政策利好加持 租房的大時代終于要來了
8省20余城住房租賃政策落地
今年7月份，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作。據(jù)不完全統(tǒng)計，近三個月的時間里，《通知》中所提及的12個首批試點地區(qū)中，8個城市已經(jīng)出臺房屋租賃細則。而在全國，8省20余城市住房租賃政策落地。
值得注意的是，新政的推出也讓企業(yè)看到了商機。除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而至爭搶自持地塊外，螞蟻金服、銀聯(lián)等企業(yè)也開始將觸角伸向房屋租賃行業(yè)。上周，螞蟻金服召開發(fā)布會，“中國放心公寓聯(lián)盟”正式上線。此后兩天，銀聯(lián)也宣布，其與沈陽房管局簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議。
信用租房的前景有多大？?上海信用免押金房源占據(jù)八成成交量無論是螞蟻金服，還是銀聯(lián)，原本都與房地產(chǎn)無關(guān)。然而，他們卻從另一個角度切入到了租房市場：信用以及背后的金融支持。
“我們希望推廣的方式是付一押零，也就是說，用戶可以憑借自己的信用，減免押金，按月交租”，螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博說，“這一模式此前在上海進行了半年左右的試運行，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數(shù)量的15%，但卻占據(jù)了80%的成交量，這證明信用租房模式非常受到用戶歡迎?！?
銀聯(lián)也表示，中國銀聯(lián)住房租賃金融服務(wù)體系，以金融服務(wù)、信用體系、內(nèi)容權(quán)益、綜合支付為亮點，服務(wù)于各地政府住房租賃平臺，滿足租賃各參與方的實際需求。
“免押金租房對用戶的吸引力顯而易見，對租房成交的帶動也會很大，但之前大家不知道能給哪些用戶免押金，也不知道風險多大，引入信用后，這個問題就迎刃而解了，這種免押金租房，可能會和免押金租共享單車一樣，逐漸成為趨勢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說道。
今年，國家連續(xù)出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，希望滿足民眾多層次的住房需求。但租房過程中的很多不良體驗，讓許多人依然不喜歡租房。
據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報告》，僅有26.31%的調(diào)查者表示在租房過程中未遇到權(quán)益受損問題。假房源、黑中介騙取中介費、房東隨意上漲租金、提前逐客等，都是常見的權(quán)益受損問題。而信用租房模式有望破解上述問題。
螞蟻金服表示，預(yù)計在今年年底，在支付寶的租房平臺上，還會形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛護房源，按時交租，誠實守信等行為都有助于信用積累；掛假房源、惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會影響其信用評估。
寓見公寓CEO林小森表示：“信用租房模式可以破解目前深陷高額流量廣告費投入的惡性怪圈，幫我們更快速和低成本地找到優(yōu)質(zhì)租客，相信這個創(chuàng)新模式會成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢。”
他們?yōu)槭裁匆M入租房市場？?對于信用數(shù)據(jù)的積累以及背后的金融服務(wù)都是機遇租房市場究竟有多大的吸引力，足以讓曾經(jīng)“攪動”金融業(yè)的螞蟻金服來“趟趟水”？
58同城數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2012年-2016年5年租房趨勢報告》顯示，2016年較2012年，全國租房需求增長102%，出租房源供應(yīng)量增長93%。其中，北京、上海、廣州、深圳2016年租房需求較2012年增長了120%，2016年四個城市租房需求量占全國總需求量的20%。與此同時，成都、杭州、武漢、長沙、鄭州為代表的新一線城市全面崛起，2016年對比2012年，租房需求增長超150%。
“在全國范圍內(nèi)持續(xù)推進的城市化進程背景下，一個龐大的租房市場日漸成熟，城市租房新格局已逐漸形成?！眻蟾嬷赋?，2012年到2016年期間，北上廣深租房需求年平均增長率持續(xù)上升。同時受租房利好政策的引導，房源供應(yīng)量年平均增長率超30%；同時，一線城市租房熱度從主力城區(qū)向周邊城區(qū)轉(zhuǎn)移。以上海嘉定區(qū)為例，租房需求增長率在各行政區(qū)中一枝獨秀，2014年、2015年、2016年連續(xù)三年超過50%。
龐大的需求，意味著市場存在巨大的機會。有業(yè)內(nèi)人士表示，對于企業(yè)來說，進入租房市場對于其信用數(shù)據(jù)的積累，以及其背后的金融服務(wù)，都將是很大的機遇。
螞蟻金服旗下的芝麻信用是其參與住房租賃的核心板塊。而芝麻信用在此前的數(shù)據(jù)積累中，最主要的是用戶網(wǎng)購的信息，“如果螞蟻金服能夠利用這樣一個平臺，獲取大量租房者以及房東企業(yè)的信息，有利于豐富其大數(shù)據(jù)內(nèi)容，而且也利于其后期切入貸款等金融服務(wù)?！?
王博毫不避諱地表示，在“中國放心公寓聯(lián)盟”中，螞蟻金服不僅植入了芝麻信用來提供信用保障，還植入了針對企業(yè)客戶貸款的網(wǎng)商銀行和針對個人貸款的螞蟻花唄，以此來滿足企業(yè)和個人在租房時的資金需求。同時，螞蟻金服還將提供電子合同、房款支付等服務(wù)。
銀聯(lián)則表示，提供的租房服務(wù)一端通過連接政府住房租賃平臺對接租賃參與各方，包括房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機構(gòu)運營企業(yè)、出租人及承租人等；另一端通過銀聯(lián)標準接口對接各銀行及其他各類金融機構(gòu)的金融產(chǎn)品，讓政府住房租賃平臺通過一點接入，實現(xiàn)全部銀行及各類金融機構(gòu)的金融服務(wù)，達到“一點接入、全面覆蓋”效果。
對租房市場的影響有多大？?信用管理思路可以植入到購房市場中攪局者已經(jīng)進場，房地產(chǎn)業(yè)人士對他們的影響看法卻不太一樣。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，租賃市場過去存在短期租賃行為，信用管理一直是空白的，很少有房東或租客因為信用違約而受到懲罰，也很少有各類獎勵或優(yōu)惠政策“偏袒”信用優(yōu)質(zhì)客戶。從這個角度看，類似的合作具有創(chuàng)新意義，為租賃市場的消費行為規(guī)范和激勵都創(chuàng)造了較好的機制。
“從房地產(chǎn)角度看，租賃市場的信用管理思路可以在后續(xù)植入到購房市場的領(lǐng)域中，比如說目前推出的共有產(chǎn)權(quán)住房和精裝修住房等，后續(xù)都可以有創(chuàng)新。”嚴躍進表示，如信用高的購房者，可以暫時不交付精裝修成本。在兩個市場的關(guān)系方面，租賃市場顯然會對購房市場帶來沖擊，后續(xù)一個完美的租賃市場應(yīng)該是由三個基石組成，即信用租房、租售同權(quán)和租金證券化，這三個領(lǐng)域做好，對于房價勢必有沖擊。
不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，支付寶用個人信用免押金的確對租戶權(quán)益有幫助，但現(xiàn)在租賃市場主要問題是供需結(jié)構(gòu)矛盾。
張大偉表示，能夠采用這種合作方式的基本都是企業(yè)房東房源，屬于租賃市場的中高端，這種房源本來也很少有押金糾紛。市場上弱勢租賃群體主要是低端合租，這部分市場主體不會和支付寶合作。
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北京住房租賃新政本月底實施
未來租房或有官方參考價
北京市租房新政即將在本月底實施。這份由市住建委等八個部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中，不僅提及了集體戶口租公租房可落戶，未來租房還將有官方參考價。
北京市房協(xié)秘書長陳志表示，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的具體舉措。
張大偉也認為，《通知》從租賃交易、租賃權(quán)益等方面作出了規(guī)范，對幫助租戶提高權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系有一定積極影響。
值得注意的是，《通知》表明，租賃交易不得單方面提高租金，對于保護租賃當事人合法權(quán)益上作出了多項細致的規(guī)定。張大偉認為，從政策角度看，有利于幫助租戶提高權(quán)益，但影響租金的主要因素是供需結(jié)構(gòu)，而且大部分租賃行為只有一年周期，漲價基本都是在合同到期，所以這一政策對市場的影響相對較小。
此外，《通知》還要求按照原規(guī)劃出租，明確不得改變房屋結(jié)構(gòu)，以約束群租房。另外還明確了不得隨便轉(zhuǎn)租，有利于避免二房東的泛濫。
