將拓展有效的居住人群5萬個。
國內(nèi)較早涉足長租公寓的世聯(lián)行,目前其長租公寓品牌“紅璞”公寓已落地全國超過20個城市,并計劃今年底簽約房源達到10萬間。
袁鴻昌認為,發(fā)展住房租賃市場,對城市的發(fā)展、對年輕人的成長都是很有意義的。未來一二線城市將有40%的人群的居住需求,需要通過租賃住房來解決。盡管“紅璞”目前還沒有實現(xiàn)盈利,但世聯(lián)行將會堅持做下去。
市場盈利能力待考驗“方糖到今年將宣布公司整體盈利,在所有的眾創(chuàng)空間里面是第一家整體盈利的企業(yè)?！睏顚W(xué)濤在對話環(huán)節(jié)上表示。
其實,近兩年來,共享經(jīng)濟的快速發(fā)展催生了一個又一個新興產(chǎn)業(yè),比如共享單車品牌摩拜和ofo更是引領(lǐng)共享經(jīng)濟的發(fā)展,但對這些企業(yè)而言,如何實現(xiàn)盈利,短期來看仍然是個難題。
楊學(xué)濤認為,傳統(tǒng)的辦公室給大家提供的只是一個簡單的租賃,沒有其他任何的服務(wù)業(yè)務(wù),更沒有相關(guān)資源的對接,而聯(lián)合辦公也正是基于解決傳統(tǒng)辦公室租賃業(yè)的痛點應(yīng)運而生,為租戶提供空間、服務(wù)以及社群等業(yè)務(wù),還可有效盤活存量商業(yè)等房源。聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)對商場來說租期長,是最好、最穩(wěn)定的業(yè)態(tài)之一,能很好地解決一些商業(yè)物業(yè)的空置率居高不下的問題。未來方糖小鎮(zhèn)將通過社群運營,在2到3年內(nèi)使非租金收入占比達到30%以上。
在李學(xué)鋒看來,類似于方糖小鎮(zhèn)這樣的共享辦公企業(yè)的發(fā)展,為存量房的利用提供了一個很好的方向。當前,一些城市一方面出現(xiàn)房屋空置,特別是商業(yè)用房的空置現(xiàn)象;另一方面,這些城市的建設(shè)用地,特別是一線城市建設(shè)用地又極度緊缺,共享辦公企業(yè)的模式為盤活存量房源提供了很好的探索經(jīng)驗;隨著房地產(chǎn)市場進入新存量時代,價值鏈必定會重構(gòu),房地產(chǎn)公司未來可能會成為租賃公司,也可能成為平臺公司、數(shù)據(jù)公司或者服務(wù)公司;企業(yè)一定要正確處理好與政府、社會的關(guān)系,堅持以人為本、為人服務(wù),而這也是城市發(fā)展的趨勢,也會是行業(yè)發(fā)展的趨勢。
其實,最近一系列鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策出臺后,一些資本表現(xiàn)出了對這一市場的濃厚興趣,并通過提前布局以期在未來市場爆發(fā)時獲得可觀收益。但在姚偉示看來,雖然目前長租公寓、聯(lián)合辦公都處于風(fēng)口,但投資風(fēng)險仍然比較大。
姚偉示認為,在當前的市場格局下,做品牌比做規(guī)模更重要。目前市場上一些優(yōu)秀的長租公寓或聯(lián)合辦公企業(yè),都是通過一兩個項目的精心打造,做出了品牌和行業(yè)影響力,但未來一旦資本大量涌入,可能這些企業(yè)更多的會考慮更快的發(fā)展速度,往往會忽視品牌的塑造。未來在長租公寓或共享辦公領(lǐng)域?qū)⒋嬖趦煞N商業(yè)模式,一個是以線下為主要特征的散客模式;一個是價值重塑模式。前者競爭激烈,成長空間有限;后者在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上,通過注入文化、內(nèi)涵、服務(wù)等,重新塑造和最大化挖掘物業(yè)的價值,提升其租金水平。就這兩種商業(yè)模式來說,后者更能經(jīng)得起時間和市場的考驗。
