拆遷誕生大量需求 部分城市仍然一房難求
時間：2017/10/6
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臨近國慶，新一輪調(diào)控如期而至，南昌、貴州、長沙、石家莊等9個弱2線城市出臺文件，進(jìn)一步加強調(diào)控。
這一次并不包括此前已調(diào)控的15個熱點城市。因為從數(shù)據(jù)上看，成都、杭州、武漢、濟(jì)南等地房價上漲勢頭已基本穩(wěn)住。
但據(jù)這些城市的當(dāng)?shù)刭彿空呦蛴浾叻从?，新房被限價后，房企通過捆綁裝修、車位等方式，變相漲價，且新房一房難求，還要求全款和有關(guān)系才能買到。
另一方面，大規(guī)模拆遷誕生大量需求，導(dǎo)致新房庫存告急，房子供不應(yīng)求，新房二手房價格倒掛，進(jìn)一步引發(fā)恐慌的剛需和投資客跟進(jìn)。同時，部分地區(qū)通過撤縣設(shè)區(qū)，達(dá)到房價在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的不漲。
拆遷戶手握重金買房
據(jù)記者了解，截至目前，北上深和合肥、蘇州、南京等幾個熱點城市，市場確已趨于穩(wěn)定，但還有些熱點城市，雖然歷經(jīng)幾輪調(diào)控，目前依然是“一房難求”。
杭州是典型之一，截至9月27日，杭州新房住宅庫存只有37227套，按8月的成交量算，庫存周期不到3個月，杭州很多購房者向記者反映，很多拆遷戶都是手持?jǐn)?shù)百上千萬現(xiàn)金，四處找房。
“我們是08年開始拆遷的，基本上是拿360平米的房子，再拿部分現(xiàn)金，直到2015年開始鼓勵貨幣分房，目前每戶全款差不多1450萬左右，但基本上拿1-2套房子，其余拿現(xiàn)金全款去買一套商品房，目前杭州主城區(qū)拆遷基本已完成了?！焙贾荼镜匾粋€拆遷戶告訴記者。
2016年杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動”，計劃用5年時間基本完成178個主城區(qū)城中村改造，據(jù)不完全統(tǒng)計，2016～2020年杭州將全面完成上百個城中村的拆遷計劃，拆遷至少600萬平米城中村和老舊小區(qū)。
當(dāng)然，也不是所有人都能拿到上千萬的拆遷款，另一位杭州拆遷戶告訴記者，他住在杭州城東中心地段，這次拆遷有兩種方式，回遷或者貨幣安置，貨幣安置算是杭州有史以來最高，一平米補償4.49萬元，或者每人補償55平米，回遷一家三口（小孩算2個，相當(dāng)于四口）可以拿到220平米，但是要等五六年后才能拿到房子，其所在片區(qū)房價去年四萬，現(xiàn)在五萬，如果選擇買房花光安置款還不夠，周邊租房價格都高了一倍多。
“西安和杭州一樣，大規(guī)模拆城中村，這是西安有史以來最大規(guī)模的拆遷，所以現(xiàn)在也是庫存告急?！蔽靼伯?dāng)?shù)氐馁彿空呦蛴浾叻从场?br />
成都和武漢樓市也是一房難求，市場捆綁裝修和車位的現(xiàn)象屢見不鮮，房企甚至要求購房者全款才能買房。
上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期關(guān)鍵是做兩點，預(yù)售證的管理要嚴(yán)格，倒逼房企主動降價，第二建立價格公示和舉報機制，對不按實際公示的價格進(jìn)行銷售的給予整頓。
“棚改基本上都采用貨幣化安置，也就是定向?qū)捤桑f到底還是市場錢多，所以房價根本降不下來?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，每個月的人民幣貸款超萬億，有六千多億是居民貸款，這些資金基本上都流入了房地產(chǎn)，雖然貸款增速下降了，但是總量還太大。
“撤縣設(shè)區(qū)”平衡房價數(shù)據(jù)
8月份，武漢市房管局召集房企開會，傳達(dá)住建部精神時就透露，“多次頂住了住建部要求武漢限售的調(diào)控壓力，這一次頂不住了。”
結(jié)果，僅僅在長江新城出臺禁售措施。9月25日，武漢房管局還辟謠“新購房5年限售”的傳聞，表示該消息嚴(yán)重誤導(dǎo)了市場預(yù)期。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因城施策的調(diào)控指導(dǎo)政策，由各地方政府自行調(diào)控，地方執(zhí)行力度不一，也有部分采取規(guī)避措施的做法出現(xiàn)。
而其中一個法寶就是撤縣設(shè)區(qū)，把原本不算入均價的縣城升級為區(qū)，如此一來，則可從數(shù)據(jù)上拉低房價。
比如杭州，市區(qū)普遍在2萬到5萬，今年8月份把臨安撤縣設(shè)區(qū)后，臨安一萬左右的房價，也可以顯著拉低杭州均價。
“寧波去年10月將奉化撤縣設(shè)區(qū)，官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示房價漲幅不大。實際上很多樓盤在今年以來價格已經(jīng)翻一倍了?！睂幉ó?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士對記者說。
青島當(dāng)?shù)刭彿空吒嬖V記者，青島今年8月把即墨市改為區(qū)，房屋均價立刻完成穩(wěn)中有降的目標(biāo)，而膠州正在建大機場，下一步可能也要撤市劃區(qū)，這樣青島統(tǒng)計的房價會顯著下降。
同樣在西安，當(dāng)?shù)厝耸繉τ浾哒f，今年把轄縣和咸陽的很多地方并入西安，也是一樣的套路。
“從房價控制角度看，更務(wù)實的目標(biāo)應(yīng)該是低于當(dāng)?shù)谿DP增幅，這樣就可以認(rèn)為房價得到有效管控，要房價明顯下跌，也不太現(xiàn)實，其次也會出現(xiàn)新的問題，后續(xù)應(yīng)該在租賃市場上下功夫，尤其是培育可落戶可入學(xué)的租賃市場。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
這一次并不包括此前已調(diào)控的15個熱點城市。因為從數(shù)據(jù)上看，成都、杭州、武漢、濟(jì)南等地房價上漲勢頭已基本穩(wěn)住。
但據(jù)這些城市的當(dāng)?shù)刭彿空呦蛴浾叻从?，新房被限價后，房企通過捆綁裝修、車位等方式，變相漲價，且新房一房難求，還要求全款和有關(guān)系才能買到。
另一方面，大規(guī)模拆遷誕生大量需求，導(dǎo)致新房庫存告急，房子供不應(yīng)求，新房二手房價格倒掛，進(jìn)一步引發(fā)恐慌的剛需和投資客跟進(jìn)。同時，部分地區(qū)通過撤縣設(shè)區(qū)，達(dá)到房價在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的不漲。
拆遷戶手握重金買房
據(jù)記者了解，截至目前，北上深和合肥、蘇州、南京等幾個熱點城市，市場確已趨于穩(wěn)定，但還有些熱點城市，雖然歷經(jīng)幾輪調(diào)控，目前依然是“一房難求”。
杭州是典型之一，截至9月27日，杭州新房住宅庫存只有37227套，按8月的成交量算，庫存周期不到3個月，杭州很多購房者向記者反映，很多拆遷戶都是手持?jǐn)?shù)百上千萬現(xiàn)金，四處找房。
“我們是08年開始拆遷的，基本上是拿360平米的房子，再拿部分現(xiàn)金，直到2015年開始鼓勵貨幣分房，目前每戶全款差不多1450萬左右，但基本上拿1-2套房子，其余拿現(xiàn)金全款去買一套商品房，目前杭州主城區(qū)拆遷基本已完成了?！焙贾荼镜匾粋€拆遷戶告訴記者。
2016年杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動”，計劃用5年時間基本完成178個主城區(qū)城中村改造，據(jù)不完全統(tǒng)計，2016～2020年杭州將全面完成上百個城中村的拆遷計劃，拆遷至少600萬平米城中村和老舊小區(qū)。
當(dāng)然，也不是所有人都能拿到上千萬的拆遷款，另一位杭州拆遷戶告訴記者，他住在杭州城東中心地段，這次拆遷有兩種方式，回遷或者貨幣安置，貨幣安置算是杭州有史以來最高，一平米補償4.49萬元，或者每人補償55平米，回遷一家三口（小孩算2個，相當(dāng)于四口）可以拿到220平米，但是要等五六年后才能拿到房子，其所在片區(qū)房價去年四萬，現(xiàn)在五萬，如果選擇買房花光安置款還不夠，周邊租房價格都高了一倍多。
“西安和杭州一樣，大規(guī)模拆城中村，這是西安有史以來最大規(guī)模的拆遷，所以現(xiàn)在也是庫存告急?！蔽靼伯?dāng)?shù)氐馁彿空呦蛴浾叻从场?br />
成都和武漢樓市也是一房難求，市場捆綁裝修和車位的現(xiàn)象屢見不鮮，房企甚至要求購房者全款才能買房。
上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期關(guān)鍵是做兩點，預(yù)售證的管理要嚴(yán)格，倒逼房企主動降價，第二建立價格公示和舉報機制，對不按實際公示的價格進(jìn)行銷售的給予整頓。
“棚改基本上都采用貨幣化安置，也就是定向?qū)捤桑f到底還是市場錢多，所以房價根本降不下來?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，每個月的人民幣貸款超萬億，有六千多億是居民貸款，這些資金基本上都流入了房地產(chǎn)，雖然貸款增速下降了，但是總量還太大。
“撤縣設(shè)區(qū)”平衡房價數(shù)據(jù)
8月份，武漢市房管局召集房企開會，傳達(dá)住建部精神時就透露，“多次頂住了住建部要求武漢限售的調(diào)控壓力，這一次頂不住了。”
結(jié)果，僅僅在長江新城出臺禁售措施。9月25日，武漢房管局還辟謠“新購房5年限售”的傳聞，表示該消息嚴(yán)重誤導(dǎo)了市場預(yù)期。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因城施策的調(diào)控指導(dǎo)政策，由各地方政府自行調(diào)控，地方執(zhí)行力度不一，也有部分采取規(guī)避措施的做法出現(xiàn)。
而其中一個法寶就是撤縣設(shè)區(qū)，把原本不算入均價的縣城升級為區(qū)，如此一來，則可從數(shù)據(jù)上拉低房價。
比如杭州，市區(qū)普遍在2萬到5萬，今年8月份把臨安撤縣設(shè)區(qū)后，臨安一萬左右的房價，也可以顯著拉低杭州均價。
“寧波去年10月將奉化撤縣設(shè)區(qū)，官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示房價漲幅不大。實際上很多樓盤在今年以來價格已經(jīng)翻一倍了?！睂幉ó?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士對記者說。
青島當(dāng)?shù)刭彿空吒嬖V記者，青島今年8月把即墨市改為區(qū)，房屋均價立刻完成穩(wěn)中有降的目標(biāo)，而膠州正在建大機場，下一步可能也要撤市劃區(qū)，這樣青島統(tǒng)計的房價會顯著下降。
同樣在西安，當(dāng)?shù)厝耸繉τ浾哒f，今年把轄縣和咸陽的很多地方并入西安，也是一樣的套路。
“從房價控制角度看，更務(wù)實的目標(biāo)應(yīng)該是低于當(dāng)?shù)谿DP增幅，這樣就可以認(rèn)為房價得到有效管控，要房價明顯下跌，也不太現(xiàn)實，其次也會出現(xiàn)新的問題，后續(xù)應(yīng)該在租賃市場上下功夫，尤其是培育可落戶可入學(xué)的租賃市場。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
