旅游地產(chǎn)成房企新的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 謹(jǐn)防“虛火過旺”
近期地產(chǎn)市場(chǎng)成交的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目顯示，為了尋找新增盈利點(diǎn)，眾多房企紛紛加快轉(zhuǎn)型，而不限購(gòu)、不限價(jià)的旅游地產(chǎn)成為房企尋找的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，包括休閑度假村、主題休閑公園、景區(qū)住宅等。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的投資價(jià)值。事實(shí)上，房企加速布局旅游地產(chǎn)，終歸源于旅游地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展?jié)摿Γ糜蔚禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型契合度高。
根據(jù)國(guó)家《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，“十三五”城鄉(xiāng)居民出游人數(shù)將年均增長(zhǎng)10%左右，旅游總收入年均增長(zhǎng)11%以上，旅游直接投資年均增長(zhǎng)14%以上，到2020年旅游市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)到67億人次，旅游投資總額2萬億元，旅游業(yè)總收入達(dá)到7萬億元。政策的肯定、旅游市場(chǎng)與投資需求提升，推動(dòng)了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。預(yù)計(jì)我國(guó)未來5～10年，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要發(fā)展方向。
有研究報(bào)告預(yù)期，2020年我國(guó)將成為世界上第四大旅游客源國(guó)，將至少有20%的中產(chǎn)家庭購(gòu)置旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)、度假類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財(cái)和休閑度假，按每戶50萬資產(chǎn)計(jì)算，旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計(jì)將達(dá)到40萬億元。分析人士表示，以海南、云南為代表的人流旺暢旅游區(qū)域及以廣東中山、惠州為代表的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格洼地，都將是購(gòu)房需求下一波釋放的優(yōu)質(zhì)選擇。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)至少有27個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，可見地方政府對(duì)旅游業(yè)的重視非同一般。實(shí)際上，部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的招商引資項(xiàng)目。實(shí)踐中，旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是在城市邊緣地帶，房企必須承擔(dān)起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套設(shè)施。但是，對(duì)于有些房企而言，布局旅游地產(chǎn)旨在拿地，再加上旅游地產(chǎn)所占土地遠(yuǎn)大于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，非常容易產(chǎn)生跑馬圈地之弊。
在一些地方，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊并沒有經(jīng)過招拍掛程序，常常是房企和地方政府協(xié)議出讓土地。一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，而作為一種補(bǔ)償，房企拿地的價(jià)格相對(duì)比較低，這也是房企敢于拿下動(dòng)輒上千畝用地項(xiàng)目的原因。分析人士表示，一些地方“旅游”與“地產(chǎn)”的結(jié)合不夠緊密，兩條線沒有接軌，還有些旅游地產(chǎn)雖承諾以旅游項(xiàng)目為主，但實(shí)際開發(fā)后還是成片的低密度住宅項(xiàng)目，旅游項(xiàng)目或旅游配套只是零星的幾片，無法帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。諸如此類“偽旅游地產(chǎn)”或“仿旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目，造成包括土地在內(nèi)的大量旅游資源浪費(fèi)。
旅游地產(chǎn)開發(fā)屬于后期盈利型，具有較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營(yíng)成本高、收益周期冗長(zhǎng)，對(duì)房企的資金實(shí)力和運(yùn)作能力是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。地方政府是否能把握好節(jié)奏，企業(yè)能否理智地看待這一機(jī)會(huì)，將決定旅游地產(chǎn)未來的命運(yùn)走向。
