炒房客少了樓市健康了 房?jī)r(jià)就會(huì)跌嗎？
去年的“金九銀十”變成了今年的“鐵九銅十”，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有普遍下跌，樓市還在博弈什么？中國(guó)人為何如此鐘情于樓市？購(gòu)房者與政策調(diào)控的角力中，未來(lái)樓市會(huì)有怎樣的變數(shù)？
本文主要內(nèi)容：
1、現(xiàn)在沒(méi)有炒樓客了！
2、炒房客去哪了？政府出了哪些招？
3、不炒房了房?jī)r(jià)就能跌？
4、未來(lái)，漸進(jìn)式放松勢(shì)在必然
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樓市降溫，很多人在等降價(jià)
目前，熱點(diǎn)城市樓市冷淡，某地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1-9月，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到47%。二線(xiàn)城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%。自去年9月底以來(lái)，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”到“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”，已有超百城市發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。
在輪番政策影響下，以一線(xiàn)城市為代表的全國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)降溫。具體到城市，一線(xiàn)城市樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)：
北京新建住宅黃金周前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來(lái)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了72%；上海黃金周前6日網(wǎng)簽新建住宅147套，同比跌幅達(dá)到了78%。
今年1-9月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到47%。二線(xiàn)城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%。
隨著樓市清冷，在業(yè)績(jī)和資金回籠壓力之下，一些新房項(xiàng)目開(kāi)始推出了特價(jià)房源以及相關(guān)優(yōu)惠，以讓利的方式吸引成交，而二手房方面買(mǎi)家議價(jià)能力變強(qiáng)。
多位銷(xiāo)售這樣形容：“現(xiàn)在沒(méi)有炒樓客了，都是‘剛需’‘剛改’的客戶(hù)，各個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格也實(shí)在了很多?！边@似乎預(yù)示著，中國(guó)樓市正進(jìn)入“成交量”的冬天。然而這個(gè)冬天并不完全是購(gòu)房者自主決定不交易，而是政府“凍房”限購(gòu)初現(xiàn)成效。
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調(diào)控升級(jí)，政府出了哪些招數(shù)？
近日，國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。調(diào)控手段也逐漸從此前的需求端轉(zhuǎn)向供給端，其中，最為明顯的一個(gè)變化就是當(dāng)前房源供應(yīng)渠道的多樣化，如商品房、自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房、保障房等。
隨著中國(guó)樓市限購(gòu)升級(jí)，政府出了哪些招數(shù)？
1、在產(chǎn)權(quán)登記上，拉長(zhǎng)“網(wǎng)簽”、“備案”時(shí)間。
2、從銀行房貸額度上控制，導(dǎo)致銀行放款速度慢下來(lái)。尤其是很多銀行上浮了首套房的貸款利率，以及嚴(yán)查貸款資格。
3、“限購(gòu)”、“限貸”，尤其是“限售”，讓你買(mǎi)不了，也賣(mài)不了，尤其是對(duì)炒房者是一個(gè)重大打擊，如果房子不盡快出手，有可能資金鏈會(huì)斷裂。
政府希望我們暫時(shí)忘記樓市，把精力投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。然而很多炒房客仍然手握資金，尋找下一個(gè)囤房目標(biāo)，一二線(xiàn)城市炒房成本逐漸升級(jí)，以及各種限購(gòu)限售政策出臺(tái)，他們將目光轉(zhuǎn)向正在發(fā)展中的三四線(xiàn)城市。
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為什么中國(guó)人如此熱衷買(mǎi)房？
首先，只要一線(xiàn)城市還有人口涌入，房子供不應(yīng)求，就有上漲的空間。比如，早在東京還是1200萬(wàn)人口的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就跟北京一樣，日本下決心把人口控制住，發(fā)展了東京的衛(wèi)星城市，修了條高速鐵路，說(shuō)半小時(shí)就能到大阪，大家去大阪生活吧。結(jié)果路是修好了，東京人不但沒(méi)去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來(lái)了，現(xiàn)在東京多少人了呢？翻了三倍，3千多萬(wàn)了。
只要人口還在源源不斷的往一線(xiàn)城市涌入，房?jī)r(jià)似乎很難不漲。
其次，目前各地樓市調(diào)控升級(jí)，有些地方壓抑了剛需的購(gòu)房需求，樓市平穩(wěn)后熱點(diǎn)城市的購(gòu)房需求可能被激發(fā)，或?qū)е路績(jī)r(jià)上漲。比如，2016年的一波上漲令人印象深刻，深圳跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線(xiàn)城市。因此，政府提出了樓市長(zhǎng)效機(jī)制。
最后，由于各國(guó)央行競(jìng)相放水，貨幣超發(fā)，致使資金沒(méi)有更好的地方儲(chǔ)存，大家只能堆積到房產(chǎn)。股市如果技術(shù)不好，可能是賠得傾家蕩產(chǎn)，理財(cái)市場(chǎng)上跑路的公司越來(lái)越多，安全性下降。對(duì)于普通的老百姓，買(mǎi)房保值或許是唯一穩(wěn)妥的辦法。
所以，當(dāng)我們?cè)谟懻摲績(jī)r(jià)是不是下降的時(shí)候，不能僅僅看成交量是否暴跌，而是要看房?jī)r(jià)是不是真的下降了，而不是表現(xiàn)出假摔或者橫盤(pán)的現(xiàn)象。
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房?jī)r(jià)會(huì)降？房?jī)r(jià)不會(huì)降？
央行的問(wèn)卷調(diào)查顯示：31.8%的居民預(yù)期下季度房?jī)r(jià)將繼續(xù)“上漲”，10.3%的居民預(yù)期“下降”，有11.8%的居民“看不準(zhǔn)”房?jī)r(jià)。
那么，房?jī)r(jià)真的不會(huì)降嗎？
據(jù)傳，長(zhǎng)沙、南昌等二線(xiàn)城市先后表態(tài)要嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)房?jī)r(jià)同比上漲并且環(huán)比還在繼續(xù)上漲的城市也會(huì)更加嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)令。但是，在供需矛盾越來(lái)越大的城市，片面追求房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲的調(diào)控顯然是不現(xiàn)實(shí)的，如果供應(yīng)不能增加，房?jī)r(jià)上漲的壓力就不能緩解。
十八大已經(jīng)明確指出：要“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，相信未來(lái)還是會(huì)延續(xù)確認(rèn)這一原則。
那么，按照住建部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》精神，就需要各地政府進(jìn)一步統(tǒng)一思想共識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)以12個(gè)月左右的標(biāo)準(zhǔn)去化周期來(lái)增加住宅用地供應(yīng)。
愿望是美好的，但期望供求關(guān)系的基本平衡也是不現(xiàn)實(shí)的。
土地供應(yīng)難以增加，房?jī)r(jià)上漲就在所難免，抑制泡沫旨在防止泡沫的繼續(xù)膨脹，而非限制房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不再上漲，要求今年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲既強(qiáng)調(diào)了中央政府控房?jī)r(jià)的決心，也暗示明年房?jī)r(jià)未必也會(huì)環(huán)比不漲。
當(dāng)然，需要注意的是當(dāng)前樓市仍在繼續(xù)降溫，成交量進(jìn)入凜冬，對(duì)于已經(jīng)上車(chē)的投資客來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)有一段相當(dāng)長(zhǎng)的“苦日子”要熬。但長(zhǎng)期來(lái)看，漸進(jìn)式放松勢(shì)在必然。
