“限售”能否成為太原樓市拐點(diǎn)？
“限購”抑制投資需求，“限售”控制交易，“限貸”收緊流動(dòng)性，“限價(jià)”直接抑制價(jià)格，“限離”為政策打補(bǔ)丁……
今年9月份以來，全國52個(gè)城市先后出臺(tái)以“限售”為重點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
在密集“限售”政策出臺(tái)以后，被社會(huì)各界稱為史上最認(rèn)真和單月出臺(tái)政策最多的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡管政策力度各異，但房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境日漸從緊的趨勢(shì)，已明確建立。
向來獨(dú)善其身的太原，在“限售潮”大舉襲來的時(shí)刻，太原市房管局也于近日發(fā)布“限售令”，對(duì)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年的二手房進(jìn)行限售。這輪轟轟烈烈的“限售”，將對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響？它能否成為太原房?jī)r(jià)拐點(diǎn)？
“限售”新政將成長(zhǎng)效機(jī)制？
國內(nèi)一位研究房地產(chǎn)的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，相比最嚴(yán)厲的新購住房5年內(nèi)不得上市交易的石家莊而言，太原市2年內(nèi)不得上市交易的政策，已算溫和。
根據(jù)太原市房管局10月12日發(fā)布的新政《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》來看：太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起，滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓不受此項(xiàng)規(guī)定限制。同時(shí)，建立二手房短期交易轉(zhuǎn)讓審查機(jī)制，對(duì)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》未滿兩年、但因債務(wù)糾紛等特殊原因確需交易轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)審查同意后方可交易轉(zhuǎn)讓。
對(duì)于該項(xiàng)政策，太原房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉堅(jiān)持了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制了房地產(chǎn)泡沫，維護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益，遏制了住房炒買炒賣。
目前，在此輪轟轟烈烈的“限售”潮中，全國限售城市已增至52個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次‘限售’政策須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年或3年后，個(gè)別城市更長(zhǎng)時(shí)間方可轉(zhuǎn)讓，‘限售’的目的極為明確：首先是將活躍樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的投資投機(jī)炒房行為，促使當(dāng)前樓市降溫；其次為樓市后續(xù)房地產(chǎn)稅立法和樓市長(zhǎng)效機(jī)制建立、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策調(diào)整爭(zhēng)取更多時(shí)間，尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施。他認(rèn)為，近期內(nèi)一些市場(chǎng)熱度偏高的城市都會(huì)跟進(jìn)“限售”。
省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)于世瑋認(rèn)為，在樓市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，多地密集出臺(tái)“限售”政策，向市場(chǎng)傳遞了調(diào)控不放松的明確信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。他說，分類調(diào)控、因城施策和“限購”、“限售”、“限貸”等措施也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。太原市房管局出臺(tái)的“限售”政策，精準(zhǔn)、適度，對(duì)省城房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展一定會(huì)產(chǎn)生積極影響，起到積極作用。
省城樓市“泰然處之”？
盡管太原樓市“限售”新政已推行幾日，但記者走訪多家樓盤后發(fā)現(xiàn)，大部分售樓處并未受到新政影響，到訪量依舊和往常相差無幾。從目前情況看，面對(duì)“限售”新政襲來，太原樓市依舊“泰然處之”。
省城某熱銷樓盤營(yíng)銷經(jīng)理透露：由于政策剛剛出臺(tái)，一些購房者對(duì)于新政尚未知曉，從購房者對(duì)新政的反應(yīng)來看，客戶到訪量并沒有太大變化。此次政策，政府意在保護(hù)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，不是限購，而是較為溫和的限售，對(duì)購房者的購買門檻限制沒有影響，對(duì)剛需客戶也影響甚微。“購房者更關(guān)心的房?jī)r(jià)也依舊變化不大，成交量也要看一周之后數(shù)據(jù)如何。但是短期投資風(fēng)險(xiǎn)增加，反過來看，對(duì)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的剛需購房者卻是利好?！?
長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的溫女士對(duì)“限售”新政的影響并不看好，她認(rèn)為，這個(gè)政策出臺(tái)不溫不火，對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響不會(huì)太大。如果是針對(duì)商品房實(shí)行限價(jià)，那么這對(duì)于加大去庫存的力度，對(duì)老百姓來說還算利好；但僅僅是針對(duì)二手房有可能增加出租房房源，對(duì)租房房?jī)r(jià)不會(huì)有太大沖擊。整體上和以前沒什么區(qū)別，有可能還會(huì)造成二手房市場(chǎng)房源緊張。
對(duì)于剛剛開盤熱賣的泰禾地產(chǎn)，觀望很久的劉先生最終因?yàn)椴⒉豢春猛顿Y預(yù)期而選擇放手。在太原工作的劉先生是江蘇人，他認(rèn)為，炒房不是炒股，很多購房者并不會(huì)今年買，明年拋，一般持有的周期比較長(zhǎng)。對(duì)于剛需而言，限不限售無所謂，而對(duì)于改善型人群而言，也幾乎毫無影響。但市場(chǎng)的反應(yīng)有一個(gè)時(shí)滯效應(yīng)，從整體情況來看，對(duì)于抑制炒房應(yīng)該是有用的。
“和北上廣深不同，太原房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)不到炒房團(tuán)的預(yù)期，兩年之內(nèi)的漲幅也不會(huì)達(dá)到投資客的預(yù)期，因此，限售政策對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)影響甚微。”某一線品牌地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)理陳大明認(rèn)為，“限售”新政對(duì)新盤銷售的影響并不大，因?yàn)橄奘壅呤轻槍?duì)炒房和投資需求的購房者，而目前，太原市場(chǎng)上，還是以剛需和剛改客戶居多，投資客的占比極少。
限售作用有多大？
“限售”究竟能起多大的作用？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也各持已見。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限售”可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，被視為“斬?cái)鄻鞘辛鲃?dòng)性”的狠招。事實(shí)上，“限售”就是樓市的去杠桿政策，按照3年至5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠桿資金進(jìn)入。這樣既不影響自住與改善型需求，又可以約束投機(jī)。當(dāng)“限購”政策不足以抑制市場(chǎng)熱度時(shí)，“限售”會(huì)派上用場(chǎng)。
易居中國山西區(qū)副總孫衛(wèi)華則認(rèn)為，太原的二手房市場(chǎng)并不成熟，交易量少且成交規(guī)模小。在太原市場(chǎng)存量房市場(chǎng)不成熟的情況下，談及對(duì)市場(chǎng)的影響，毫無意義。對(duì)于太原這樣的城市而言，提高首付和首付貸款利息，才是最有效抑制房?jī)r(jià)的辦法。
“太原的人口流動(dòng)性差，投資客比例也相對(duì)較小。從太原目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看，今年改善型需求非常旺盛，大量城中村的客戶買房需求旺盛。對(duì)于這些購房群體而言，持十年八年都無所謂，不是兩三年必須出手，更不是純粹的投資和投機(jī)行為?！睂O衛(wèi)華認(rèn)為，太原房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)溫和，如溫水煮蛙，這個(gè)市場(chǎng)對(duì)于相當(dāng)一部分投資者而言，影響力有限。
據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，除了眼下出臺(tái)的限售新政，從今年8月，太原樓市“限購令”一直瘋傳至今，卻遲未出臺(tái)。盡管沒有限購，但太原市場(chǎng)上，單價(jià)過萬元的房子無法進(jìn)行網(wǎng)簽，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，這種隱形“限簽”的不成文的政策，也在一定程度上抑制了城市的房?jī)r(jià)水平。
“本來準(zhǔn)備今年6月開盤的萬科金域藍(lán)灣一直拖到8月才開盤，就是因?yàn)橐阮A(yù)售證，開盤日期推遲了兩個(gè)月。今年很多樓盤的排號(hào)、第三方存錢等做法，都是為了應(yīng)對(duì)新政去攬客的限售方式。”省城某一線地產(chǎn)銷售經(jīng)理透露。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在上一輪北上廣深吃飽“通脹紅利”的時(shí)刻，沒有趕上。而這一輪僅開始幾天，太原就開始限售，政府對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應(yīng)當(dāng)適當(dāng)保護(hù)。
